Договор найма жилых помещений и его разновидности

Потребительский характер, то есть удовлетворение бытовых и других связанных с ними нужд и особая значимость удовлетворения потребности человека в жилье, по их мнению — важнейшие факторы, породившие «другие признаки договора найма жилого помещения».Для того, чтобы исключить возможность возникновения негативных последствий для обеих сторон при расторжении договоров найма жилья, необходимо соблюдать принцип баланса прав и законных интересов наймодателя и нанимателя. Анализируя правовые предписания, регламентирующие правомочия наймодателя и нанимателя, можно сказать, что прослеживается много правовых преимуществ, предоставляемых нанимателю жилья при расторжении договора. Из совокупности юридических льгот, предоставляемых нанимателю, вытекает непривлекательность заключения договора коммерческого найма для собственников жилых помещений — потенциальных наймодателей. По статье 684 ГК РФ нанимателю жилого помещения предоставляется преимущественное право на заключение договора на новый срок. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель предлагает нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях или предупреждает нанимателя об отказе от продления договора вследствие решения не сдавать в течение года жилье в наем. Таким образом, собственник ограничен в праве использования принадлежащего ему жилого помещения с целью получения дохода в случае, если он не желает сдавать свое жилье ранее занимавшему его нанимателю. Отсюда, прекратить договор коммерческого найма жилого помещения по истечении срока действия договора по инициативе наймодателя-собственника, крайне невыгодно — невозможно сдать жилье в коммерческий наем другому нанимателю в течение года. По части 1 статьи 450 ГК РФ расторгнуть договор можно по соглашению сторон, если другое не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Значит, соглашение сторон — это общее правило расторжения договора.

По части 2 статьи 450 и статьи 451 ГК РФ предусмотрены «случаи расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе одной из сторон при существенном нарушении условий договора одним из контрагентов, а также в связи с существенным изменением обстоятельств».По части 1 статьи 687 ГК РФ у нанимателя жилья имеется право с согласия других граждан, проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймодателя за три месяца. Наймодатель не имеет такой возможности. Одностороннее расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе наймодателя и нанимателя согласно с ч. 3 статьи 687 ГК РФ возможно в судебном порядке в случаях:

помещение не пригодно для постоянного проживания, а также в аварийном состоянии;

— в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. Одностороннее прекращение договора по инициативе наймодателя имеет место и при реализации правового предписания по статье 684 ГК РФ, а также при его расторжении наймодателем в случаях если:

наниматель не вносит плату за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок (часть 2 статьи 687 ГК РФ);

— наниматель или другие граждане, разрушают или портят жилое помещение (часть 2 статьи 687 ГК РФ);

— наниматель или другие граждане, используют жилое помещение не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей (часть 4 статьи 687 ГК РФ).Необходимо заметить, что ГК РФ содержит положение о краткосрочном найме жилого помещения сроком до одного года (часть 2 статьи 683 ГК РФ). Конструкция данного договора более привлекательна для потенциальных наймодателей жилых помещений, вследствие того, что на него не распространяются положения статей 684, 687 ГК РФ, которые обременяют собственников жилых помещений дополнительными обязанностями при расторжении договора коммерческого найма жилого помещения. Краткосрочный договор коммерческого найма можно расторгнуть по инициативе наймодателя в судебном порядке при невнесении платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (часть 2 статьи 687 ГК РФ).Нельзя не заметить, что короткий срок действия договора — это определенные неудобства для наймодателей-собственников жилых помещений, так как наймодателям необходимо регулярно продлевать договор или его расторгать. В случае если наймодатель своевременно не предупредил нанимателя об отказе от продления договора, а наниматель не отказался от продления договора, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, из вышеизложенного правового анализа правовых предписаний по расторжению договора коммерческого найма, можно сделать выводы:

1. Согласно Гражданскому кодексу РФ коммерческий наем жилого помещения — это обязательственные правоотношение.

2. В правовых предписаниях по расторжению договора коммерческого просматривается дисбаланс между правами наймодателя-собственника жилого помещения и нанимателя-гражданина в пользу нанимателя. Порядок и основания расторжения договора коммерческого найма по инициативе наймодателя, направлены на защиту интересов нанимателя. Оправдание введению данных ограничений — это предмет договора — жилое помещение. Безусловно, отношения, возникающие в связи с предоставлением помещения по указанному договору — рыночные. Вместе с тем, право на жилище — это фундаментальное конституционное право человека. По ст. 40 Конституции: «каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища». Но, в результате предоставления расширенных прав наймодателю, нанимателя могут выселить «на улицу», не успев заключить договор найма на иное жилое помещение. В некоторых случаях ущемляются интересы несовершеннолетних, проживающих совместно с нанимателем вследствие необходимости ускоренного перевода в другой детский сад или школу.

3. Дискриминационный характер правовых норм относительно наймодателя проявляется и в том, что обременяет собственников дополнительными юридическими обязанностями: — невозможность сдачи жилья в наем в течение года;

— длительная процедура расторжения договора в судебном порядке вследствие субъективных позиций судебных инстанций.

4. Неэффективная правовая конструкция расторжения договора коммерческого найма провоцирует уклонение потенциальныхнаймодателей от его заключения.

