Доходный подход к оценке недвижимости. 
Государственное регулирование оценочной деятельности

Контрольная работа Доходный подход к оценке недвижимости. Государственное регулирование оценочной деятельности.

8. Государственное регулирование оценочной деятельности.

19. Методы расчета рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода Задача Список литературы.

8. Государственное регулирование оценочной деятельности.

Профессиональная оценка имущества и нематериальных активов является принципиально новым видом деятельности. Необходимость в развитии этого вида деятельности объясняется в первую очередь фундаментальными изменениями в экономике. Потребность в определении тех или иных видов стоимости имущества и нематериальных активов требуется практически при всех операциях с объектами оценки. При этом, как и любой вид деятельности, профессиональная оценка имеет определенную методологию, систему подготовки кадров, нормативную базу и т. д.

Основные отличительные особенности оценочной деятельности (исследование стоимостей объектов оценки) характеризуются [2, С.202−203]:

1. Принципиально новой значимостью этого вида деятельности в современных условиях Российской Федерации.

2. Его влиянием на практически все сферы экономической деятельности.

3. Междисциплинарным и межведомственным характером деятельности по оценке.

Полноценное формирование и совершенствование оценочной деятельности требует выполнения следующих основных принципов:

1. Оценка имущества и нематериальных активов (далее — «оценка») является профессиональным видом деятельности.

2. Оценка является также новым научным направлением, со своей методологией, терминологией, принципами исследований и т. д.

3. Базируясь на мировом опыте развития оценки, России необходимо создавать и развивать национальную систему оценки. Недопустимо как слепое копирование зарубежного опыта, так и создание неких «принципиально новых» подходов, не учитывающих общемировые тенденции в развитии оценки как элемента хозяйственного механизма и как научного направления.

4. Становление и развитие оценки возможны только в условиях рыночных отношений при четком определении роли и места государства в вопросах ценообразования и правового регулирования предпринимательской деятельности.

5. Формирование оценки возможно только на основе создания общего правового, методологического и информационного пространства на всей территории Российской Федерации. Создание изолированных, региональных или ведомственных, нормативных и инструктивных актов или иных документов, не связанных с общей системой оценки в РФ, является недопустимым.

6. Оценка как профессиональный вид деятельности должна отвечать текущим потребностям проводимых экономических реформ, а также учитывать как региональные, так и отраслевые особенности.

7. Основной функцией государства в формировании оценки должно явиться, в первую очередь, создание системы правового регулирования этого вида деятельности.

8. Оценкой должны заниматься как государственные, так и частные оценщики. При этом и те и другие должны иметь равные возможности для реализации своих профессиональных навыков и работать в общем правовом, методологическом и информационном пространстве.

Одним из ключевых моментов является определение роли законодательной, исполнительной и судебной власти при регулировании оценки в РФ.

Регулирование оценочной деятельности — система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно. Регулирование развивается в рамках следующих процедур:

— определение методических требований к процедурам оценки, которые традиционно формулируются в стандартах оценки;

— определение требований к морально-этическим качествам оценщика, связанным с его независимостью; данные требования формулируются в кодексах профессиональной этики;

— определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий.

Государство на рынке, в том числе и на рынке услуг по оценке, выступает в двух ипостасях: как институт, устанавливающий «правила игры», и, с другой стороны, как один из участников рынка. Поэтому необходимо четко разделить две различных по сути сферы деятельности государства:

— формирование правовой и административной системы регулирования деятельности по оценке;

— деятельность государства как оценщика.

Без базовых правовых условий регулирования оценки нельзя говорить о создании полноценного рынка услуг этого вида деятельности. Практически до последнего времени оценка являлась исключительно функцией государства, что, соответственно, и определяло основные принципы регулирования этого вида деятельности. В новых российских условиях это сказывается в негативной тенденции к зарегулированности, в желании ограничить или запретить деятельность независимых (негосударственных) оценщиков.

