В соответствии со ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. На практике стороны обращаются об изменении цены земельного участка, являющего предметом договора, но суды достаточно редко удовлетворяют такие требования, поскольку достаточно сложно доказать существенное изменение обстоятельств, которые имели место в момент заключения договора.
Поскольку договор купли-продажи заключается в письменной форме с обязательной регистрацией. То и все изменения в такой договор также оформляются в письменном виде и подлежат регистрации в органах Росреестра.
Следует отметить, что на практике внести изменения в уже исполненный договор практически невозможно. Иными словами, внести изменения можно только в договор срок действия которого еще не истек. После исполнения договора продажи земельного участка надлежащим образом, невозможно будет внести изменения в договор и зарегистрировать их. В случае обращения сторон в регистрирующий орган с изменениями исполненного договора, получат отказ.
Таким образом, надлежащее исполнение договор продажи земельного участка будет прекращать обязательство и внести изменения невозможно. В целом для изменения договора купли-продажи земельного участка необходимо наличие существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
3.
3. Расторжение и недействительность договора купли-продажи земельного участка.
В связи с особенностями земельного участка как объекта гражданских отношений имеются особенности расторжения договора купли-продажи земельного участка.
Договор купли-продажи земельного участка может быть расторгнут при наличии нескольких оснований: по соглашению сторон, в одностороннем порядке, по решению судебного органа.
Наиболее простым способом расторжения договора купли-продажи земельного участка является по соглашению сторон, когда обе стороны договора изъявляют свою свободную волю прекратить правоотношение, связанное с покупкой-продажей земельного участка. Безусловно, при таком основании расторжения договора отсутствует конфликт между сторонами, что позволяет избежать обращений в суд, соответственно, дополнительных расходов, при чем не только материальных, но и временных, моральных.
Законодатель в ст. 463 ГК РФ четко обозначил, что покупатель имеет право отказаться от исполнения договора, если продавец не будет возражать по этому поводу. Стороны в случае обоюдного согласия на расторжение договора возвращают все полученное по сделке, возвращаются в исходное положение.
В случае расторжения договора по обоюдному согласию необратимо для придания юридического характера такому решению обратиться в органы Росреестра.
Вторым основанием для расторжения договора купли-продажи земельного участка является односторонний отказ от исполнения договорных обязанностей. Односторонний отказ может быть как со стороны покупателя, так и продавца. В работе уже указывались случаи одностороннего отказа. Например, продавец отказывается передать земельный участок по передаточному акту. Такое поведение продавца будет давать основании е покупателя отказаться от исполнения договора и требовать расторжения договора.
Аналогично, покупатель может отказаться принимать приобретаемый земельный участок, в таких случаях продавец будет иметь право на односторонний отказ и, соответственно, право на расторжение договора купли-продажи. Покупатель может отказываться оплатить стоимость земельного участка, уклониться от подписания передаточного акта, т. е. принятия земельного участка в таких случаях, продавец будет обладать правом на расторжение договора.
Нарушение существенных условий договора купли-продажи земельного участка также будут давать основания другой стороне расторгать договор. Среди существенных условий, как уже отмечалось, следует рассматривать цену и предмет. Соответственно, в случае передачи продавцом земельного участка, который не соответствует описанию в договоре (фактическая площадь меньше, чем заявлена первоначально продавцом, качество земельного участка ниже заявленного и т. д.), продавец не предоставил информацию относительно земельного участка, наличия прав третьих лиц на него, покупатель имеет право на расторжение договора в силу одностороннего отказа от исполнения своих договорных обязательств.
Последнее основание для расторжения договора — судебный порядок. В судебном порядке можно расторгнуть договор в связи с существенным нарушением условий договора, при этом степень существенности будет определяться судом в каждом конкретном случае. Среди таких существенных нарушений можно отметить нарушение порядка оплаты земельного участка, уклонения от государственной регистрации перехода прав собственности на покупателя, существенные недостатки земельного участка и т. д. В случае расторжения земельного участка в судебном порядке виновная сторона обязана будет возместить все расходы, которые понесла потерпевшая сторона, включая все судебные расходы.
