Значительным является действия по рассмотрению формирования систем оплаты при продажах недвижимого имущества, находящегося в госсобственности. Приватизация характеризуется возмездным отчуждением государственного и муниципального имущества в собственность физическому и юридическому лицу. Существует несколько способов приватизации. Первым из данных способов является аукцион, где идее продажа государственного или муниципального имущества по случаю, если его покупатель не должен выполнять какие-либо условия в отношении такого имущества. Приобретает данное имущество тот покупатель, который предложит наиболее высокую цену имуществу. В данном случае все предложения о цене государственного или муниципального имущества подаются участниками в закрытой форме (в запечатанном конверте) или в открытой форме (в открытом заявлении в ходе проведения торга). Сама форма подачи предложений о цене государственного или муниципального имущества определяется решениями об условиях приватизации [20].
Для того, чтобы стать участником аукциона, нужно внести задаток размером 10 процентов начальной цены, указанной в информационных сообщениях о продажах государственных или муниципальных имуществ. При уклонениях или отказах победителей аукциона от заключения в установленных срок договора купли-продажи имущества задаток не возвращается, и он утрачивает право на заключение указанного договора. Сумма задатка возвращаются участникам аукциона, за исключением победителя аукциона, в течении 5-ти дней с даты подведения итогов аукциона. В течение 15-ти дней, с даты проведения аукциона, с победителем заключается договор купли-продажи. Продажи государственных и муниципальных имуществ осуществляются, также, посредством публичных предложений. Это происходит в тех случаях, если на аукцион поступила одна заявка на участие, в данном случае аукцион признают несостоявшимся. Цены первоначальных предложений устанавливаются не ниже тех, что были установлены на аукционах, которые были признаны несостоявшимися, а цены отсечения составляют 50% от начальных цен таких аукционов.
Продажи государственных и муниципальных имуществ без объявлений цен осуществляются, если продажи данных имуществ посредством публичных предложений не состоялись, то есть был заявлен только один участник [21]. Центральным методом, который определяет условие формирование платежа за госнедвижимость, является государственной регистрацией права на недвижимое имущество. Относительно объекта госнедвижимости, установлена следующая система оплаты в соответствии со статьей Налогового Кодекса РФ: за государственные регистрации прав собственности физических лиц на земельные участки, предназначенные для ведения личных дачных хозяйств, огородничеств, садоводств, индивидуальных гаражных или индивидуальных жилищных строительств, либо на создаваемых или созданных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества — 200 рублей; за государственные регистрации прав, ограничений прав на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, сделки, на основании которой ограничиваются права на него — 200 рублей; За государственные регистрации доли в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения — 50 рублей. Государственная пошлина (далее госпошлина) может не уплачиваться в следующем случае:
за государственные регистрации прав оперативных управлений недвижимостью, находящейся в государственной или муниципальной собственности;
за государственные регистрации ограничений прав на земельный участок, используемый для северного оленеводства;
за государственные регистрации прав постоянного пользования земельным участком, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
за государственные регистрации прав собственности РФ на автомобильные дороги, переданные в доверительные управления юридическим лицам, созданным в организационно-правовых формах государственных компаний, и на земельный участок, предоставленный в аренду указанным юридическим лицам, государственная регистрация договоров аренды земельного участка, предоставленного указанным юридическим лицам, а также госрегистрация прекращения прав на такие автомобильные дороги и земельные участки [37]. Вывод по главе: Каждый элемент госсобственности обладает определенной спецификой. Это конкретизуется тем, что для каждых элементов можно приписать определенные, характерные только этим объектам свойства, отличающих их друг от друга. В связи с этим госнедвижимость может быть охарактеризована, как реальный актив, который приносит доходы не за счет создания с его прямым использованием товарной продукции, а как имущество, которое позволяет осуществлять вспомогательную и иную функцию, к примеру, функцию управления, здание федерального общеобразовательного учреждения и другое. Система оценки и формирования оплаты за госнедвижимость зависит от многих факторов, которые и имеют базу нормативно-правовых и законодательных актов, имеющих всеобщий характер, но также зависят от формирования основных актов, которые применяются на отдельных субъектах.
3. ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО РАЗВИТИЮ СИСТЕМЫ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ3.1Предложения по развитию нового организационно — экономического механизма и оценки эффективности управления государственным недвижимым имуществом.
Управление госимуществом можно отнести к бивалентному характеру управления, так как это является способом юридического властного воздействия и на управляемый объект (имущество), и на отношение сферы управления госимуществом. Проблема, и даже не одна, которая может возникнуть при управлении госсобственностью, свидетельствует о необходимости совершенствовать сложившуюся систему, выражающейся в организационно-экономических механизмах управлений. Каждый собственник доходного недвижимого имущества в условии рыночной экономики стремится получать прибыль от ее использования. И государство, в лице собственника недвижимости, должно так организовывать систему управления госимуществом, что она ориентировала на эффективность его использования, на пополнение бюджетов за счет отчисления от прибыли и дивидендов по акциям. Общество в целом и каждый его гражданин в тех или иных формах и степени имеет права на получение прибыли от использований госсобственности [37]. Эффективностью называют соотношением дохода и расхода, или полученного результата и произведенных затрат. Результат может быть выражен в финансовом и социальном показателе. Эффективностью управления недвижимым имуществом также характеризуют с точки зрения цели управления и с точки зрения соотношения затрата и результата. Объектами анализа выступают объекты недвижимого имущества, определенная их совокупностью и государственные сектора. Показатели экономической эффективности использования недвижимого имущества служат:
уровень объемов производства;
уровень рентабельности;
уровень рыночной стоимости объектов. Социальная эффективность на макро-уровне характеризуется устойчивостью и доступностью социально-зачимых услуг, которые предоставляют предприятия с государственным участием, уровнем развития социальных сфер, качеством жизни общества, а на микро-уровне — решением проблем с трудоустройством, среднем уровнем платы труда работникам предприятий, предоставлением социальных льгот и другое. Реализацией интереса государств-акционеров характеризуется данные о поступлениях дохода от владений пакетами акций. Реализацией фискальных интересов государств характеризуется информацией о своевременности и полноте перечислений налогов и иного обязательного платежа. Показателем эффективности управления является соотношение чистого дохода и эксплуатации объектов и расхода на их управление, экономия бюджетного ресурса. Оптимизацией управления направляется на максимизацию эффективности, и на минимизацию расхода [36]. Для государства является важным интегральный эффект, то есть совокупность результатов использования, сдачи в аренду, продаж и совокупность затрат собственников на содержание недвижимого имущества, на проект развития, на осуществление самого управления. Характеристика эффективности складывается от количественного и качественного, натурального и стоимостного показателя, по году и за определенные периоды, к примеру, период реализации инвестиционных проектов развития. Главная опора оценки эффективности — это дисконтирование потоков дохода и расхода во времени. Для повышения эффективности управления госсобственностью необходимо изменение по следующим принципам:
совершенствовать организационно-хозяйственную практику управления;
вводить рыночные принципы во взаимоотношения с хозяйствующим субъектом (повышать роль возмездных операций, сокращать льготы для пользователя госимуществом, поддерживать субарендные отношения арендаторов госимущества при условии выполнения им договорных обязательств);совершенствовать систему подготовки управляющих госимуществом и формировать рынок менеджеров соответствующих профилей; создавать адекватную систему вознаграждения управляющих, ориентированную на достижение цели управления;
повышать рост внимания к дивидендной политике. Основание управленческой деятельности — это учет, отчетность, контроль, анализ и оценка деятельности по использованию госимущества. Контролем подвергается не только достижения запланированных показателей использования госнедвижимости, но и распределения финансовых потоков, их целевые использования, а также сохранность госимущества [35]. Учет отраслевых принципов позволяет сопоставить показатель деятельности госпредприятий со среднеотраслевыми и нормативными, учитывать конкурентное преимущество, оценивать перспективы развития. Министерство должно иметь действенный механизм воздействия на госпредприятия, за деятельность которых они несут ответ. Они должны распоряжаться реальными инструментами поддержки — льготным кредитование за счет средства бюджета, выдачей гарантийного обязательства од кредит коммерческого банка, возвратным и безвозмездным финансированием эффективного проекта развития того или иного предприятия; и наказаниями — финансовой ответственностью, расторжением контрактов с руководителем предприятия с возмещением им убытков за неэффективность использования госсобственности в результате хозяйственной деятельности ГУП. Действующая система управления должна меняться таким образом, чтобы мог вводиться механизм экономической заинтересованности в эффективности использования госсобственности и экономической ответственности за убыточные работы предприятия. Доход управляющего субъекта, как на первичном уровне, так и на вторичном должен зависеть от степени достижения цели управления госсобственности. Ныне же те и другие получают стабильную заработную плату вне зависимости от того, как используется управляемое ими госимущество. На данный момент больше акцент делается на необходимости управления контрольными пакетами акций. Управлять ими должны профессиональные менеджеры, представляющие финансово-экономическое состояние предприятий и принимающие адекватные решения в интересах государства.
