В данном случае общие правила заменяются специальными. Однако, необходимо отметить, что в Гражданском кодексе отсутствуют какие — либо особые положения по поводу аренды нежилых помещений, поэтому к таким правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объеме.
Особенности правового регулирования договора аренды зданий и сооружений, обусловлены специфическими свойствами этих объектов недвижимости: неразрывной связью с землей, непотребляемостью в процессе использования, и т. п.
Права арендатора на земельный участок Как упоминалось ранее, здания и сооружения неразрывно связаны с землей и переместить их без причинения ущерба назначению невозможно. Очевидно, что для владения и пользования такими объектами недвижимости арендатор должен обладать определенными правами и на земельный участок, где они расположены. Правовому регулированию таких прав посвящены положения ст.ст. 652−653 ГК РФ. Названные положения применяются в двух ситуациях: когда земельный участок с объектами недвижимости, передаваемыми в аренду, находится в собственности арендодателя и напротив, когда арендодатель не является собственником такого земельного участка. В первой ситуации в договоре аренды здания или сооружении указываются условия передачи в аренду и соответствующего земельного участка, на котором расположены рассматриваемые объекты недвижимости. В соответствии со ст.. 652 ГК РФ, если сведения о праве арендатора на земельный участок в договоре аренды здания отсутствуют, то на срок аренды этого здания к арендатору переходит право пользования той частью земельного участка, где расположено здание, необходимая для его использования по назначению.
Согласно п. 3 ст. 652 ГК РФ, если у арендодателя нет права собственности на земельный участок, то находящееся на нем здание или сооружение можно сдать в аренду без согласия собственника участка. При этом совершенная сделка не должна нарушать условия договора, заключенного с собственником земли и не будет противоречить требованиям законодательства. Законные права и интересы арендатора защищает положение о том, что арендатор здания сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в т. ч. в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК РФ).
Арендная плата Значимость условия об арендных платежах в договоре аренды здания (сооружения) существенно больше, по сравнению с арендой любого другого имущества. Общие положения об аренде, действующие в случаях, когда в договоре отсутствуют сведения о порядке, размере, условиях и сроках внесения арендного платежа не применяются к обязательствам, которые следуют из договора аренды здания (сооружения). В подобных ситуациях, в соответствии с общими положениями об аренде участники договора должны следовать условиям об арендной плате, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества при схожих обстоятельствах. Отсутствие в договоре аренды в письменной форме условия о зданий и сооружении о размере арендной платы, согласованного сторонами, является основанием для признания договора незаключенным.
Как упоминалось ранее, условие об арендной плате является существенным условием любого договора аренды. Сущность специального правила, регулирующего отношения, связанные с арендой зданий и сооружений, заключается в том, что к таким правоотношениям не применяются диспозитивные нормы, позволяющие определить существенное условие о размере арендной платы на тот случай, когда в документе, подписанном сторонами, отсутствует пункт об арендной плате. Действие диспозитивной нормы о размере арендной платы (п. 3 ст. 424 ГК РФ) означает, что в последнем случае, несмотря на отсутствие соответствующего пункта в договоре (документе), в договоре (как правоотношении) имеется существенное условие об арендной плате.
Гражданский кодекс не содержит положений о том, в какой форме должна вносится арендная плата по договору об аренде зданий или сооружений, отсутствуют также правила о порядке и сроках внесения арендных платежей. Поэтому в этой части сохраняют свое действие общие положения об аренде. Стороны могут договориться о различных формах арендной платы, например: в виде установленной доли доходов арендатора от использования объекта недвижимости; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), в виде услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю и т. д. Важно, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.
Исполнение договора Исполнение договора аренды здания или сооружения также имеет специфические особенности. На основании п. 1 ст. 655 ГК РФ, при передаче здания или сооружения в аренду, арендодатель и арендатор должны составить передаточный актом либо иной документ, который должен быть подписан обеими сторонами. С момента фактической передачи имущества и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор аренды считается исполненным. Уклонение одной из сторон от передачи (принятия) соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания (сооружения).
В случае неисполнения арендодателем своих обязательств по передаче арендатору сданного в аренду здания или сооружения, последний может потребовать возмещения убытков, причиненных причиненные в связи с неисполнением обязательства. Кроме того, отказ от передачи имущества в аренду может повлечь дл арендодателя и иные негативные последствия. Например, на основании ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально — определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.
