Ипотечные ссуды, которые находятся в так называемом портфеле однородных ссуд, также в связи с наступившим кризисом все в большей мере переходят в портфели с просроченной задолженностью (в зависимости от срока просрочки). Это также влечет увеличение размера резерва на возможные потери. В связи с финансовым кризисом, в результате которого произошел обвал цен на рынке недвижимости, повлекший за собой обесценение залогов по ипотечным кредитам и недообеспеченность ипотечных кредитных портфелей, всеми банками был повышен минимальный размер первоначального взноса в счет оплаты приобретаемого имущества, вносимого заемщиком за счет собственных средств. В настоящее время с целью либерализации условий банки понижают уровень первоначального взноса. Но все же выдача ипотечных кредитов без первоначальных взносов, как это было до кризисных явлений, представляется маловероятной. Понижая первоначальный взнос до минимальных 10%, банки пытаются обезопасить себя путем введения дополнительного вида страхования.
Это страхование риска неисполнения заемщиком своих обязательств перед банком, которое предполагает, что в случае наступления дефолтной ситуации у заемщика страховая компания вынуждена будет частично погашать его кредитные обязательства перед банком. Говоря об этапе рассмотрения платежеспособности потенциального заемщика, следует отметить, что каждый банк выставляет определенные требования к заемщику, желающему получить ипотечный кредит. Это требования к возрасту, наличию постоянной регистрации, уровню образования и сфере занятости заемщика и т. п. Также в различных банках может существенно различаться пакет документов, необходимый для рассмотрения заявки, а также время, отведенное для принятия решения. Банки, стремящиеся либерализовать отношения с потенциальными заемщиками, стараются сделать менее жесткими требования к потенциальному заемщику и минимизировать пакет документов для подачи заявки, в том числе и за счет рассмотрения различных форм подтверждения дохода, а также отсутствия необходимости привлекать дополнительных поручителей. Это повышает рискованность портфеля, но в процессе рассмотрения заявки задача аналитической службы банка — найти иные компенсирующие факторы, характеризующие заемщика, и адекватно оценить все риски. В случае положительного решения заемщик сталкивается с проблемой поиска объекта недвижимости, если он еще не имеет такого на момент подачи заявки. Каждый банк самостоятельно определяет период, в течение которого действует положительное решение.
Как правило, он составляет 2—4 мес. Банки, заинтересованные в выдаче кредита в кратчайшие сроки, стараются подключить к процессу поиска объекта своих партнеров: застройщиков и агентств недвижимости. Таким образом, чем лучше у банка-кредитора налажена взаимосвязь с другими участниками рынка недвижимости, тем больше вероятность того, что одобренная заявка превратится в выдачу денег. Найденный объект недвижимости должен пройти андеррайтинг на предмет ликвидности и возможности оформления его в качестве залога, служащего обеспечением по кредиту. Требования к объекту недвижимости также зависят от степени лояльности банка. Во многих банках существуют требования к году постройки, степени износа, материалу стен и перекрытий и т. п. Очевидно, что предмет ипотеки должен быть ликвиден, но также следует подчеркнуть: при оформлении ипотечного кредита он подлежит обязательному страхованию.
