Теоретические аспекты маркетинга недвижимости и его практического применение на рынк

После этого индекс быстро восстановился, достигнув новых высот в 2013 году. Диаграмма 2: Рост Индекса Ипотечного Инвестиционного Траста.

При сравнении уровня развития в России, в Москве, и Ипотечного Инвестиционного Траста (REIT) индекс показывает великолепные показатели недвижимости в целом и российской недвижимости в частности, однако, необходимо разделять анализируемые сроки. В период с 2000 по 2008 год показатели российской земельной собственности стали лучше мировых показателей земельной собственности (Инвестиционные Фонды Недвижимости (REIT)). После 2008 года индекс Инвестиционных Фондов Недвижимости (REIT) демонстрирует хорошие показатели, и рост цен на земельную собственность в России был ниже показателей Фондов. Более важен тот факт, что при детальном рассмотрении цифр после инфляции видно, что цены на российскую недвижимость изменились еще сильнее.

Диаграмма 3 демонстрирует разницу в номинальных и реальных показателях роста. С 2008 года среднестатистический инвестор, вкладывающий в недвижимость прибыли на российском рынке недвижимости не получил. Учитывая неустойчивость рубля, расходы по ипотеке и политическую неопределенность, покупка недвижимости была не лучшим решением для инвестирования, особенно для инвесторов, у которых нет достаточного опыта и времени для проведения обширного анализа. Инвестирование в Инвестиционные Фонды Недвижимости могло бы решить многие проблемы, с которыми сталкивается инвестор.

Опытные управляющие фондов будут заниматься покупкой, продажей и управлением различными объектами недвижимости. Инвестор будет получать стабильный доход от аренды и прибыль от роста стоимости недвижимости. Инвестиционные Фонды Недвижимости (REIT) доступны во многих географических регионах, для множества видов недвижимости, таких как офисные помещения или склады, которые большинство индивидуальных инвесторов не смоги бы себе позволить. Использование различных Инвестиционных Фондов Недвижимости (REIT) снижает риски единого рынка, и инвесторы могут воспользоваться ростом цен в таких процветающих регионах, как Азия и возрождающийся американский рынок жилья [10]. Что касается роста цен на жилье, в последние годы России не было в списке лидеров. Этот список возглавляют такие страны как Дубай, Гонконг, Тайвань и Китай (Диаграмма 4)1 .

Россия стоит на 15-м месте, далеко позади США и стран Азиатского региона. В отношении безопасности инвесторов и стабильности рынка эти страны более развиты, чем Россия, что делает их потенциально привлекательными для инвестирования. Стоит подумать о том, влияет ли инфляция на рост цен на недвижимость. Диаграмма5, предоставленная компанией Global Property Guide, демонстрирует снижение цен на российском рынке жилья. По сравнению с показателями первого квартала 2013 года цены, во втором квартале упали на 0,94%, тогда как по сравнению с показателями второго квартала предыдущего года цены во втором квартале 2013 года упали на 5,27%.Диаграмма 4. Мировые цены на жилье по версии KnightFrank. Диаграмма 3.

Изменение цен на жилье.

Планируя инвестирование в недвижимость важно учитывать не только рост цен. Одним из важнейших факторов также должна быть возможность быстрой продажи недвижимости, и что не менее важно, продажа по справедливой рыночной цене. Во время кризиса, когда продать активы крайне трудно, ликвидность может быстро исчерпаться. Более того, становится маловероятным получение приемлемой цены. Ликвидность и установление уровня цен — важный вопрос, а при инвестировании в регулярно торгуемые инвестиционные инструменты, такие как Инвестиционные Фонды Недвижимости (REIT), инвестор имеет возможность эффективно и быстро продать активы на фондовом рынке. Диаграмма 5. Скорректированныеинфляцией цены.

Перспективы для российского рынка недвижимости. Рост цен на жилье тесно связано с общим состоянием экономики. После падения курса рубля в 1998 году Россия динамично развивала свою экономику. Мировой финансовый кризис 2008;2009 годов сильно повлиял на цены на российскую недвижимость.

Из Диаграммы 1 видно, что цены на жилье будут расти, и, возможно, в скором времени достигнут показателей 2008 года. Перспективы на будущее для российского рынка недвижимости не обнадеживают. Принимая во внимание общие экономические факторы, такие как отсутствие роста ВВП, снижение цен на нефть и прогнозы увеличения уровня инфляции, показывают, что рост экономики не будет таким же быстрым, как до кризиса. Недавно Владимир Рутин озвучил отказ от повышения зарплат для работников правительства в связи со снижением показателей основных экономических характеристик, отражающих ухудшение реальной экономической ситуации в России. Другими важными факторами, неблагоприятными для российского рынка недвижимости, являются сокращение численности населения, проблемы коррупции и продолжающееся обесценивание национальной валюты. Сильное влияние на стоимость российского рубля оказывают цены на нефть и газ. Цены на сырье, скорее всего, будут неустойчивы, вероятно падение цен, рубль продолжит обесцениваться.