Действенным инструментом может стать повышение профессионализма госпредставителей, а также внедрить рыночные принципы привлечения управляющего, механизма конкурса и периодических аттестаций в ходе работы [36]. Значительную роль в повышениях качеств управления играют институты доверительного управления. В странах существуют практики передачи контрольных государственных пакетов в доверительное управление непосредственно руководителям предприятий, назначенных по контракту. Эффективность подобной системы соединена с интересами предприятий как хозяйствующих субъектов и государства. Параллельно с этим, на управление госпакетом может претендовать различные коммерческие структуры. Критериями отбора кандидата логично считать обоснованность представленного им предпринимательского проекта (бизнес-плана) по использованию имущественного комплекса, опыта и результатов прошлых работ претендента, звание отрасли и конкретного производства.
Существенным критерием является оживление деятельности организации, повышение ее конкурентоспособности. Вывод по главе: Сложившиеся системы управления госнедвижимостью характеризуются неэффективными политическими дивидендами, приносящие незначительное поступление в бюджет. Это связано с общими размерами прибылей, и с те их частями, которые идут на выплаты дивидендов. Задачей управляющего госпакетом акций является — повысить их доходность.
Из чего следует, что система управления госнедвижимостью должна стоится на действенном механизме, обеспечивающем эффективное ее использование в интересах социума.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В ходе выполнения исследования данной курсовой работы была достигнута цель — изучено управления госнедвижимости в субъекте Российской Федерации. С древнейших времен недвижимое имущество находится в приоритете и является самым ценных объектом собственности. С развитием социального общества способ закрепления прав на это имущество изменилось. История показывает, что много долгих лет недвижимое имущество находилось только в собственности государств, а развитие рыночной экономики, такой элемент как приватизация, позволило обществу оформить свои права собственности на недвижимость. Управление госнедвижимостью является одной из недостаточных разработанных проблем. Но вопреки всему этому, стоит обратить внимание, что основа, регулирующая данные отношения имеет свое отражение в законе, как на федеральном, так и на региональном и местном уровнях. Потребности в создании нового механизма управления госнедвижимостью обуславливается постоянно меняющейся экономической обстановкой. Так как управление госимуществом относится к бивалентному характеру управления, то тут следует учитывать властные воздействия на сами имущества (объекты госнедвижимости) и на отношение, которое складывается в процессе управления госнедвижимостью.
Из этого следует, что реформирование или создание нового механизма управления должны быть направлены и на отношение, и на само имущество. Сложившаяся система управления госнедвижимостью определяется неэффективностью политик дивидендов, которые приносят незначительные поступления в бюджеты. Поэтому механизм управления должен учитывать обеспечение эффективности использования госсобственности для всего социума. Центральную позицию эффективности играет сама система показателя, которую использует российское государство и общество для оценок управления госнедвижимостью. Практика показывает, что современная система развивается стремительно, в первую очередь, показывая связь со стремительным развитием научно-технического прогресса. Значительную роль для формирования такой системы носит зарубежный опыт. Хотя внедрения новаций должно происходить с учетом особенности экономических развития России, и влияния данного развития на отношения по управлению госнедвижимостью. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАНОЙ ЛИТЕРАТУРЫ И ИСТОЧНИКОВ:
Нормативно-правовые акты.
Конституция РФ от 12.
12.1993г. (с изм. от 30.
12.2008г. № 6-ФКЗ).Налоговый Кодекс РФ о 05.
