Специфика банковских рисков при ипотечном кредитовании

Важную роль в этом процессе играет объединение мелких банков в крупные. 6]Безусловно, процентная ставка по ипотеке регулируется рынком, а также прибылью финансового учреждения. Однако жесткие кредитные условия могут резко ограничить доступность ипотечных займов. К тому же установка кредитной организацией ставки выше принятой является нарушением закона и облагается штрафными санкциями![9]2.3 Кредитный риск при ипотечном кредитовании. Под этим термином понимается риск невыполнения заемщиком ипотеки своих обязательств по каким-либо причинам. Проблема кредитного риска решается комплексно и со стороны государства, и со стороны самой финансовой организации в области первичного взноса.

Огромная роль отводится правильному выбору кредитных инструментов и технологий как составной части политики банка. Для определения надежности и доступности кредита существует целый ряд разнообразных показателей. Ввиду больших рисков ипотечного кредитования в качестве дополнительной гарантии по займу, к залогу и страхованию прилагается обязательный крупный первичный взнос заемщика продавцу в качестве частичной оплаты жилья. При этом выдаваемый ипотечный кредит всегда меньше стоимости недвижимого имущества на сумму первоначального взноса, и максимальный размер займа определяется исходя из данных показателей.

Максимальную сумму кредита ограничивают также доходы заемщика. А все кредиты, составляющие более 85 — 90% стоимости заложенной недвижимости, обязательно подлежат дополнительному страхованию кредитного долга заемщиками. 6]Влияние стоимости жилья на ипотечные риски Цена недвижимости играют существенную роль в части возникновения и снятия рисков, поскольку все стандартные показатели кредита (ставка, размер, сроки) будут зависеть непосредственно от залога — предмета ипотеки. Таким образом, на практике самую значительную роль играет оценка стоимости ипотечной недвижимости. От цены квартиры непосредственно зависят все стандартные показатели жилищного займа. Занижение или завышение стоимости жилья приводит к занижению или завышению суммы кредита, его первоначального взноса, а также итоговой стоимости ипотеки. 1]Все эти показатели влияют на общую доступность кредита. Правильная же оценка стоимости недвижимого имущества — это надежность ипотеки для всех участников рынка: кредиторов, инвесторов, заемщиков и государства.

Реальная оценка стоимости недвижимости необходима не только при кредитовании под залог имущества, но и при сделках купли-продажи, при страховании, при налогообложении при наступлении страховых случаев и определении ущерба и т. д.

3.Расчетная часть.

Физическое лицо берет ипотечный кредит на покупку квартиры. Условия кредитования Сумма кредита, тыс. руб.

Срок кредита, лет10,5Первоначальный взнос, %20Процентная ставка,%141. Необходимо составить План амортизации ипотечного кредита, если используется:

аннуитетный ипотечный кредитгде R — размер месячного платежа по кредиту P — сумма ипотечного кредита n — общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев) r — процентная ставка по кредиту за месяц (%)Расчеты произведем в Excelи результат запишем в таблицу 1Таблица 1. План амортизации аннуитетного ипотечного кредита.

Год (на конец) Ежегодные платежи.

Процентный платеж.

Платеж в счет основного долга.

Баланс долга на конец года0689,2159,5629,716 170,291689,2153,990 635,225535,72 689,2148,432 640,784894,303 689,2142,825 646,384247,914 689,2137,169 652,043595,875 689,2131,464 657,742938,136 689,2125,709 663,502274,637 689,2119,903 669,311605,328 689,2114,47 675,16930,169 689,218,139 681,07249,910 689,212,180 687,030,00 7581,30 343,367237,94

— «пружинный» ипотечный кредит.

Размер платежей по основному долгу постоянен и рассчитывается по формуле:

Где:n — общее число платежей по погашению кредита (количество периодов);D — сумма ипотечного кредита. Остаток основного долга k-ом периоде вычисляется по формуле:

где к — номер периода, к=1,…, n. Величина процентного платежа для ктого расчетного периода (Iк) рассчитывается по формуле:

где i — ставка процента по кредиту, %.Величина общего платежа в к-ом периоде (Yk) рассчитывается по формулам:

Расчеты произведем в Excelи результат запишем в таблицу 2Таблица 2. План амортизации «пружинного» ипотечного кредита.

Год (на конец) Ежегодные платежи.

Процентный платеж.

Платеж в счет основного долга.

Баланс долга на конец года0655,177,56 647,626152,381 654,466,84 647,625504,762 653,746,12 647,624857,143 653,025,40 647,624209,524 652,304,68 647,623561,905 651,583,96 647,622914,296 650,863,24 647,622266,677 650,142,52 647,621619,58 649,421,80 647,62971,439 648,701,8 647,62323,8 110 647,980,36 647,620,00- ипотечный кредит с «шаровым» платежом (основной долг погашается в последние 2 года).Кредиты с «шаровым» платежом. Кредиты с «шаровым» платежом предполагают единовременный итоговый «шаровой» платеж по кредиту. Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита и кредиты с выплатой только процентов. Кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита не предусматривают каких-либо выплат; погашение долга и процентов по кредиту производится в конце срока. Использование таких кредитов ограничено: к ним прибегают земельные спекулянты, которые рассчитывают на продажу объекта в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи. Расчеты произведем в Excelи результат запишем в таблицу 3Таблица 3. План амортизации «шаровые» ипотечного кредита.

Год (на конец) Ежегодные платежи.

Процентный платеж.

Платеж в счет основного долга.