В связи с тем, что договор купли-продажи земельного участка подлежит государственной регистрации, расторжение такого договора также должно быть подвергнуто такой процедуре. Органы Росреестра отражают факт расторжения договора путем внесения соответствующих сведений в реестр.
В качестве оснований для внесения таких сведений являются: заявление заинтересованного лица с приложением всех необходимых документов, судебное решение, вступившее в законную силу.
С момента внесения изменений в реестр будут наступать юридические последствия, вызванные расторжением договора.
Действительность договора купли-продажи земельного участка будет складываться из условий действительности сделок. Законодатель выделил несколько условий признания сделки, соответственно, и договора недействительными.
Можно выделить несколько оснований недействительности договора:
Порок субъекта, т. е. договор был заключен субъектом, не обладающим дееспособностью, не имеющим соответствующих полномочий.
Порок воли — заключение договора гражданином, не способного понимать значение своих действий или руководить ими, заключенные под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы, неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).
Порок формы. Договор купли-продажи земельного участка является недействительным при отсутствии государственной регистрации (ст. 165 ГК РФ).
4. Пороком содержания:
1. Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ).
2. Мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК РФ).
Отдельно следует выделить договоры, которые заключаются с злоупотреблением права. В таких случаях договоры будут признавать недействительными.
Итак, договор купли-продажи земельного участка может быть расторгнут по соглашению сторон, в одностороннем порядке, по решению судебного органа. Расторжение влечет за собой восстановление сторон в прежнее состояние. В случае расторжения договора в судебном порядке сторона, нарушившая исполнение договора, обязан будет возместить другой все понесенные ею убытки.
Договор купли-продажи земельного участка будет признаваться недействительной при наличии пороков воли, субъекта, содержания, формы.
Заключение
.
Определение земельного участка как понятия будет иметь практическое значение при разграничении со смежными понятиями, которые используются в земельном законодательстве. Термин «земельный участок» применяется в земельном праве в нескольких аспектах. Его следует разграничивать со смежными понятиями — «земля», «почва», «угодья», «смежные земельные участки», «соседние земельные участки». Такое разграничение имеет существенное значение как в практическом, так и теоретическом аспекте.
Объектом договора продажи земельного участка выступает земельный участок, в отношении которого проведен кадастровый учет.
Сторонами договора продажи земельного участка являются продавец и покупатель, в качестве которых выступают граждане и юридические лица, публичные образования. Договор продажи земельного участка является самостоятельным видом гражданско-правового договора, особенностью которого является специфика предмета. Именно предмет договора наряду с ценой объекта составляет существенные условия рассматриваемого договора. Предметом договора будет выступать земельный участок, прошедший кадастровый учет, обладающий границами и не ограниченный в обороте.
Договор купли-продажи земельного участка составляется в письменной форме, в нескольких экземплярах, по одному для каждой стороны.
Регистрация права собственности по своей сути является презумпцией существования зарегистрированного права и несуществования права незарегистрированного, а также создает презумпцию принадлежности права собственности конкретному лицу, которое указано в качестве собственника в ЕГРП.
Введение
обязательного удостоверения нотариусом договора купли-продажи земельного участка будет дополнительным обременением для сторон договора и не представляется целесообразным.
Права и обязанности сторон корреспондируют друг другу.
Стороны несут ответственности в соответствии с действующим законодательством. Основной обязанностью продавца является передача земельного участка, свободного от прав третьих лиц, надлежащего качества, а основной обязанностью покупателя является своевременная оплата приобретаемого земельного участка.
Установлено, что в законодательстве отсутствует норма, которая оговаривает качество земельного участка, что является недоработкой законодателя.
Законодатель никоим образом не предусмотрел требования к качеству земельного участка и ответственности за несоответствие качеству земли в нормативных актах. Именно поэтому целесообразно в ГК РФ закрепить нормы, которая среди особенностей продажи земельного участка будет предусматривать существенным условием качество отчуждаемого земельного участка, установив при этом ответственность за нарушение.