5. Более эластичная и объективно отражающая интересы собственников жилых помещений — юридическая конструкция договора краткосрочного найма жилого помещения, где нет дисбаланса юридических обязанностей субъектов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Сегодня в современном мире царит рыночная экономика. В подобных условиях наем жилого помещения приобретает еще большую актуальность. Для одной стороны — это источник прибыли, а для другой — законный наем жилья, со всеми необходимыми для жизни условиями. Причем наймодатель и наниматель изначально согласовывают стоимость найма, требования к содержанию жилья, сроки оплаты и т. д. Далее заключается между ними договор. В России законы относительно заключения данного договора имеют свои недостатки и тонкости. Поэтому часто, в случаях, если не учтены те или иные тонкости при заключении договоров, возникают разногласия между нанимателями и наймодателями. Поэтому важно понимать основы договора найма жилого помещения. В гражданском и жилищном законодательстве можно выделить четыре разновидности договора найма жилья: — договор социального найма;

— коммерческого найма;

— найма жилого помещения жилищного фонда социального использования;

— найма специализированного жилого помещения. Законодатель не применяет определение «коммерческий наем», тем не менее, подобное наименование договора помогает отграничить два главных вида найма -это социальный и коммерческий, и отмечает цель, которая преследуется собственником при пользовании имуществом. При всем этом положения о договоре социального найма могут быть применены в субсидиарном порядке ко всем без исключения договорам, кроме коммерческого найма. Как отмечается в научной литературе, гражданско-правовая природа договора коммерческого найма и, следовательно, отсутствие его юридического регламентирования в жилищном законодательстве определяет первоочередное действие положений ГК РФ, возможность использования ЖК РФ к анализируемому договору строго ограничена императивными положениями гл. 35 ГК РФ. Помимо этого, в гл. 35 ГК РФ, которая посвящена найму жилого помещения, не установлена возможность субсидиарного использования положений других глав ГК РФ. Тем не менее, как видно из содержания положений о найме жилого помещения, регламентирование, которое осуществляется гл.

35 ГК РФ, явно не совсем полное. К примеру, в этой главе не определены многие правомочия сторон, или, если они представлены, то не установлен механизм их осуществления и меры ответственности, которые могут быть применены к нарушителю. Таким образом, рассмотрев только содержание договора, можно заключить, что пробелы правового регламентирования договора коммерческого найма жилого помещения определеныобразованием правил по аналогии с договором социального найма. Тем не менее, в договоре социального найма огромное влияние оказывают императивные нормы и отдано предпочтение охране прав нанимателя и, по общему признанию, в основном не действует такой принцип, как свобода договора.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативно-правовые акты.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.

01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.

12.2017) // Собрание законодательства РФ. — 29.

01.1996. — № 5. — Ст.

410.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 г. // Рос.газ. — 2005.

— 12 янв.

Литература

.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е. В. Вавилин, Б. М. Гонгало, В. С. Ем и др. / Под ред. П. В. Крашенинникова. — М.: Статут, 2015. С.

263.Гражданское право: Учеб.: В 2 т. / О. Г. Алексеева, Е. Р. Аминов, М. В. Бандо и др., под ред. Б. М. Гонгало. М., 2016. Т. 2. С. 253. Иванчук Н. В. Социологические проблемы изучения потребностей: курс лекций // Справочно-правовая система Гарант, дата обращения 29.

03.2018.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: В 3 т. (постатейный) / Т. Е. Абова, Л. В. Андреева, Е. Б. Аникина и др., под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2016. Т.

2. С. 410. Корнеев С. М. Обязательства из договоров найма жилого помещения и другие жилищные правоотношения // // Справочно-правовая система Гарант, дата обращения 29.

03.2018.

Кузнецова А. С. Квартира как объект договора охраны, а также других обязательственных и вещных прав // Актуальные проблемы российского права. 2015. № 5. С.

12.Литовкин В. Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему // // Справочно-правовая система Гарант, дата обращения 29.

03.2018.

Потяркин Д. Е. Подлежат ли государственной регистрации договоры социального найма жилья? // Справочно-правовая система Гарант, дата обращения 23.

03.2018.

Пчелинцев О. Жилищная ситуация и перспективы институциональных изменении // Справочно-правовая система Гарант, дата обращения 29.

03.2018.

Российское гражданское право: Учеб.: В 2 т. / В. В. Витрянский, В. С. Ем, Н. В. Козлова и др.; отв. ред. Е. А. Суханов. 4-е изд., стереотип. М., 2016.

Т. 2: Обязательственное право. С. 389. Рузанова В. Д. Об основных тенденциях развития современного гражданского законодательства России // Гражданское право. 2016. № 1. С.

45.Суханов Е. А. Объекты гражданских правоотношений // Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. 1 / отв. ред. проф. Е. А. Суханов.

4-е изд. М.: Статут, 2015. С. 308. Формакидов Д. А. Договор найма жилого помещения как самостоятельный тип гражданско-правового договора // Российский юридический журнал. 2017.

№ 4. С. 123 — 129. Судебная практика.

Решение Новоуренгойского городского суда по делу 2−4933/2016 ~ М-5160/2016 (Ямало-Ненецкий автономный округ) // Справочно-правовая система Консультант.

Плюс, дата обращения 28.

03.2018.