Нынешний и следующий год для российского рынка недвижимости является не очень благоприятным вследствие явлений в экономике страны. Также можно прогнозировать значительное снижение спроса на ипотечные кредиты, которые кроме того, что они являются непривлекательны с точки зрения доступности, будет некая неоднозначность. Ставки по таким кредитам могут значительно варьироваться в зависимости от спроса — предложения, а также от колебания курса рубля, который зависит в свою очередь от цен на нефть. Составить прогноз на возможную ставку по ипотечным кредитам достаточно сложно, поскольку она будет зависеть от ситуации на международном поприще, в частности от международной конфронтации, которая может привести к дефициту ликвидности. Многие эксперты прогнозируют снижение рынка ипотечного кредитования и в дальнейшем. При этом его состояние напрямую коррелируется с эскалацией военного конфликта. Так если активность военных действий уменьшится, то можно ожидать повышение рынка на 3−5%, однако если произойдет противоположное, тогда рынок «просядет» на 7−10%. Наиболее пессимистический сценарий для отечественного рынка ипотечного кредитования и рынка недвижимости является полная эскалация конфликта. При таком сценарии весь рынок будет в упадке или полностью прекратит свое существование, как и экономика страны. Поскольку государство перейдет на военные рельсы.
Сейчас в области ипотечного кредитования намечается тенденция и повышенный интерес к первичному жилью, однако которое уже находится на стадии готовности к эксплуатации. Значительно меньший спрос наблюдается на квартиры, которые находятся в процессе стройки. Для большинства покупателей важным является безопасность. Поскольку недостроенное жилье является более небезопасным с точки зрения инвестиций. В условиях кризиса и нехватки ресурсов строительство с большой долей вероятности может быть заморожено [15].
Вторичный рынок жилья не затронут госпрограммой субсидирования, и это негативным образом сказывается на динамике рынка недвижимости в целом, констатируют профессионалы. Именно ипотека на «вторичке» позволяет замыкать цепочки взаимосвязанных сделок: кредит в таком случае часто берется на разницу в стоимости «старой» и «новой» квартиры. Кредитование на вторичном рынке осуществляется по более высоким ставкам (в среднем по рынку 16−18%), что естественно сказывается на спросе в данном сегменте. Одна из основных тенденций — снижение запрашиваемых сумм примерно на 15−20% и увеличение горизонта принятия решения о получении кредита. Впрочем, рынок ожидает снижения ставок, что в свою очередь формирует объемы отложенного спроса, реализацию которого мы скорее всего увидим осенью текущего года [27].
Что касается рынка в целом, то все банки ужесточили условия выдачи ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья. Первоначальный взнос повысили: банк ВТБ24 — до 50% (вместо 15−20%), Сбербанк — 20% (вместо 13%) [19].
Изменения в объеме ипотечных сделок можно было заметить уже во второй половине декабря, когда банки повышали ставки почти каждую неделю, а иногда даже каждый день. Это привело к значительному сокращению сделок. 30 января ЦБ снизил свою ставку до 15%, но в банках условия по ипотечным кредитам пока остаются прежними.
Крупные банки заявляют, что будут кредитовать клиентов по условиям, которые одобрили, но на самом деле так получается не всегда. Требования банков по платежеспособности клиентов так или иначе ужесточатся. Все это, вероятнее всего, и может привести к двукратному падению рынка к концу года. Некоторые эксперты дают еще более пессимистичные прогнозы. Например, Санкт-Петербургский центр доступного жилья утверждает, что объемы выдаваемых ипотечных займов могут упасть на 70% по сравнению с прошлым годом. По оценке агентства недвижимости Troika Estate, хоть какого-то улучшения ситуации можно ожидать только при снижении курса доллара до $ 48−50 руб. и установлении цены на нефть выше $ 70 за баррель. А это, как все понимают, слишком маловероятно [14].