Надлежащее исполнение договор продажи земельного участка будет прекращать обязательство, и внести изменения невозможно. В целом для изменения договора купли-продажи земельного участка необходимо наличие существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Договор купли-продажи земельного участка может быть расторгнут по соглашению сторон, в одностороннем порядке, по решению судебного органа. Расторжение влечет за собой восстановление сторон в прежнее состояние. В случае расторжения договора в судебном порядке сторона, нарушившая исполнение договора, обязан будет возместить другой все понесенные ею убытки.
Договор купли-продажи земельного участка будет признаваться недействительной при наличии пороков воли, субъекта, содержания, формы.
Нормативные правовые акты.
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.
12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами о поправках к Конституции от 30.
12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.
12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.
02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.
07.2014 № 11-ФКЗ) // Собрании законодательства. 2014. № 31. Ст. 4398.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.
11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.
12.2017) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.
12.2017) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.
10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.
12.2017) // Собрание законодательства. 2001. № 44. Ст. 4147.
Федеральный закон от 21.
07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.
07.2016) (утрачивает силу с 01.
01.2020) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. — 1997. — № 30. Ст. 3594.
Федеральный закон от 13.
07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 28.
02.2018) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. — 2015. — № 29 (часть I). Ст. 4344.
Указ Президента РФ от 25.
12.2008 № 1847 (в ред. от 21.
05.2012) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // СЗ РФ. — 2008. — № 52 (ч. I). Ст. 6366.
Научная и учебная литература.
Витрянский В. В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. -1999. — № 7,8,9.
Витрянский В. В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. — 1998. — № 7. С. 7.
Давыдова Е. И. Земельный участок. К вопросу о разграничении понятий «земля» и «земельный участок» // Молодой ученый. 2012. № 12.
Ивакин В. Н. Гражданское право. Особенная часть. — М.: Юрайт, 2012. С.
198.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. М., 2006 // СПС «Консультант.
Плюс".
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий (постатейный) / Е. Н. Абрамова, Н. Н. Аверченко, К. М. Арсланов и др.; под ред. А. П. Сергеева. М.: Проспект, 2010.
Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: В 3 т. / Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2011. Т. 3 // СПС «Консультант.
Плюс".
Гражданское право: учебник: в 2 т. / О. Г. Алексеева, Е. Р. Аминов, М. В. Бандо и др.; под ред. Б. М. Гонгало. М.: Статут, 2016.
Конюх Е. А. Возмещение вреда, причиненного земельными правонарушениями: гражданско-правовой аспект: Дис. … канд. юрид. наук. Омск, 2003.
Мосейчева А. А. Актуальные вопросы государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним // Правовые вопросы недвижимости. — 2012. — № 2. С. 36 — 40.
Незнамова А. А. Особенности договора купли-продажи земельного участка // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал. 2014 № 5. С. 182−188.
Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / Н. А. Баринов, К. П. Беляев, Е. В. Вавилин и др.; под ред. П. В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2011. Т. 1.
Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: Постатейный комментарий статей 549 — 558 Гражданского кодекса Российской Федерации / Б. М. Гонгало, П. В. Крашенинников, И. Б. Миронов и др.; под ред. П. В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2010.
Российское гражданское право: В 2 т. Обязательственное право: Учебник / под. ред. Е. А. Суханова. — М.: Статут, 2011.
Сагитов С.М., Шараф А. Э. О разграничении понятий «земля» и «земельный участок» // Вестник ТИСБИ. 2008. № 3.
Стародумова С. Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Юридический мир. 2015. № 5. С. 42 — 45.
Тоточенко Д. А. Понятие «земельный участок» и его соотношение со схожими терминами // Журнал российского права. 2016. № 11. С. 152 — 159.
Судебная практика.
Постановление Конституционного Суда РФ от 28.
05.2010 № 12-П // Собрание законодательства РФ. — 2010. — № 24. — Ст. 3069.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 29.