08.2000г. № 117-ФЗ.Гражданский кодекс РФ (все части) от 30.
11.1994г. № 51-ФЗ (в ред. от 01.
09.2013г.), от 26.
01.1996г. № 14-ФЗ (в ред. от 23.
07.2013г.), от 26.
01.2001г. № 146-ФЗ (в ред. от 01.
09.2013г.), от 18.
12.2006г. № 230-ФЗ (в ред. от 01.
09.2013г.).ФЗ № 93-ФЗ от 30.
06.2006г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (в ред. от 28.
02.2012 № 8-ФЗ).ФЗ от 16.
07.1998г. № 102 ФЗ «Об ипотеке» (в ред. от 07.
05.2013г. № 101-ФЗ).ФЗ от 27.
07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» (в ред. № 189-ФЗ от 29.
12.2004г.).ФЗ от 29.
07.199г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (в ред. от 28.
07.2012г.).ФЗ от 24.
07.2008г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (в ред. от 27.
12.2009г. № 343-ФЗ).ФЗ от 21.
12.2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. от 02.
09.2013г.). ФЗ от 04.
03.2013г. № 21ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ». Приказ Минэкономразвития России от 14.
07.2006г. № 190 «Об утверждении методички расчета арендной платы по договорам аренды государственного и муниципального недвижимого имущества…» (в ред. от 17.
07.2012г.Учебные пособия и литература: Александров А. А. «Особенности правового режима недвижимости». Изд: «Право», 2014.
Алексеева В.А. «Регистрация прав на недвижимость». Изд: «Проспект», 2015.
Асаул А.Н., Старинский В. Н. «Рынок недвижимости — новая социально-экономическая реальность». Изд: «СПб». 2015.
Бевзенко Р.С. «Юридическое значение акта государственной регистрации права на недвижимость». Изд: «Законодательство — № 9», 2014.
Витрянскй В.В. «Пути совершенствования законодательства о недвижимости». Изд: «Хозяйство и право», 2013.
Горемыкина В.А. «Экономика недвижимости». Изд: «Маркетинг», 2014.
Грязнова А.Г., Федотова М. А. «Методы управления и оценка недвижимого имущества», 2015.
Максимова Е.В. «Управление недвижимостью, находящейся в государственной собственности. Проблемы и возможности совершенствования» Экономический журнал № 1, 2016.
Евдокимов О.Г., Подсорина В. А. «Экономика недвижимости», 2016.
Жариков Ю.Г., Пучковской И. С. «Недвижимость: права и сделки». Изд: «Юрайт-Издат», 2016.
Козлова Е.Б. «Проблемы правового регулирования сделок с недвижимостью», 2014.
Копылов В.А. «Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве», 2014.
Кошкина В.И. «Управление государственной собственностью». Изд: «ИКФ ЭКСМОС», 2013.
Крюков В.С. «Проблемы государственного управления имуществом», 2013.
Лузан С.Р. «Регулирование и управление предприятиями с государственным участием; международный опыт», 2015.
Масевич М.Г. «Недвижимое имущество: Правовое регулирование», 2014.
Мичурин Е.А. «Сделки с недвижимостью», 2016.
Смирнова И.В. «Управление имуществом мегаполиса: проблемы развитие, СПБ 2013.
Степанов С.А. «Недвижимое имущество в гражданском праве. Изд: «Статут», 2015.
Хубиев К.Г. «Государственная собственность и условия ее эффективности», 2014.
Яковлев В.А. «Мультилистинговые системы — путь к организации эффективных продаж», 2014.
Электронные источники: www.consultant.ru — справочно-правовая система «Консультант Плюс».
https://dis.ru/library — «Модель государственной системы управления недвижимостью».
http://www.srinest.com/ - экономические и финансовые книги — «Цели и принципы управления недвижимостью».
http://www.elib.bsu.by/bitstream/ - Барановская С. И. «Создание системы управления недвижимостью».
http://inec.ru/it/integrate-automation/ - статья «Автоматизация государственных и муниципальных структур».
http://kadastr.org/conf/2015/pub/kadastr/sovrem-tehnologii-v-kadastr-objektov-nedv.htm — Кадастр недвижимости и мониторинг природных ресурсов.