Конечно, перспективы рынка ипотечного кредитования пока достаточно непредсказуемы, но не безнадежны. Очевидно, что при острой необходимости улучшения жилищных условий клиенты все же будут обращаться за этим продуктом. Конечно, хотелось бы, чтобы государство более активно участвовало в поддержке рынка ипотечного кредитования, помогало удержать его на плаву и по возможности постепенно развивать, пока он окончательно не умер. Возрождение ипотеки в дальнейшем может обойтись государству значительно дороже. Ведь ипотека — это определенный драйвер экономического роста. За ней стоит развитие строительной отрасли и сопровождающих ее производств. Кроме того, по оценкам экспертов, сегодня индикатором экономического роста в стране остается только внутренний спрос. А стимулировать его на рынке жилья можно только ипотекой, потому что доходы населения неизбежно будут падать.
Также необходимо упомянуть о государственной поддержке ипотечного рынка, связанного с ухудшением макроэкономических показателей. Премьер-министр России Дмитрий Медведев утвердил в рамках антикризисного плана введение с марта текущего года льготной ипотеки. Соответствующее постановление опубликовано на сайте правительства в пятницу, 13 марта. Согласно документу, процентная ставка кредитования не может превышать 13 процентов годовых [24].
Как отмечается в документе, «в связи с ухудшением макроэкономической ситуации в стране сократилась доступность ипотечного кредитования». Ряд участников рынка приостановили прием заявок на займы, а некоторые установили ставки в размере 20 процентов годовых, при этом в 2014 году средняя ставка по ипотечным кредитам составляла 12,5 процентов.
Данная мера, которая будет действовать до марта 2016 года, направлена «на поддержку граждан, приобретающих жилые помещения на первичном рынке жилья, первичного рынка ипотечного кредитования, а также строительной отрасли.
Субсидии банкам будет предоставлять Минфин. На эти цели предусматриваются средства федерального бюджета в размере 20 миллиардов рублей в рамках федеральной целевой программы «Жилище» на 2011;2015 годы и «антикризисного фонда», — говорится в документе. Ранее о планах правительства утвердить льготную ипотеку сообщил глава Минфина Антон Силуанов. «Ставка по ипотечным кредитам для новых строек, для желающих приобрести ипотеку будет субсидироваться, и не будет превышать 13 процентов в текущем году» [27].
Даже если ставка начнет снижаться, люди будут брать ипотечные кредиты очень осторожно, поскольку сейчас все очень аккуратно подходят к своим финансовым обязательствам. А брать крупный кредит в ситуации сторнирующей экономики, когда и сами доходы падают, и доля дохода, которая может быть направлена на погашение кредита, также падает, а безработица увеличивается, становится очень рискованно. Даже если сейчас ставка будет даже 10−12%, такого бума, который был в прошлом году, не случится. Потому что кредитование — это вопрос уверенности покупателя в завтрашнем дне. А такой уверенности, к сожалению, нет.
Таким образом, в результате геополитических противостояний, рынок ипотечного кредитования, России существенно снизился. Это обосновывается снижением доходов и покупательской способности граждан. Меры принятия государством по субсидированию отрасли существенно не повлияют на текущее падение. Продолжение эскалации конфликта может полностью ликвидировать ипотечный рынок и нанести существенный крон российской экономической системе.
Заключение
Рынок ипотечного кредитования — система субъектов, объектов, инфраструктурных элементов, которые создают хозяйственное взаимодействие жилищного, финансового и инвестиционного рынков. Ключевая роль в формирования рынка отдается государству, поскольку оно на законодательном уровне регламентирует нормы и правила деятельности для всех участников. Для банковских организаций внедрение ипотечного кредитования является весьма рисковым, поэтому банки используют в управлении кредитными продуктами риск-менеджмент, при помощи которого можно оценить вероятность наступления того или иного негативного сценария, а также предотвратить появление такой ситуации.
Обеспечение необходимой методической базы для объективной оценки стоимости недвижимости для России является достаточно важным аспектом развития. Поскольку оценка недвижимости позволяет формировать рыночные отношения, которые повышают эффективность деятельности, как отдельных предприятий, так и экономики в целом. Важность оценки недвижимости является значительной в становлении ипотечного рынка. Поскольку на основе достоверных данных формируется более рыночная цена, которая делает процесс приобретения недвижимости в кредит более простым и удобным для потребителей.
Практика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что использование западных методик оценки на рынках, подобных российским рынкам, очень часто даёт неприемлемые результаты. Связано это с тем, что для рынка недвижимости России в силу его пассивности характерно сравнительно бедное информационное поле, играющее основную роль при формировании результата по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Базируясь на мировом опыте, развития оценки, в современных условиях России необходимо создавать и развивать национальную систему оценки.
