Во-первых, правовая норма не содержит срока исковой давности по делам о признании ничтожной сделки недействительной судом по собственной инициативе. В этом отношении проект изменений ГК РФ предусматривает такой срок равным трем годам, а для лица, не являющегося стороной сделки, предельный срок исковой давности — 10 лет со дня начала исполнения сделки. Во-вторых, в пересмотре нуждается срок исковой давности для оспоримых сделок, связанных с переходом права собственности на земельный участок. Исходя из существа изменений гражданского законодательства, предельный срок исковой давности будет составлять 10 лет, ввиду специфики данного объекта гражданских прав и его особой ценности для гражданского оборота, следует установить в отношении спора о недействительности сделки по отчуждению земельного участка также специальный 10-летний срок исковой давности.
Для выявления оснований недействительности земельной сделки зачастую суд проверяет соответствие условий о предмете договора требованиям закона. Так, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ) и не отнесенные к изъятым или ограниченным в обороте (ст. 27 ЗК РФ). То есть по договору купли-продажи земельного участка могут отчуждаться участки из состава земель сельскохозяйственного назначения или земель населенных пунктов. Возможность продажи участков в составе земель промышленности (категория земель специального назначения) либо из категории земель особо охраняемых территорий и объектов носит ограниченный характер, а из иных категорий земель полностью исключена. Так, при рассмотрении спора о действительности сделки по продаже земельных участков суд пришел к выводу, что правовые основания для удовлетворения заявления прокурора о признании договора купли-продажи земельных участков недействительными отсутствуют, поскольку обязательное условие предоставления земельного участка в собственность под строительство без предварительного согласования места размещения объекта (заключение договора купли-продажи на торгах) сторонами соблюдено, договор купли-продажи земельных участков соответствует требованиям закона и спорные земельные участки прошли государственный кадастровый учет.
Во-вторых, продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Наиболее часто встречающаяся на практике проблема — продажа органом публичной власти гражданину или юридическому лицу под строительство земельного участка, на котором находятся (через который проходят) системы инженерно-технического обеспечения (ЛЭП, газопроводы и т. д.), что мешает его использованию по целевому назначению и разрешенному использованию. Однако анализ судебной практики свидетельствует о том, что если истец не докажет, что продавец должен или мог знать о наличии обременений земельного участка, то договор будет признан действительным, как в следующей ситуации.
В-третьих, при продаже земельного участка из государственной или муниципальной собственности должен быть соблюден установленный законом порядок заключения договора купли-продажи, в ином случае он может быть признан судом недействительным, как заключенный с нарушением действующего законодательства. Так, договор купли-продажи, представленный в качестве правоустанавливающего документа для государственной регистрации перехода права собственности, заключен с нарушением действующего законодательства, поскольку в случае признания несостоявшимся аукциона по продаже земельного участка для целей, не связанных с жилищным строительством, законодательством не предусмотрена возможность заключения договора купли-продажи с единственным участником аукциона.
Содержание договора купли-продажи оценивается судом в соответствии с законодательством, проверяется наличие существенных условий в договоре, также обязательно предметом анализа выступает юридическое основание для заключения такого договора и соблюдение процедуры проведения торгов, содержание постановления или иного акта о предоставлении земельного участка в собственность. Постановление о предоставлении в собственность земельного участка из публичной собственности должно быть обоснованно, и его правомерность и соответствие закону являются обязательным условием действительности договора купли-продажи. В одном из судебных споров суд отправил дело на новое рассмотрение, указав, что при новом рассмотрении дела о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка суду необходимо оценить постановление органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность ответчика, проверить, соответствует ли договор купли-продажи земельного участка действующему законодательству.
Таким образом, при совершении сделки с землей сторонам необходимо предусмотреть одновременное наличие (исполнение) следующих общих условий: содержание сделки не должно противоречить закону и иным правовым актам; совершение сделки лицами, обладающими необходимым объемом правоспособности и дееспособности; совпадение внутренней воли и волеизъявления сторон сделки; соблюдение требований о форме сделок и ее государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Несоблюдение этих условий влечет признание сделки недействительной, она не порождает правовых последствий, за исключением последствий, связанных с ее недействительностью. Оспаривать действительность земельных сделок могут управомоченные лица, с соблюдением срока исковой давности, при этом суд анализирует основные условия действительности сделки и выявляет наличие или отсутствие порока сделки. Поскольку при переходе права собственности на публичные участки затрагиваются публичные интересы, на наш взгляд, в отношении сделок купли-продажи земельных участков из государственной или муниципальной собственности суду необходимо проверять кроме общих условий действительности сделки также наличие специальных условий, а именно: соблюдение условий о предмете договора (факта постановки на кадастровый учет земельного участка), наличие условий о цене земельного участка и соблюдение процедуры заключения договора купли-продажи, юридических оснований для его заключения.