Поэтому для банка одним из основных факторов прохождения объектом недвижимости процесса андеррайтинга должна служить готовность страховой компании взять на себя ответственность по страхованию данного залога. Конкурентным преимуществом для заемщика также может служить отсутствие необходимости привлекать к ипотечной сделке нотариуса и нести связанные с этим расходы благодаря тому, что банк-кредитор самостоятельно готовит договор купли-продажи.Для многих заемщиков важным фактором является процедура выдачи денежных средств. Существуют различные схемы выдачи кредитных средств при ипотечном кредитовании:
выдача до государственной регистрации, по расписке о сдаче договора купли-продажи на регистрацию. Эта форма наиболее интересна для заемщиков, а особенно для продавцов объектов недвижимости, но наиболее рискованна для банка, так как на этапе регистрации сделки могут возникнуть определенные ситуации, вследствие которых сделка не будет зарегистрирована;
— выдача после государственной регистрации и получения свидетельства на имя заемщика из управления Федеральной регистрационной службы (УФРС), с прописанным в нем обременением. Это менее рискованно для банка, но не все продавцы соглашаются на данные условия. Также существуют схемы выдачи ипотечного кредита с использованием сейфовых ячеек и аккредитивов, которые позволяют найти компромисс между интересами банка и заемщика. Для некоторых заемщиков решающими аргументами могут стать:—репутация и надежность самого банка;—наличие широкой филиальной сети, что является немаловажным фактором, если заемщик планирует покупать квартиру в другом регионе либо находится в частых отъездах и не имеет возможности каждый раз погашать кредит в одном и том же регионе;—наличие широкой операционно-кассовой сети и нахождение отделения банка вблизи работы либо места проживания заемщика;—возможность погашать кредит с помощью банкомата, системы «телебанк», а также путем списания денег с зарплатной карты заемщика. При этом если заемщик уже является клиентом банка, пользующимся другими его продуктами, и доволен обслуживанием, то скорее всего он обратится именно в этот банк за получением кредита. В связи с возрастающей конкуренцией на рынке ипотечного кредитования коммерческим банкам, участникам рынка ипотечного кредитования необходимо оперативно реагировать на быстроменяющиеся условия экономической среды и конъюнктуру рынка, а также изучать поведение других игроков и использовать различные методы конкурентной борьбы за потенциального заемщика — как ценовые, так и неценовые с целью приращения и сохранения доходности своего портфеля ипотечных кредитов. Перспективы развития системы ипотечного кредитования обозначены в таких принятых на федеральном уровне документах, как Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года[23] и федеральная целевая программа (ФЦП) «Жилище» [25]. В первом документе за основные целевые индикаторы развития системы ипотечного жилищного кредитования взяты такие важнейшие показатели:
доля ипотеки в ВВП;
— количество выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов;
— доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств;
— доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, в общем количестве объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем;
— доля ипотеки, финансируемой за счет секьюритизации, и некоторые другие. Из рассмотренных материалов можно выявить следующие «узкие места». В ПАО Сбербанк доля кредитов, выданных на рынке вторичного жилья, превышает в 2 раза количество кредитов, выданных на первичном рынке, и это не смотря на то, что на данный момент рынок строящегося жилья находится на подъеме. На данный момент в городе Новосибирске реализовывается много объектов строительства, которые пользуются популярностью среди заемщиков. Для увеличения доли ипотечных кредитов на покупку квартиры в новостройке необходимо постоянно увеличивать количество аккредитованных объектов в Банке ый, стараясь при этом сохранить баланс между параметрами «количество» и «качество», при этом особое внимание стоит уделить развитию сети аккредитованных новостроек в регионах СФО. Для этого стоит формировать партнерские отношения с уже имеющимися застройщиками, развивать и совершенствовать систему рейтингованияпутем получении обратной связи от застройщиков. В последнее время АИЖК проводит ряд мероприятий, направленных на упрощение выдачи кредитов по их стандартам.
Выводит на рынок продукты, пользующиеся спросом и имеющие привлекательные условия кредитования. На сегодняшний день в Банке невелика доля кредитов, выдающихся по стандартам АИЖК, в общем объеме выданных кредитов. Для увеличения продаж в этой области стоит провести обучение сотрудников (менеджеров продаж). В последнее время в данном подразделении наблюдалась смена кадров и приход новых сотрудников, ранее не работавших в области ипотечного кредитования.