04.2010 № 10/22 // Рос. газета. 2010. № 5188.
Постановление Президиума ВАС РФ от 19.
04.2011 № 14 950/10 // СПС «Консультант.
Плюс".
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.
02.2001 № 59 // Вестник ВАС РФ.- 2001.-№ 4.
Апелляционное определение Брянского областного суда от 29.
08.2013 по делу № 33−2783(2013) // СПС «Консультант.
Плюс".
Апелляционное определение Верховного суда Республики Мордовия от 16.
05.2013 по делу № 33−927/13 // СПС «Консультант.
Плюс".
Апелляционное определение Московского городского суда от 02.
12.2015 по делу N 33−45 374/2015 // СПС «Консультант.
Плюс".
Апелляционное определение Московского городского суда от 12.
07.2013 по делу № 11−22 028 // СПС «Консультант.
Плюс".
Апелляционное определение Московского городского суда от 16.
09.2015 по делу N 33−33 613/2015 // СПС «Консультант.
Плюс".
Апелляционное определение Самарского областного суда от 12.
08.2013 // СПС «Консультант.
Плюс".
Апелляционное определение Саратовского областного суда от 05.
02.2014 по делу № 33−271/2014 /// СПС «Консультант.
Плюс".
Кассационное определение Саратовского областного суда от 21.
12.2011 по делу № 33−6801 // СПС «Консультант.
Плюс".
Определение Московского городского суда от 16.
05.2013 № 4г/3−4140/13 // СПС «Консультант.
Плюс".
Определение Московского городского суда от 22.
04.2016 № 4г-3660/2016 // СПС «Консультант.
Плюс".
Определение Пермского краевого суда от 29.
05.2013 по делу № 33−5125 // СПС «Консультант.
Плюс".
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.
02.2016 № Ф01−5851/2015 по делу № А82−18 447/2014 // СПС «Консультант.
Плюс".
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.
11.2015 № Ф09−7555/15 по делу № А60−54 123/2014 // СПС «Консультант.
Плюс".
Постановление ФАС Поволжского округа от 10.
09.2013 по делу № А57−317/2013 // СПС «Консультант.
Плюс".
Постановление ФАС Уральского округа от 05.
04.2012 № А60−36 030/2010 // СПС «Консультант.
Плюс".
Постановление ФАС Уральского округа от 30.
11.2010 № Ф09−9779/10-С4 по делу № А50−4725/2009 // СПС «Консультант.
Плюс".
Решение Заволжского районного суда Ульяновской области от 21.
02.2012 по делу № 2/501−12 //.
http://docs.pravo.ru/document/view/22 756 268/22271406/.
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.
12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами о поправках к Конституции от 30.
12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.
12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.
02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.
07.2014 № 11-ФКЗ) // Собрании законодательства. 2014. № 31. Ст. 4398.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.
11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.
12.2017) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.
12.2017) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.
10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.
12.2017) // Собрание законодательства. 2001. № 44. Ст. 4147.
Стародумова С. Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Юридический мир. 2015. № 5. С. 42 — 45.
Давыдова Е. И. Земельный участок. К вопросу о разграничении понятий «земля» и «земельный участок» // Молодой ученый. 2012. № 12.
Конюх Е. А. Возмещение вреда, причиненного земельными правонарушениями: гражданско-правовой аспект: Дис. … канд. юрид. наук. Омск, 2003.
Сагитов С.М., Шараф А. Э. О разграничении понятий «земля» и «земельный участок» // Вестник ТИСБИ. 2008. № 3.
Апелляционное определение Саратовского областного суда от 05.
02.2014 по делу № 33−271/2014 /// СПС «Консультант.
Плюс".
Тоточенко Д. А. Понятие «земельный участок» и его соотношение со схожими терминами // Журнал российского права. 2016. № 11. С. 152 — 159.
Постановление Конституционного Суда РФ от 28.
05.2010 № 12-П // Собрание законодательства РФ. — 2010. — № 24. — Ст. 3069.
Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / Н. А. Баринов, К. П. Беляев, Е. В. Вавилин и др.; под ред. П. В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2011.
Т. 1. С. 185.
Витрянский В. В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. — 1998. — № 7. С. 7.
Витрянский В. В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. -1999. — № 7,8,9.
Апелляционное определение Самарского областного суда от 12.
08.2013 // СПС «Консультант.
Плюс".
Ивакин В. Н. Гражданское право. Особенная часть. — М.: Юрайт, 2012. С.
198.
Постановление ФАС Уральского округа от 30.
11.2010 № Ф09−9779/10-С4 по делу № А50−4725/2009 // СПС «Консультант.
Плюс".
Российское гражданское право: В 2 т. Обязательственное право: Учебник / под. ред. Е. А. Суханова. — М.: Статут, 2011. С.
197.
Определение Московского городского суда от 16.
05.2013 № 4г/3−4140/13 // СПС «Консультант.
Плюс".
Определение Пермского краевого суда от 29.
05.2013 по делу № 33−5125 // СПС «Консультант.
Плюс".
Указ Президента РФ от 25.
12.2008 № 1847 (в ред. от 21.
05.2012) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // СЗ РФ. — 2008. — № 52 (ч. I). Ст. 6366.
Федеральный закон от 21.
07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.
07.2016) (утрачивает силу с 01.
01.2020) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. — 1997. — № 30. Ст. 3594; Федеральный закон от 13.
07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 28.
02.2018) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. — 2015. — № 29 (часть I). Ст. 4344.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.
02.2001 № 59 // Вестник ВАС РФ.- 2001.-№ 4.
Постановление Президиума ВАС РФ от 19.
04.2011 № 14 950/10 // СПС «Консультант.
Плюс".
Постановление Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 29.
04.2010 № 10/22 // Рос. газета. 2010. № 5188.
Постановление ФАС Поволжского округа от 10.
09.2013 по делу № А57−317/2013 // СПС «Консультант.
Плюс".
Апелляционное определение Верховного суда Республики Мордовия от 16.
05.2013 по делу № 33−927/13 // СПС «Консультант.
Плюс".
Апелляционное определение Брянского областного суда от 29.
08.2013 по делу № 33−2783(2013) // СПС «Консультант.
Плюс".
Постановление ФАС Уральского округа от 05.
04.2012 № А60−36 030/2010 // СПС «Консультант.
Плюс".
См.: Мосейчева А. А. Актуальные вопросы государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним // Правовые вопросы недвижимости. — 2012. — № 2. С. 36 — 40.
Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: Постатейный комментарий статей 549 — 558 Гражданского кодекса Российской Федерации / Б. М. Гонгало, П. В. Крашенинников, И. Б. Миронов и др.; под ред. П. В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2010. С.
56.
Апелляционное определение Московского городского суда от 12.
07.2013 по делу № 11−22 028 // СПС «Консультант.
Плюс".
Незнамова А. А. Особенности договора купли-продажи земельного участка // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал. 2014 № 5. С. 182−188.
Кассационное определение Саратовского областного суда от 21.
12.2011 по делу № 33−6801 // СПС «Консультант.
Плюс".
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.
02.2016 № Ф01−5851/2015 по делу № А82−18 447/2014 // СПС «Консультант.
Плюс".
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.
11.2015 № Ф09−7555/15 по делу № А60−54 123/2014 // СПС «Консультант.
Плюс".
Решение Заволжского районного суда Ульяновской области от 21.
02.2012 по делу № 2/501−12 //.
http://docs.pravo.ru/document/view/22 756 268/22271406/.
Апелляционное определение Московского городского суда от 16.
09.2015 по делу N 33−33 613/2015 // СПС «Консультант.
Плюс".
Апелляционное определение Московского городского суда от 02.
12.2015 по делу N 33−45 374/2015 // СПС «Консультант.
Плюс".
Определение Московского городского суда от 22.
04.2016 № 4г-3660/2016 // СПС «Консультант.
Плюс".