Основной целью создания системы государственного регулирования оценки является формирование базовых условий для функционирования данного сегмента рынка услуг, а именно:

— юридически закрепить факт появления независимой оценки имущества и нематериальных активов как самостоятельного вида деятельности;

— установить права и обязанности участников оценки;

— обеспечить процедуры включения этого вида деятельности в общую систему законодательной, исполнительной и судебной власти;

— гарантировать выполнение общеобязательных требований, заложенных в основные системы обеспечения оценки, включающих в себя, в частности, стандарты, процедуры сертификации качества оценочных услуг и т. д.

Рынок услуг по оценке существует на федеральном, региональном и местном (муниципальном) уровнях. При этом надо иметь в виду, что объект оценки всегда характеризуется определенным местоположением, правами собственности, налоговыми обременениями и т. д. Поскольку объектом оценки может выступать имущество, собственником которого являются Российская Федерация, субъекты Федерации, юридические и физические лица, то в регулировании этого вида деятельности должна быть реализована четкая система разграничения полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами.

Определенные подходы к этому вопросу заложены в Федеральном Законе ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Основными инструментами регулирования деятельности по оценке являются:

— лицензирование;

— система Стандартов;

— система сертификации качества услуг;

— унификация учебных программ по подготовке оценщиков;

— создание условий для развития и становления саморегулируемых профессиональных объединений оценщиков;

— организация процесса включения процедур и методов профессиональной оценки в общее законодательство;

— контроль за исполнением законодательства в области оценки.

Система государственного регулирования оценочной деятельности включает:

— лицензирование оценщиков и контроль за соблюдением ими лицензионных требований и условий;

— установление требований к профессиональной подготовке специалистов в области оценки стоимости;

— формирование методологической базы оценочной деятельности.

Одной из наиболее распространенных форм государственного регулирования профессиональной деятельности является лицензирование по отношению к большинству представителей массовых профессий, занятых обслуживанием населения (врачи, адвокаты, архитекторы, брокеры по недвижимости и т. д.) Лицензия — разрешение со стороны государства на занятие данной деятельностью, что обеспечивает определенный уровень качества обслуживания граждан.

За рубежом лицензия, как правило, выдается различными органами управления, но все лицензионные требования, стандарты, связанные с получением лицензии, экзаменационные процедуры в основном разрабатываются и контролируются профессиональными организациями специалистов. Обычно лицензирование вводилось тогда, когда профессия становилась массовой, получив развитие в условиях свободной конкуренции, и имела в своей основе развитую и доступную систему образования.

Лицензирование оценки недвижимости имеет особенности, так как несмотря на существование значительного числа оценщиков, оценка не считается массовой специальностью. Оценка недвижимости расценивается как элитарная, так как к услугам оценщиков прибегают в большинстве случаев не простые граждане, а профессионалы-брокеры, работающие с недвижимостью, банковские служащие и т. д. Поэтому исторически сложилось так, что в большинстве стран с развитой рыночной экономикой деятельность оценщиков не регламентируется непосредственно государством. Высокий профессиональный уровень поддерживается профессиональными организациями путем принятия и соблюдения стандартов. Исключение составляют Италия, Испания, Япония, т. е. страны, в которых существует определенное государственное регламентирование в форме лицензирования, а также США, где было введено государственное регулирование (лицензирование) оценщиков недвижимости, поскольку американские кредитно-сберегательные фирмы в тот период понесли огромные финансовые потери на операциях с недвижимостью.

В настоящее время значение профессиональных организаций оценщиков в США очень велико. Они предлагают членам организации профессиональное образование на высоком уровне и открывают возможность практикующим профессионалам влиять на законодательство. Профессиональная организация может защитить своего члена, обвиняемого в каких-то нарушениях, в случае, если результат дела может отразиться на профессии в целом.

Ассоциация может применить дисциплинарные санкции к тем членам, поведение которых не соответствует высоким профессиональным стандартам. Большое значение имеет возможность развивать отношения с людьми, занимающимися аналогичным бизнесом в стране и по всему миру.