Новым менеджерам продаж оказалось трудно разобраться в особенностях кредитования по стандартам АИЖК. В 2015 году одной из проблем стало увеличение количества кредитов с просроченной задолженностью. Причем за последний год существенно увеличился срок просрочки. Для нормализации данного показателя необходимо обеспечить работу службы экономической безопасности с проблемными кредитами. Так же важным шагом в этом направлении будет увеличение штата специалистов по сопровождению ипотечных кредитов. На данный момент в Банке разработана стратегия развития ипотечного жилищного кредитования на ближайшие три года. В ней также обозначены перечисленные выше проблемы, предложены пути их решения. Дополнительно стоит поговорить о не озвученных моментах. Планируется увеличение доходов на 100%, что постараются достигнуть путем: развитие офисов в СФО (доля ПАО Сбербанк к 2017 году на рынке каждого из регионов СФО от 1 до 5% объемов);укрепление уже существующих партнерских отношений с региональными операторами;
увеличение объемов аккредитованных новостроек в СФО до 30% от общего объема аккредитованных объектов;
разработка и внедрение продуктовых линеек ориентированных на потребности целевых клиентских сегментов, а именно: работа с участниками зарплатных проектов, разработка собственных продуктов Банка для крупных предприятий участников зарплатных проектов (возможность предоставления скидок в рамках выделенных лимитов, зависящих от средних остатков на счетах физ. лиц). Внедрение упрощенной системы рассмотрения заявок для низкорискованного сегмента клиентских заявок с долей собственных средств более 35%. Увеличение объемов рефинансирования на 200%, путем усовершенствования бизнес-процессов.Увеличение производительности труда на 50% за 3 года по направлению продаж ипотечных кредитов. Для этого необходимо:
упростить построение бизнес-процессов, путем повышения уровня специализации и разделения труда; повысить уровень централизации и автоматизации операций;
внести показатели производительности в мотивацию специалистов; проводить ежемесячный расчет показателей в расчете на одного сотрудника — количество кредитных договоров, для специалистов по проведению сделок ввести в мотивацию индекс удовлетворенности клиента (лояльность клиента к Банку, рекомендации).Все вышеизложенные проблемы, пути их решения и мероприятия по развитию призваны укрепить позиции ПАО Сбербанк на рынке ипотечного жилищного кредитования не только в городе Новосибирске, но в регионах СФО. Не смотря на то что, банк показывает стабильные темпы роста в данном сегменте, ему еще есть над чем работать и что совершенствовать.
Заключение
.
Одной из наиболее перспективных форм привлечения средств в жилищное строительство и обеспечения жильем населения является ипотечный жилищный кредит, который имеет ряд преимуществ. Клиенту ипотека дает возможность жить в собственной квартире уже сегодня (расплачиваться за нее он может постепенно в течение нескольких лет), а банку-кредитору — получать гарантированный доход. Таким образом, подводя итоги исследования, следует заключить: несмотря на появление в 2010;2011 гг. позитивных тенденций на рынке ипотечного кредитования и в строительном секторе экономики страны, выполнение установленных государством целевых индикаторов по большинству пунктов весьма сомнительно, а в ряде случаев утопично. Расцвету ипотеки в России препятствует целый комплекс причин как макроэкономического, так и микроэкономического характера. К основным факторам, сдерживающим развитие ипотеки в России, можно отнести следующие.
1.Низкий платежеспособный спрос населения, обусловленный, во-первых, высокими процентными ставками по ипотечным кредитам, во-вторых, низким уровнем доходов большинства российских граждан, а в-третьих, низкой степенью подтвержденности этого дохода в некоторых случаях.
2.Неразвитость рынка жилой недвижимости, характеризуемая в первую очередь недостаточными объемами ввода в эксплуатацию новостроек, во вторую очередь — высокой (в некоторых регионах РФ даже запредельной) стоимостью квадратного метра жилья, а в третью очередь — малыми объемами строительства доступного жилья эконом-класса и отсутствием действенных механизмов его реализации отдельным категориям, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
3.Недостаток дешевых долгосрочных ресурсов финансирования ипотечных программ.
4.Низкая ликвидность ипотечных банков и других финансово-кредитных учреждений на рынке ипотечного кредитования, обуславливаемая долгосрочным характером ипотечных ссуд.
5.Несовершенство законодательной базы в части налогообложения и реализации залоговой недвижимости.
6.Неразвитость системы защиты неплатежеспособных заемщиков. Все эти факторы свидетельствуют о необходимости разработки путей совершенствования российской системы ипотечного жилищного кредитования. Рассмотрим возможные направления повышения эффективности этой системы в нынешних условиях. Для стимулирования спроса на ипотечные жилищные кредиты необходимы следующие действия.
1.Разрабатывать и внедрять специальные кредитные программы, направленные на улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан, в том числе учителей, врачей, госслужащих и т. п. Им должны предоставляться ипотечные кредиты на льготных условиях, а финансирование таких программ должно возлагаться на государство. Особенно важно, чтобы подобные проекты распространялись на покупку строящегося жилья, что, в свою очередь, станет поддержкой строительного сектора экономики.
2.Обеспечивать поддержание уровня процентной ставки на приемлемом для надежных заемщиков уровне за счет привлечения различных источников финансирования. При этом за оптимальный размер процентной ставки следует принять уровень 5−6%, что соответствует ипотечным ставкам промышленно развитых стран Евросоюза и США. Однако реализация этой меры возможна только при грамотной политике Центрального банка РФ, направленной на существенное снижение ставки рефинансирования. Целевой ориентир превышения ставки над уровнем инфляции должен составлять не более 2−2,5%.