Неисполнение арендатором обязательства по принятию от арендодателя сданного в аренду здания или сооружения также влечет для него негативные последствия, кроме обязанности возместить причиненные убытки. В подобной ситуации, когда арендатор в нарушение закона, иных правовых актов или договора аренды не принимает арендованное имущество или отказывается его принять, арендодатель вправе потребовать от арендатора принять объект аренды или отказаться от исполнения договора.
После окончания срока действия договора аренды здания или сооружения либо в случае прекращения его по иным основаниям соответствующее здание или сооружение должно быть возвращено в том же порядке, в каком оно передавалось в аренду: посредством заключения передаточного акта либо иного документа, который также должен быть подписан обеими сторонами.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
.
Подводя итоги исследования, сделаем выводы.
Настоящая курсовая работа посвящена особенностям правого регулирования отношений, возникающих из договора аренды зданий и иных сооружений.
В результате проведенного анализа сделан вывод об отсутствии единого критерия недвижимости, рассмотрены специфические особенности зданий и иных сооружений, как предмета договора аренды.
В работе также рассмотрены особенности формирования арендной платы, некоторые проблемы, возникающие при государственной регистрации договоров аренды зданий и иных сооружений, проанализирован комплекс прав и обязанностей по договору.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение. Здания и сооружения квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Как предмет договора аренды, эти объекты недвижимости регулируются специальными нормами, предусмотренными в ГК РФ Значимость условия об арендных платежах в договоре аренды здания (сооружения) существенно больше, по сравнению с арендой любого другого имущества. Общие положения об аренде, действующие в случаях, когда в договоре отсутствуют сведения о порядке, размере, условиях и сроках внесения арендного платежа не применяются к обязательствам, которые следуют из договора аренды здания (сооружения). В подобных ситуациях, в соответствии с общими положениями об аренде участники договора должны следовать условиям об арендной плате, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества при схожих обстоятельствах. Отсутствие в договоре аренды в письменной форме условия о зданий и сооружении о размере арендной платы, согласованного сторонами, является основанием для признания договора незаключенным.
Договор аренды зданий и иных сооружений заключается в письменном виде, подписывается обоими участниками сделки. В случае несоблюдения этих условий, договор будет считаться недействительным. Согласно положениям ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента Нотариальное удостоверение договора аренды здания или сооружения, кроме случаев, установленных законом, не предусмотрено.
При передаче здания или сооружения в аренду, арендодатель и арендатор должны составить передаточный актом либо иной документ, который должен быть подписан обеими сторонами. С момента фактической передачи имущества и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор аренды считается исполненным.
Если одна сторона уклоняется от принятия (передачи) имущества, являющегося предметом аренды, или отказывается подписывать акт приема — передачи указанного имущсетва, то второй стороной такие действия могут быть расценены как отказ от исполнения договора аренды здания или сооружения.
Все цели и задачи, поставленные во введении к курсовой работе, достигнуты в полном объеме.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК Нормативные правовые акты Конституция Российской Федерации, принятая всенародным голосованием 12.
12.1993 г. (с учетом попр., внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.
12.2008 № 6 — ФКЗ, от 30.
12.2008 № 7 — ФКЗ, от 05.
02.2014 N 2-ФКЗ) // СПС «Консультант — плюс».
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.
11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 02.
11.2013 г.) // СПС «Консультант — плюс».
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 28.
12.2013 г.) // СПС «Консультант плюс».
Федеральный закон от 21.
07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.
03.2014) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// СПС «Консультант плюс».
Научная и учебная литература Абрамова Е. Н., Аверченко Н. Н., Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1. (ред. А.П. Сергеева). — «РГ Пресс», М.: Проспект, 2010. — 653 с.
Алексеев С.С., Аюшeeва И.З., Васильев А. С. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т.
2. (под общ. ред. С.А.Степанова). — М.: Статут, 2012. 512 с.
Алексеев С.С., Гонгaло Б.М., Мурзин Д. В. Гражданское право: учебник (под общ. рeд. С.С. Алексеева). — 3-е изд., перeраб. и доп. — М.: Статут, 2011. — 532 с.
Голованов Н. М. Договорное право Учебник для вузов, 3-е изд., М.: Проспект: 2009. — 448 с.
Гражданское право: учебник / под общ. ред. С. С. Алексеева. — М.: Проспект, 2009. — 528.
Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: Норма, 2011. — 431 с.
Витрянский В. В. Договор аренды и его виды. М.: Статут, 2010. 307 с.
Гражданское право: учеб.: в 3 т. / Т.3 / под. ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. — 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Проспект, 2009. 614 с.