Заключение
Существование различных процедур определения момента возникновения земельного участка как объекта прав является негативным фактором, обусловленным раздельным существованием двух систем — системы регистрации прав и системы кадастрового учета объектов недвижимости. Это, в частности, приводит к тому, что отраженный в кадастре земельный участок, границы которого определены, формально не является вещью и объектом вещных прав до момента государственной регистрации права. Запись о таком объекте является временной. Следовательно, одной из важнейших задач в области регулирования недвижимости, стоящих перед законодателем, является объединение кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав в единую систему государственной регистрации прав, обеспечивающую признание государством прав на недвижимость, в том числе на земельные участки, и гарантии сохранения права.
Однако, несмотря на проводимое законодателем решение об объединении двух названных публичных систем, вопрос о месте государственного кадастра с повестки дня окончательно не снят. Исторически кадастр недвижимости (земельный кадастр) формировался на основе французской кадастровой системы, в которой кадастр недвижимости призван был обеспечить в первую очередь публичный, а не частный интерес. Основной задачей формирования кадастра было обеспечение формирования сведений для целей налогообложения. Задачей же Единого государственного реестра прав является обеспечение частного интереса через предоставление гарантий прав на недвижимое имущество. Формирование Единого государственного реестра прав, составной частью которого является кадастр недвижимости, в силу особого, присущего только реестру прав, заявительного характера формирования системы сведений об объекте делает систему сведений об объектах недвижимости неполной. При отсутствии заявления правообладателя записи о праве и об объекте не вносятся. Следовательно, такой реестр по определению является неполным, не содержит сведений обо всех земельных участках и не решает вопросов налогообложения.
Библиография Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.
12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.
12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.
12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.
02.2014 N 2-ФКЗ).
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.
11.1994 N 51-ФЗ. Российская газета, N 238−239, 08.
12.1994.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.
10.2001 N 136-ФЗ. Российская газета, N 211−212, 30.
10.2001.
Федеральный закон от 04.
12.2006 N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации». Российская газета, N 277, 08.
12.2006.
Федеральный закон от 22.
07.2008 N 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений». Российская газета, N 158, 25.
07.2008.
Федеральный закон от 24.
07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Российская газета, N 165, 01.
08.2007.
Федеральный закон от 24.
07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Российская газета, N 137, 27.
07.2002.
Федеральный закон от 25.
10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Российская газета, N 211−212, 30.
10.2001.
Федеральный закон от 29.
07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Российская газета, N 148−149, 06.
08.1998.
Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Постановление Правительства РФ от 11.
11.2002 N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков». Российская газета, N 221, 21.
11.2002.
Федеральный закон от 02.
01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре». Российская газета, N 5, 10.
01.2000
Утратил силу.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11 июня 2009 г. N А21−7828/2008 // СПС «Гарант».
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18 сентября 2007 г. N Ф04−6416/2007(38 261-А03−12) // СПС «Гарант».
Решение Арбитражного суда Орловской области по делу N А48−869/2011: Обобщение судебной практики судов Центрального федерального округа по спорам о признании недействительными сделок с землей за 2011 год //
http://orel.arbitr.ru.
Абова Т.Е. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 томах. Том 1. Части 1, 2 ГК РФ, М.: Юрайт, 2012
Анисимов А. П. Рыженков А. Я.
Чаркин С. А. Гражданское право России. Особенная часть.
Учебник. М., Юрайт. 2014.
Аверьянова Н. Н. Объекты земельных имущественных отношений // Нотариус. 2010. N 1.
Анисимов А. П. Рыженков А. Я. Чаркин С. А. Гражданское право России. Общая часть.
Учебник. М., Юрайт. 2014.
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга 1. Общие положения. М: Статут, 2011.
Земельное право России: Учебник / Под ред. А. П. Анисимова. 2-е изд., перераб. М.: Юрайт, 2012.
Землякова Г. Л., Мельников Н. Н., Самончик О. А. и др. Правовое обеспечение публичного интереса в земельном праве // Государство и право. 2011. N 9.
Костина О.В. О существенных условиях договора купли-продажи земельных участков // Нотариус. 2010. N 2.
Крамкова Т.В. Гражданско-правовое понятие земельного участка // Закон. 2010. N 1.
Ельникова Е. В. Понятие «земельный участок» в современном российском законодательстве // Нотариус. 2009. N 1.
Научно-практический комментарий Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» / Под ред. А. А. Ялбулганова. Доступ из СПС «Консультант
Плюс".
Пасикова Т. А. Особенности гражданского оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2010.
Румянцев Ф. П. Особенности договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения // Журнал российского права. 2013. N 8.
Трошина С. Регистрация права собственности на земельный участок и способы судебной защиты // Административное право. 2013. N 1.
Устюкова В. В. Договоры и иные сделки с земельными участками // Аграрное и земельное право. 2011. N 8.
Царапкина Е. Ю. Земля и право собственности на природные ресурсы: Обзор научно-практической конференции // Журнал российского права. 2009. N 6.
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга 1. Общие положения. М: Статут, 2011. С. 198.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.
11.1994 N 51-ФЗ. Российская газета, N 238−239, 08.
12.1994.
Дождев Д. В. Римское частное право: Учебник. С. 350 — 351.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.
10.2001 N 136-ФЗ. Российская газета, N 211−212, 30.
10.2001.