3.Предоставлять заемщикам со сформированной положительной кредитной историей возможность снижения первоначального взноса в рамках реализуемых АИЖК кредитных программ. Также необходимо оказывать государственную поддержку определенным категориям граждан при оплате первоначального взноса.
4.Развить и тиражировать систему страхования ипотечных кредитов. Речь идет о страховании риска неисполнения заемщиком обязательств по договору кредитования, что актуально в случае недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, для погашения задолженности неплатежеспособного заемщика по кредитному договору.
Список используемых источников
информации.
Банковское кредитование: Учебник / Тавасиев А. М., Мазурина Т. Ю., Бычков В. П. — 2 изд., перераб. М.: НИЦ ИНФРА М, 2015. 366 сБаянов Б. А. Оценка эффективности госинвестиций в жилищное строительство // Российское предпринимательство. 2012. № 20.
С. 111−116Бондаренко М. В. Исследование специфики рынка жилья московского региона: оценка социальной ориентированности // Сервис plus. 2012. № 2.
С. 87−93Гареев И. Ф. Экономические аспекты функционирования некоммерческой организации при предоставлении государственных услуг населению // Российское предпринимательство. 2013. № 230.
С. 176−184Годовой отчет ПАО Сбербанк за 2015 год. Режим доступа: http: // www.sberbank.comДаниловских Т.Е., Маковская, Т. В. Достаточность собственного капитала коммерческих банков в условиях перехода к рекомендациям Базель — III: региональный аспект // Фундаментальные исследования. — 2014.
№ 8 — 3. С. 662 — 670. Довдиенко И. В., Черняк В. З. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: учеб.
пособие для студентов вузов. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2015. 464 сЖуков В. Н. Учет операций по ипотеке // Бухгалтерский учет. 2012. № 8. С.
3−9Жуков Е. Ф. Банковское дело: учебник для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям и специальности «Финансы и кредит» / Е. Ф. Жуков и др.; под ред. Е. Ф. Жукова, Н. Д. Эриашвили. — 4 — е изд., перераб. и доп.
М.: ЮНИТИ — ДАНА, 2012. 687 с. Жуков Е. Ф. Деньги, кредит, банки. М.: Финансы и статистика, 2013. 325 сИванкина Е.В., Косарева Е. Н., Федотов И. В. Мировой опыт создания и развития рынка доступного жилья и методов его экономического регулирования // Механизация строительства. 2013.
№ 5. С.61−64Ивашков А. О. Потенциал российских регионов в сфере ипотечного кредитования // Российское предпринимательство. 2011. № 8−2. С. 98−103Ипотека в России / под ред. А. В. Толкушина.
М.: Юристъ, 2012. 525 сКвартальный отчет ПАО Сбербанк за I квартал 2016 года // Режим доступа: http: // www.sberbank.comКолобов С.С., Колобова В. С. Жилищное ипотечное кредитование: состояние и перспективы развития. М.: Дашков и К°, 2012. 120 сКудрявцев В.А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования. М.: Высш. шк.,.
2008. 64 сКульков А. А. Проблемы и перспективы жилищного строительства в Российской Федерации // Российское предпринимательство. 2013. № 23. С. 169−175Матюхин Г. Г. Ипотека.
От истории — к современности // Банковское дело. 2013. № 1. С. 10−12Меркулов В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России.
СПб.: Юр. центр Пресс, 2013. 360 с. Муриев М. В. Особенности развития Российского жилищного рынка на современном этапе // Российское предпринимательство. 2012. № 19.
С. 72−77Павлова И. В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. 2013. №.
3. С. 57−62Примак Л. В. Международное объединение технологий и инноваций — кластерный подход // Механизация строительства. 2013.
№ 11. С. 55Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года: утв. распоряжением Правительства Российской Федерации от 19.
07.2010 № 1201-р. URL:
http:// www.ahml.ru/common/img/uploaded/files/agency/strateg_1201.pdfТатаров К. Ю. Особенности бухгалтерского учета в риэлторских организациях. М.: Финансы и статистика, 2014. 320 сФедеральная целевая программа «Жилище» на 2010;2015 годы: утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 17.
12.2010 № 1050. URL: http :// www.fcpdom.ru/prog.phpЭкономика недвижимости: учеб.
пособие / под ред. В. И. Ресина. М.: Дело, 2009. 328 с.