Баланс долга на конец года1 095 207 752 209 520 903 168 449 048 906 625 476 524 865 693 262 937 339 218 752 777 011 592 761 093 127 710 137 355 394 808 922 491 561 655 794 663 424.

На основе расчетов сделать вывод о преимуществах и недостатках каждого инструмента ипотечного кредитования с точки зрения заемщика. Оценка аннуитентного ипотечного кредита. Положительные черты для заемщика: • возможность равномерно распределять нагрузку по возврату кредита в течение всего кредитного срока;

• удобство графика погашения кредита;

• понятный механизм погашения кредита и уплаты процентов для банка;

• прогнозируемый равномерный денежный поток поступлений в банк;

• невысокий кредитный риск, вследствие равномерной финансовой нагрузки заемщика; Отрицательные черты:

снижение эффективности данного кредита для банка в условиях высокой инфляции;

увеличение рисков процентной ставки, ликвидности; увеличение риска досрочного погашения при снижении рыночных процентных ставок. Оценка «пружинного» кредита: уменьшение доступности кредита и сокращение числа потенциальных заемщиков; неравномерный график погашения кредита усугубляет кредитный риск в первые годы кредитного срока;

более быстрая по сравнению со стандартным кредитом амортизация основного долга. Ипотечный кредит «шаровый»:первый взнос минимален, потом взносы увеличиваются с постоянным темпом;

в течение первых лет получается отрицательная амортизация, основная сумма долга увеличивается;

на определенном этапе начинаются равномерные платежи по схеме самоамортизирующегося кредита.

Заключение

.

Покупка жилья в кредит на сегодняшний день считается самым перспективным и легко доступным способом. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включающие в текущие расходы, дают возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия… Многие ошибочно думают, что ипотечный кредит берется только для покупки недвижимости. Это не так. Такой кредит можно взять для любых целей — покупки автомобиля, оплаты учебы или лечения, приобретения предметов роскоши. Главной особенностью ипотечного кредитования — является не цель, для которой оформляется заем, а то, что кредит оформляется под залог недвижимости. Например, заемщик оформляет кредит на приобретение квартиры и в качестве гарантий уплаты долга оставляет банку эту квартиру в залог.

Это стандартный ипотечный кредит. А если банк предоставит ему кредит без залога, то даже если денежные средства будут потрачены на приобретение недвижимости, данный вид кредитования не считается ипотечным. Кредитование на основе ипотеки является долгосрочным займом. Минимальный срок такого кредита, как правило, составляет 5 лет. А в среднем ипотечный кредит рассчитан на 15 — 20 лет. Важным фактором при ипотечном кредитовании является процентная ставка, которая взимается банком за предоставление своих услуг. В Росси этот показатель варьируется от 8 до 17%, в зависимости от заемной суммы и времени кредитования.

Кроме этого в Российской Федерации функционирует социальная программа государственной поддержки ипотечных кредитов, здесь процентная ставка находится на уровне 11−12%. На диаграмме показаны средние ипотечные ставки ведущих банков Российской Федерации, работающих по программе государственной поддержки. В данной работе были рассмотрены: понятия ипотечного кредитования, его модели и механизмы, а также перспективы развития ипотечного кредитования: возможность в короткий срок стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру; возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время, как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру; возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи; выгодное вложение средств; возможность досрочного погашения кредита. Но пока в этой области остается множество нерешенных проблем, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в России (законодательство ограничивает ликвидность залога, и у кредитора нет уверенности, что его права в случае дефолта заёмщика не будут нарушены; фонд временного проживания отсутствует, рынок жилья не развит, предложение квартир ограничено; консервативная система оценки платёжеспособности потенциальных заёмщиков, в частности при кредитовании по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, учитывают только официальный заработок; высокие накладные расходы — около 10% от суммы кредита; отсутствие развитой филиальной сети; высокие кредитные и процентные риски; отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов; недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения; экономическая нестабильность предприятий-работодателей; неразвитая инфраструктура ипотечного рынка и рынка жилья и колебания цен на нем), и при содействии государства их можно решить. Решение этих проблем приведёт к более быстрому внедрению ипотечного кредитования в России, и как следствие этого решить проблему обеспеченности жильём граждан РФ, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Список использованной литературы1. Астапов К. Л. Ипотечный кредит в России и за рубежом // Деньги и кредит. — 2014.

— № 4, — 88 с.

2. Банковское дело: Учебник. — 2-е издание, переработанное и дополненное. / Под редакцией О. И. Лаврушина. ;

М.: Финансы и статистика, 2014. — 672с.: 3. Богданов А. Поможет ли ипотеке государство // Недвижимость и ипотека.

2015. № 4 (05). С. 53.

4. Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФ-РА-М, 2013 — 124 с5. Горемыкин В. А., Булугов Э. Р. Недвижимость. Регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М.: Филин, 2014 — 192 с.

6. Иванов В. В. Ипотечное кредитование. — М.: Информационно-внедренический центр «Маркетинг», 2014. — с 273.

7.Кутусов Ю. Г. Современное состояние «жилищного вопроса» в России и способы его решения // Юрист. 2014. № 2.

8.Левицкая А. Ю. Национальные проекты: от идеи к практике ее реализации // Журнал российского права. 2014. № 4.

9.Любимцев М. Ипотека: тест на непротиворечивость // Бизнес-адвокат. 2013. № 23. 10. Пашов Д. Б. О законодательном обеспечении доступного жилья в России // Законодательство и экономика. 2013. № 6.