Ельникова Е. В. Понятие «земельный участок» в современном российском законодательстве // Нотариус. 2010. N 1. С. 39 — 41.
Федеральный закон от 04.
12.2006 N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации». Российская газета, N 277, 08.
12.2006.
Федеральный закон от 22.
07.2008 N 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений». Российская газета, N 158, 25.
07.2008.
Речь идет о долгосрочной аренде первоначально государственных земель. Это право не связано с возможностью строительства или разработкой недр, поэтому его называют иногда правом «на поверхностный слой почвы». Термин ager vectigalis, которым первоначально обозначалась долгосрочная аренда почвенного слоя, был постепенно заменен названием института из греческого права, а именно словом, которое в русской транскрипции звучит как «эмфитевсис» или «эмфитевзис» (см.: Гарсиа Гарридо М. Х. Римское частное право: Казусы, иски, институты: Пер. с исп. / Отв. ред. Л. Л. Кофанов. М., 2010.
С. 411).
Федеральный закон от 02.
01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре». Российская газета, N 5, 10.
01.2000
Утратил силу.
Такое определение земельного участка является реальным (указывает на предмет определения) и генетическим (указывает на то, как образуется предмет).
Также и по римскому праву поземельный участок становится самостоятельной вещью через определение его границ. В современных условиях чем более интенсивно используются и потому иссекают пространственные ресурсы или чем выше стоимость земельного участка, тем выше требования к определению его границ (см.: Крамкова Т. В. Гражданско-правовое понятие земельного участка // Закон. 2010. N 1. С. 49 — 54).
Федеральный закон от 24.
07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Российская газета, N 165, 01.
08.2007.
http//www.privfaw.ru/vs_info4.html
Емкость термина «земля» позволяет также понимать под ним всю совокупность объектов земельных отношений (см.: Аверьянова Н. Н. Объекты земельных имущественных отношений // Нотариус. 2010. N 1. С. 13).
Ст. 1. Федерального закона от 10.
01.2002 N 7-ФЗ «Об охране окружающей среды». Российская газета, N 6, 12.
01.2002,
Царапкина Е. Ю. Земля и право собственности на природные ресурсы: Обзор научно-практической конференции // Журнал российского права. 2010. N 6. С. 149 — 161.
Румянцев Ф. П. Особенности договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения // Журнал российского права. 2013. N 8. С. 25.
Федеральный закон от 24.
07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Российская газета, N 137, 27.
07.2002.
Трошина С. Регистрация права собственности на земельный участок и способы судебной защиты // Административное право. 2013. N 1. С. 35.
Федеральный закон от 25.
10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Российская газета, N 211−212, 30.
10.2001.
Федеральный закон от 29.
07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Российская газета, N 148−149, 06.
08.1998.
Постановление Правительства РФ от 11.
11.2002 N 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков». Российская газета, N 221, 21.
11.2002.
Ем В. С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) // Законодательство. 2005. N 9.
Абова Т.Е. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 томах. Том 1. Части 1, 2 ГК РФ, М.: Юрайт, 2012. С. 225.
Федеральный закон от 24.
07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Российская газета, N 137, 27.
07.2002.
Пасикова Т. А. Особенности гражданского оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2009. С. 8.
Научно-практический комментарий Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» / Под ред. А. А. Ялбулганова. Доступ из СПС «Консультант
Плюс". (Автор комментария ст. 8 — Г. В. Савенко.)
Костина О.В. Гражданско-правовое регулирование сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения и земельными долями: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2009. С. 8.
Научно-практический комментарий Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Доступ из СПС «Консультант
Плюс".
Устюкова В. В. Договоры и иные сделки с земельными участками // Аграрное и земельное право. 2011. N 8. С. 99.
Пасикова Т. А. Указ. соч. С. 8, 20.
Устюкова В. В. Договоры и иные сделки с земельными участками // Аграрное и земельное право. 2011. N 8. С. 100 — 101.
Анисимов А. П. Рыженков А. Я. Чаркин С. А. Гражданское право России. Особенная часть.
Учебник. М., Юрайт. 2014. С. 98.
Костина О.В. О существенных условиях договора купли-продажи земельных участков // Нотариус. 2010. N 2. С. 23 — 26.
Землякова Г. Л., Мельников Н. Н., Самончик О. А. и др. Правовое обеспечение публичного интереса в земельном праве // Государство и право. 2011. N 9. С. 55.
Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Анисимов А. П. Рыженков А. Я. Чаркин С. А. Гражданское право России. Общая часть.
Учебник. М., Юрайт. 2014. С.
98.
решение Арбитражного суда Орловской области по делу N А48−869/2011: Обобщение судебной практики судов Центрального федерального округа по спорам о признании недействительными сделок с землей за 2011 год //
http://orel.arbitr.ru.
Земельное право России: Учебник / Под ред. А. П. Анисимова. 2-е изд., перераб. М.: Юрайт, 2012. С. 156.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11 июня 2009 г. N А21−7828/2008 // СПС «Гарант».
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18 сентября 2007 г. N Ф04−6416/2007(38 261-А03−12) // СПС «Гарант».
Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 176.
