Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрен Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат:

• 1) вещные права на недвижимое имущество (земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, на предприятия как имущественные комплексы):
  • • право собственности;
  • • право хозяйственного ведения;
  • • право оперативного управления;
  • • право пожизненного наследуемого владения;
  • • право постоянного пользования, а также иные права в случаях, предусмотренных гражданским законодательством;
• 2) ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, иные ограничения прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления;
• 3) сделки с недвижимым имуществом.

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются, с одной стороны, собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования, а с другой — органы, осуществляющие государственную регистрацию прав.

В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и ее территориальные органы, подведомственные Минэкономразвития России.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним признаются:

• • акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
• • договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
• • акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
• • свидетельства о праве на наследство;
• • вступившие в законную силу судебные акты;
• • акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
• • иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
• • иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Федеральный закон установил следующий порядок проведения государственной регистрации прав (рис. 2.9):

• 1) прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;
• 2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
• 3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
• 4) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
• 5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Прием регистрирующим органом документов. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, по требованию судебного пристава-исполнителя или на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, а также, если иное не указано Законом, документ об уплате государственной пошлины. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом. Заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, могут быть представлены одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете.

Документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.

Рис. 2.9. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним При личном обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица — также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом.

При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты.

Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает получение документов на государственную регистрацию прав.

Отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается.

Если документы, необходимые для государственной регистрации прав, представлены в компетентный орган посредством почтового отправления, то расписка в получении указанных документов при наличии соответствующего указания в таком заявлении направляется по указанному в этом заявлении почтовому адресу в течение рабочего дня, следующего за днем получения данным органом указанных документов.

Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав.

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены Законом, а ипотеки жилых помещений — не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого государственного реестра прав.

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора.

При наличии установленных Законом оснований государственная регистрация может быть приостановлена, прекращена или в государственной регистрации может быть отказано.

Тесная связь административно-правовых норм в сфере государственной регистрации с гражданским и отраслевым законодательством определяет особенности государственной регистрации:

• • права общей собственности на недвижимое имущество;
• • права на земельные участки;
• • прав на гидротехнические и иные сооружения, расположенные на водных объектах;
• • ипотеки;
• • права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества;
• • прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства и т. д.

Для отдельных прав предусматривается упрощенный порядок государственной регистрации, как, например, при регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.