Гражданское право. В 2 ч. Ч. 2: Учебник / под ред. В. П. Камышанского, Н. М. Коршунова, В. И. Иванова, М.: Юнити-Дана, 2012. — 461 с.
Гражданское право Российской Федерации Части 1 и 2. Учебное пособие / под ред.И. Н. Игнатов, М.: Прогресс, 2012. 543 с.
Гражданское право Российской Федерации. Части 1 и 2 ./ под общей ред. А. А. Рогалева., М.: Инфра-М, 2010.-217 с.
Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. В 2 т. Т. 1. Части первая, вторая ГК РФ (ред. Т. Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина).
— Ин-т государства и права РАН. — 6-е изд., перераб. и доп. — М.: «Юрайт», 2011 г. -1134 с.
Комментарий к Федеральному закону от 21.
07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (под. ред. Гришаева В.П.) // СПС «Консультант плюс».
Кулешова Ю. А Аренда: проблемы регистрации. // Бизнес-адвокат. 2009. № 15. С.12−16.
Мейер Д. И. Русское гражданское право. — В 2-х ч. — пер eраб. и доп.
8- изд., 1902. — Изд. 2-е, испр., М.: Статут, 2012. — 542 с.
Скловский К. В. Договор купли-продажи: Вещный эффект//Российская юстиция. 2009. № 10. С. 10.
Суханов Е. А. Гражданское право./ отв. ред. Е. А. Суханов. — 3-е изд., перераб.
и доп. — М.: B oлтерс Клувер, 2012. — 720 с.
Цыбулeнко З. И. Сделки с недвижимостью и их регистрация.// Хозяйство и право. 2009. № 2. С.19−21.
Шагова В. В. Условия договора аренды по российскому праву//В сборнике: Российское и зарубежное обязательственное право, М.: Норма, 2010. 174 с.
Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права / М.: Бр. Башмаковых, 1912. — 698 с.
Мейер Д. И. Русское гражданское право. — В 2-х ч. (Классика российской цивилистики). — по испр. и доп. 8-му изд., 1902. — Изд. 2-е, испр., М.: Статут, 2012. С.
208.
Суханов Е. А. Гражданское право./ отв. ред. Е. А.
Суханов. — 4-е изд., перераб и доп. — М.: Волтерс Клувер, 2012. С. 342.
Скловский К. Договор купли-продажи: Вещный эффект //Российская юстиция. 2009. № 10. С. 10.
Гражданское право. В 2 ч. Ч. 2: Учебник / под ред. В. П. Камышанского, Н. М. Коршунова, В. И. Иванова, М: Юнити-Дана, 2012 С. 347.
Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: Норма, 2011. 283 с.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 т. Т. 1. Части первая, вторая ГК РФ (под ред. Т. Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина). — Ин-т государства и права РАН.
— 6-е изд., перераб. и доп. — & quot;Издательство Юрайт", 2011 г. С. 612.
Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: Норма, 2011. 286 с.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 т. Т. 1. Части первая, вторая ГК РФ (под ред. Т. Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина). — Ин-т государства и права РАН.
— 6-е изд., перераб. и доп. — &# 171;Издательство Юрайт", 2011 г.
С. 703.
Гражданское право: учеб.: в 3 т. / Т.3 / под. ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. — 3-е изд., перераб.
и доп. — М.: Проспект, 2009. С. 427.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 т. Т. 1. Части первая, вторая ГК РФ (под ред. Т. Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина). ;
Ин-т государства и права РАН. — 6-е изд., перераб. и доп. — &# 171;Издательство Юрайт", 2011 г. С. 814.
Витрянский В. В. Договор аренды и его виды. М.: Статут, 2010. С. 211.
Скловский К. Договор купли-продажи: Вещный эффект //Российская юстиция. 2009. № 10. С. 10.
Мейер Д. И. Русское гражданское право. — В 2-х ч. (Классика российской цивилистики). — по испр. и доп. 8-му изд., 1902. — Изд. 2-е, испр., М.: Статут, 2012. С.
256.
Абрамова Е.Н., Аверченко Н. Н., Байгушева Ю. Н; Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1. (под ред. А.П. Сергеева). — «РГ Пресс», М.: Проспект, 2010.С. 114.
Там же. С. 115.
Алексеев С.С., Аюшеева И. З., Васильев А. С. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т.
2. (под общ. ред. С.А.Степанова). — М.: Статут, 2012. С 328.
Витрянский В. В. Договор аренды и его виды. М.: Статут, 2010. С. 211.
Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права / М.: Бр. Башмаковых, 1911. С. 342.