В России оценка как род деятельности и как профессия переживает период становления. С начала перехода к рыночным отношениям в России и, соответственно, с возникновением спроса на услуги оценщиков было создано профессиональное общественное объединение — Российское общество оценщиков (РОО). Им была создана методическая база для проведения оценочных работ, а также система профессиональной подготовки оценщиков в сотрудничестве с учебными заведениями. Однако бурное развитие профессии на волне переоценки основных фондов привело и к негативным последствиям. На рынке появилось много оценщиков, работающих вне рамок профессиональной организации, не придерживающихся каких-либо стандартов и оказывающих услуги очень низкого качества. В связи с этим стало очевидно, что на этапе становления профессии в России необходимо введение государственного регулирования оценочной деятельности для поддержания должного качества услуг. Эту задачу решил Федеральный закон № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который ввел лицензирование оценочной деятельности. Порядок лицензирования оценочной деятельности утверждается Правительством Российской Федерации. Основными требованиями к лицензированию юридических лиц, изложенными в статье № 24 Закона, являются.

— государственная регистрация в качестве юридического лица;

— наличие в штате юридического лица не менее одного работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

— уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности.

В развитие закона в августе 1999 г. было принято Постановление Правительства Российской Федерации «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации» от 20.08.1999 № 932, которое установило, что уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности являлось Министерство государственного имущества Российской Федерации (нынеМинистерство имущественных отношений Российской Федерации — Минимущество России). Уполномоченному органу было поручено разработать проект положения о лицензировании оценочной деятельности в Российской Федерации и проект стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

Данные документы были приняты в 2001 г. «Положение о лицензировании оценочной деятельности» утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 11.04.2001 г. № 285, «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», — Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. № 519.

Положение о лицензировании устанавливает порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной деятельности и определяет, что лицензирование оценочной деятельности осуществляет Министерство имущественных отношений Российской Федерации (лицензирующий орган). Оценочная деятельность в соответствии с выданной лицензией может проводиться на всей территории Российской Федерации.

Согласно Положению, лицензирующий орган вправе по согласованию с органами государственной власти субъектов Российской Федерации делегировать часть своих полномочий по лицензированию оценочной деятельности органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Такие полномочия в настоящее время переданы более чем половине субъектов Российской Федерации.

Лицензия выдается на осуществление следующих работ (услуг) в области оценочной деятельности:

а) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении недвижимого имущества, за исключением предприятий как имущественных комплексов, подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов (далее именуется — оценка стоимости недвижимого имущества);

б) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении движимого имущества, за исключением денег и ценных бумаг, а также подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов (далее именуется — оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств);

в) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них (интеллектуальной собственности), а также конфиденциальной информации, имеющей коммерческую ценность (далее именуется — оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности);

г) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении ценных бумаг, паев, долей (вкладов) в уставных (складочных) капиталах, а также предприятий как имущественных комплексов (далее именуется — оценка стоимости предприятия (бизнеса));

д) копии документов об образовании работников (для юридических лиц) или индивидуального предпринимателя, подтверждающих получение профессиональных знаний по указанным в заявлении работам (услугам) в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами, согласованными с лицензирующим органом.

Согласно Положению основными лицензионными требованиями и условиями осуществления оценочной деятельности являются:

а) соблюдение лицензиатом законодательства Российской Федерации и законодательства субъектов Российской Федерации об оценочной деятельности;

б) предоставление по запросу лицензирующего органа информации, необходимой для контроля за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий;

в) осуществление страхования гражданской ответственности оценщиков путем заключения договора страхования по указанным в лицензии работам (услугам) в области оценочной деятельности либо по каждому заключаемому договору об оценке;

г) для лицензиата — юридического лица — наличие в штате работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний по указанным в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочной деятельности;

д) для лицензиата — индивидуального предпринимателя — наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний по указанным в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочной деятельности.

19. Методы расчета рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода.