Список литературы
Агеева Н. А. Основы банковского дела. — М.: ИНФРА-М, 2014 — 273с.
Артёмов С. А, Система государственного ипотечного жилищного кредитования: учебник. — М.: Наука и образование, 2010.
Банковское дело: розничный бизнес: учебное пособие / кол. авторов под ред. Г. Н. Белоглазовой, Л. П. Кроливецкой. — М.: КНОРУС, 2010.
Банковская система в современной экономике: учебное пособие под ред. О. И. Лаврушина. — М.: КНОРУС, 2011.
Бюллетень банковской статистики ЦБ РФ. -№ 4- 2014. / www.cbr.ru.
Грачёв И. Д. Проблемы просроченных ипотечных кредитов//Деньги и кредит-2011;№ 7.
Гусев А. В. Ипотечное жилищное кредитование. Жильё взаймы: учебник. — М.: Феникс, 2012.
Гусева К. Н. Российский рынок ИЖК без прикрас.//Банковское дело.-2012г.-№ 2.
Ермилова М. И. Формирование и реализация российских ипотечных программ: ретроспективный анализ//Деньги и кредит. — 2011;№ 10.
Зайнуллина С. Р. Причины, препятствующие развитию ипотечного жилищного кредитования в России // Банковское право.- 2011. — № 2.
Иванов В. В. Всё об ипотеке: учебное пособие. — М.: МТ-Пресс, 2010.
Казимагомедов А. А. Банковское обслуживание населения: зарубежный опыт: учебник. — М.: Финансы и статистика, 2012.
Колобов С. С. Жилищное ипотечное кредитование. — М.: Дашков и К, 2010.
Крошкина А. Рынок ипотечного кредитования может сократиться более чем вдвое в 2015 году. Режим доступа:
http://www.vedomosti.ru/finance/blogs/2015/03/10/rinok-ipotechnogo-kreditovaniya-mozhet-sokratitsya-bolee-chem-vdvoe-v-2015;g.
Кудрявцев В. А. Кудрявцева В.Е. Основы организации ипотечного кредитования. — М.: Высшая школа. 2000.
Куликов А.Г., Янин В. С, Актуальные вопросы развития ипотеки и решения жилищной проблемы//Деньги и кредит.-2011;№ 1.
Куликов А. Г., Янин В. С. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России: вопросы радикального обновления методологической базы// Деньги и кредит.-2014;№ 2.
Лепехин И. А. Ипотечное кредитование как способ финансирования жилищного строительства.//Банковское дело. — 2011 — № 21.
Матовников М. Ю. Банковская система России и долгосрочные ресурсы//Деньги и кредит-2013;№ 5.
Оганесян Г. Д. Особенности ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации// Экономические науки. — 2011. № 4(77).
Русецкий А. Е. Ипотека. Как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью: учебник. — М.: Эксмо, 2010.
Савруков А. Н. Тенденции развития ипотечного жилищного кредитования на современном этапе//Деньги и кредит-2012;№ 10.
Столбова О. И. Ипотечное кредитование в рамках реализации государственных жилищных программ. Автореферат диссертации к.э.н., 2012, с. 8.
Терещенко У. Внешняя политика подыграет ипотеке. Режим доступа:
http://www.kommersant.ru/doc/2 439 024.
Толкушкин А. В. Ипотека в России: Учебник.
М.: Юристъ, 2009 г.
Тосунян Г. А. О перспективах банковской системы России: взгляд банковского сообщества// Деньги и кредит- № 5- 2014.
Федоров Б. Государственное субсидирование меняет расстановку сил на рынке ипотеки. Режим доступа:
http://top.rbc.ru/spb_sz/27/04/2015/.
970 299.shtml.
1 Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. — М.: Финансы и статистика, 1996 г.
2 Новицкий И. Ю. Земля для всех одна // Юридический мир № 2 1997г.
Рынок ипотеки.
Заемщики.
Банки.
Продавцы жилья.
Органы регистрации.
Оценщики, риэлторы, инвесторы и т. д.