С начала 2013 года стоимость рубля по сравнению с долларом США снизилась почти на 10% (См. Диаграмму 6). Тот, кто инвестирует в российский рынок недвижимости, в то же время делает ставку на устойчивость российского рубля. Это односторонняя ставка и вложение всех средств в один или два российских объекта недвижимости не стоит такого риска. S horeline рекомендует своим клиентам, интересующимся инвестированием в недвижимость, разнообразие Инвестиционных Фондов Недвижимости (REIT), чтобы воспользоваться всеми преимуществами инвестиций в традиционную недвижимость, а также разнообразием и существенно сниженным уровнем риска. Диаграмма 6. Обменный курс доллары США/ российские рубли.

Заключение

.

Развитие рынка недвижимости формирует научные основы в этой сфере экономических отношений, что находит отражение в появившейся терминологии. На сегодняшних день, среди ученных и практиков в сфере недвижимости, не существует единого определения понятия «рынок недвижимости». «Рынок недвижимости — это система организационных мер, при помощи, которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость"Каждый конкретный рынок недвижимости: рынок земельных участков, рынок жилой недвижимости, рынок коммерческой недвижимости — развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу, может быть подвергнут дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев. Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы и подвержены воздействию физической среды. Каждый участок имеет уникальные черты. Рынок в Нью-Йорке отличается от рынка в Москве, так как сделки регулируются совершенно различными законами, осуществляются в различных климатических и экономических условиях. Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам. Первичный и вторичный рынки непосредственно взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка) увеличиться предложение недвижимости на вторичном рынке, что непосредственно ведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же непосредственно сказывается на росте цен на вторичном рынке. Кризис не может продолжаться вечно, так что закономерен вопрос: чего следует ожидать на этапе восстановления? Я полагаю, что на этот раз, как и во время финансового кризиса 2008−2009 годов, сектор жилой недвижимости окажется в авангарде экономического роста. Фундаментальный спрос в России остается на высоком уровне: на душу населения в стране приходится лишь 24 кв.

м жилья (и Москва по этому показателю уступает, скажем, Санкт-Петербургу). В условиях восстановления экономики дополнительное предложение, имеющееся сейчас на рынке, исчезнет довольно быстро, что приведет к скорому превышению спроса над предложением. В разных регионах этот процесс будет неравномерным (так, наибольший переизбыток предложения, судя по всему, наблюдается в Подмосковье, тогда как сама Москва находится в конце этого списка, а Санкт-Петербург — примерно посередине, хотя стремительно приближается к группе регионов с избыточным предложением).

Что касается сегмента коммерческой недвижимости, то здесь по темпам восстановления торговые центры обгонят офисные помещения по ряду причин. Во-первых, на рынке торговой недвижимости переизбыток предложения сейчас несколько ниже. Во-вторых, ему на руку сыграет намерение ретейлеров воспользоваться ростом доходов и потребления, которое неизбежно, на наш взгляд (вопреки нынешнему повсеместному скептицизму уровень безработицы в России сравнительно низок в связи со структурным дефицитом рабочей силы, а потому рост зарплат и восстановление потребительского спроса рано или поздно возобновится). Сегмент офисной недвижимости будет отставать от отрасли в целом, так же как и восстановление ставок аренды офисных помещений. Впрочем, для готовых к риску и терпеливых инвесторов возможности кроются в появлении на рынке высококачественных активов от владельцев, испытывающих финансовые трудности, или банков, желающих избавиться от непрофильных залогов.

Список литературы

Алешина И. В. Маркетинг для менеджеров. — М.: ФАИР-ПРЕСС, 2003. — 456 с. Викторов М. Ю. Маркетинг рынка недвижимости // Маркетинг и маркетинговые исследования в России.- 2006. — № 6. — С.15−22. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости.

М.: Юрайт, 2011. Гречко Ю. В. Маркетинговый инструментарий управления поведением потребителей на рынке жилья: дис. … канд. эконом. наук. — Волгоград, 2007. ;

152 с. Захаров С. В., Сербиновский Б. Ю., Павленко В. И. Маркетинг. — М.: Феникс, 2009.-361с. Карпушина Л. Ю. Маркетинговая концепция формирования и оценки потребительской ценности жилой недвижимости с учетом образа жизни населения: автореф. дис. … канд. эконом. наук. ;

СПб, 2009. — 30 с. Котлер Ф. Маркетинг от, А до Я: 80 концепций, которые должен знать каждый менеджер [Т.В. Виноградова, А.

А. Чех, Л. Л. Царук] - М.: Альпина Паблишер, 2012. — 398 с. Портер М. Конкурентное преимущество: Как достичь высокого результата.

— М.: Альпина Бизнес Букс, 2005. — 715 с. Токарев Б. Е. Маркетинговые исследования. — М.: Магистр: ИНФРА-М, 2011. ;

512с. Юлдашева О. У., Юдин О. И. Моделирование цепочки по созданию потребительской ценности // Проблемы современной экономики. — 2012. -№ 1(41).

С. 218−222.