Оценка стоимости недвижимости — сложный и трудоемкий процесс, состоящий из нескольких этапов:

— определение проблемы;

— предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку;

— сбор и анализ данных;

— оценка земельного участка;

— применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости;

— согласование результатов, полученных при различных подходах;

— подготовка отчета и заключения об оценке;

— доклад об оценке.

Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т. д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации.

Если объект недвижимости приносит стабильный доход, наиболее приемлем метод капитализации; если оценивается квартира и имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогичных квартир на жилищном рынке, то для оценки целесообразнее использовать метод прямого анализа продаж; если объект недвижимости функционирует на «пассивном» секторе рынка недвижимости, оптимальным считается один из методов затратного подхода.

Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхования объекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, лучше использовать один из методов доходного подхода. Цели оценки еще теснее связаны с ее методами.

Таким образом, выбор метода для оценки объекта недвижимости — сложный, творческий процесс. Оптимальность выбора существенно зависит от квалификации и практического опыта эксперта-оценщика. Экспертам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, тогда при согласовании результатов оценки, полученных различными методами, значительно возрастет вероятность получить более точное значение стоимости объекта.

Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

Для определения стоимости объектов, приносящих доход, в рамках доходного подхода используются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования.

Метод капитализации дохода основан на оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

Капитализация дохода — это процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

1) сумму будущего дохода;

2) когда должен быть получен доход;

3) продолжительность получения дохода.

Принципы, лежащие в основе доходного подхода:

— ожидания;

— замещения.

Существует два основных метода, используемых при оценке недвижимости, приносящей доход:

— прямой капитализации;

— дисконтирования денежных потоков.

Основными понятиями обоих методов являются чистый операционный доход (ЧОД или NOI) и коэффициент капитализации R.

При применении доходного подхода используются финансовые отчеты собственника:

— упрощенный баланс;

— отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Откорректированный отчет о движении денежных средств имеет четыре уровня доходов.

1. Потенциальный валовой доход (ПВД):

— минус поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей;

— плюс прочий доход, связанный с нормальным функционированием объекта недвижимости.

2. Действительный эффективный валовой доход (ДВД):

— минус текущие операционные расходы (ТОР);

— минус резерв на замещение (РЗ). (ТОР + РЗ — ОР — операционные расходы).

3. Чистый операционный доход (ЧОД):

— минус обслуживание долга (Од) — выплата процента и погашение основной суммы;

— минус капитальные затраты (Кз): капитальный ремонт, капитальные резервы, арендаторские доделки, комиссионные брокерам за аренду.

4. Поток наличных денежных средств до налогообложения (ПНДС), доход на собственный капитал (ДСК).

Метод прямой капитализации (МПК).

Стоимость объекта определяется по формуле:

V=I/R,.

где I — чистый доход (ЧОД);

V — стоимость объекта недвижимости;

R — коэффициент капитализации.

Схема применения МПК:

1) определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год (как правило, путем усреднения дохода за несколько лет);

2) определить величину коэффициента капитализации R;

3) разделить ЧОД на R по формуле.

Преимущества МПК:

— простота расчетов;

— мало предположений;

— отражение состояния рынка;

— дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).

МПК не следует применять, когда:

— отсутствует информация о рыночных сделках;

— неприменимы теоретические методы определения R,.

— объект не находится в режиме стабильного функционирования (строительство или реконструкция);

— объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара.

Методы определения коэффициента капитализации:

1. Метод рыночной экстракции (рыночной выжимки).

2. Аналитический метод (кумулятивное построение R).

3. Методы ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного капитала).

4. Метод экспертизы (опроса экспертов рынка недвижимости).

Структура коэффициента капитализации:

R=RON+ROF,.

где RON — ставка дохода на капитал; ROF — коэффициент капитализации (возврата капитала).

При кумулятивном построении R в RON учитываются следующие факторы:

— компенсация для безрисковых ликвидных инвестиций (с учетом инфляции);

— компенсация за риск (в том числе страновой);

— компенсация за низкую ликвидность;

— компенсация на инвестиционный менеджмент;

— поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Методы рекапитализации:

1. Прямолинейный (метод Ринга).

2. Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда).

3. Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Общая формула для определения коэффициента капитализации:

где Y₀ — ставка дохода на инвестиции; d₀ — фактор изменения стоимости; y — процентная ставка дохода при формировании фактора фонда возмещения; n — количество периодов получения дохода; SFF (*) — фактор фонда возмещения.

Метод дисконтирования денежных потоков.

Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле:

.

где n — порядковый номер периода получения денежного потока; n=0,…, N; CF_n — денежный поток в n-й период; i — ставка дисконта.

Схема использования метода:

1. Составить прогноз и смоделировать денежные потоки на весь период функционирования оцениваемого объекта недвижимости (на так называемый прогнозный период).

1. Определить реверсионную стоимость — размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения.

3. Определить ставку дисконта.

4. Дисконтировать денежные потоки и реверсионную стоимость в текущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).

Преимущества метода:

— считается лучшим теоретическим методом;

— учитывает динамику рынка;

— учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;

— работает, когда доход и рынок нестабильны;

— работает, когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.

Недостатки:

— вероятность ошибки в прогнозировании;

— достаточная сложность;

— силен фактор «симпатии» оценщика/.

Задача.

Определить стоимость земельного участка размером 1500 кв.м., не имеющего улучшений, расположенного на ул. Заречная. Необходимые данные представлены в таблице 1.

Таблица 1 — Данные по парным продажам аналогичных объектов.

Стоимость земли на ул. Заречной на 5% выше стоимости земли на ул. Ударной и ниже на 20% стоимости земли на ул. Горной. Рыночная стоимость автомобиля «Волга» 1979 г. в. 25 тыс. руб. Стоимость комнаты 225 тыс. руб. Затраты на возведение фундамента размером 10*10 метров равны 9 тыс. руб.

Решение:

Рассмотрим пару: искомый участок и участок № 1:

— отличие в размерах — на 500 кв.м. меньше;

— отличие в месторасположении — на 5% дороже.

Скорректированная стоимость: 225 000*1500/2000*(1+5%/100%)=.

=177 187,5 руб.

Рассмотрим пару: искомый участок и участок № 2:

— отличие в месторасположении — на 5% дороже.

Скорректированная стоимость: 20 000* (1+5%/100%)=21 000 руб.

Рассмотрим пару: искомый участок и участок № 3:

— отличие в размерах — на 100 кв.м. больше;

— отличие — есть улучшение;

— отличие в месторасположении — на 20% дешевле.

Скорректированная стоимость: 25 000*1500/1400*(1−20%/100%)-9000=21 428,57−9000=12 428,57 руб.

Рассмотрим пару: искомый участок и участок № 3:

— отличие — есть улучшение.

Скорректированная стоимость: 30 000−9000=21 000 руб.

Таким образом, выведем среднюю цену:

(21 000+12428,57+21 000+177187,5)/4=57 904,02 руб.

Хотя, скорее всего, следует оценить участок в 21 000 руб. — модальное значение.

оценка стоимость земельный участок недвижимость.

1.Аленичева Е. В. Методы оценки объектов недвижимости: метод. указ. / Сост. Е. В. Аленичева. [Электронная версия] — Тамбов: Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2007. — 32с.

2.Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: учеб. — 5-е изд., перераб. и доп. — М.: КНОРУС, 2009. — 284с.

3.Гранова И. В. Оценка недвижимости. — СПб: Питер. 2010. — 256с.

4.Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости: Учебник. — М.: «Финансы и статистика», 2008. — 496с.

5.Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е. Н. Иванова; под ред. проф. М. А. Федотовой. — М.: КНОРУС, 2009. — 344с.

6.Крюков Р. В. Экономика недвижимости: конспект лекций. — М.: Приор, 2009. — 252с.

7.Ронова Г. Н., Осоргин А. Н. Оценка недвижимости. — М.: ЕАОИ, 2008. — 356с.

8.Цыганенко В. С. Экономика рынка недвижимости. — СПб.: СПбГУИТМО, 2008. — 120с.