Изменение жилищных правоотношений

Жилищные условия, несмотря на свою устойчивость, изменяются вследствие смерти нанимателя или членов его семьи, их отъезда, женитьбы, рождения детей и др. В результате таких изменений меняются и права жильцов. Поскольку значительная часть прав и обязанностей вытекает изначально из условий договора, которым оформлены жилищные отношения, на практике возникает необходимость изменения первоначальных условий договора. Следует вспомнить, что ГК РФ исходит из принципа неизменности договора, а изменение его означает, что некоторые его условия, в том числе связанные с исполнением обязанностей, формулируются по-новому путем составления нового договора либо внесения поправок в действующий договор. Каким образом можно изменить жилищный договор, прослеживается на примере договора социального найма жилого помещения.

Основания изменения условий договора социального найма жилого помещения по ЖК РФ:

а) объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма (п. 1 ст. 82 ЖК РФ). В таких случаях указанные граждане вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма, предметом которого будут все занимаемые ими жилые помещения в этой квартире. Это право могут использовать лица, заключившие брак.

На практике возможны случаи, когда в одной квартире проживают граждане, объединившиеся в одну семью, но при этом один из них пользуется жилым помещением на основании договора социального найма, а другой — на основании договора коммерческого найма или иного договора. На таких лиц рассмотренное правило не распространяется;

б) замена одного нанимателя другим (п. 2 ст. 82 ЖК РФ). Правом требовать признания себя новым нанимателем по ранее заключенному договору социального найма жилого помещения обладает любой дееспособный член семьи нанимателя, который получил на это согласие как остальных членов своей семьи (включая лиц, не обладающих дееспособность), так и наймодателя.

Реализовать это право дееспособный член семьи может в трех случаях:

• — смерти первоначального нанимателя;
• — при жизни нанимателя (если наниматель и другие члены семьи выразят на это свое согласие);
• — выбытия нанимателя из жилого помещения.

Отличие данного правила ЖК РФ от подобного правила ЖК РСФСР (ст. 88) состоит в том, что право требовать замены нанимателя ЖК РФ связывает с дееспособностью, а не с совершеннолетием будущего нового нанимателя.

Дееспособность гражданина — это его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность). Наиболее существенными элементами содержания дееспособности граждан является возможность самостоятельно заключать сделки (сделкоспособность) и нести самостоятельную имущественную ответственность (деликтоспособность).

В отличие от правоспособности дееспособность связана с совершением гражданином волевых действий, что предполагает достижение определенного уровня психической зрелости. Напомним, что полностью дееспособными признаются граждане, достигшие 18 лет или вступившие в брак ранее этого возраста, а также несовершеннолетние с 16 лет, прошедшие процедуру эмансипации в соответствии со ст. 27 ГК РФ^[1].

• в) вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя (п. 2 ст. 70 ЖК РФ). Изменение договора социального найма жилого помещения в таком случае сводится к необходимости указать новых членов семьи нанимателя в договоре, заключенном ранее;
• г) выбытие членов семьи нанимателя из жилого помещения;
• д) получение нанимателем освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК РФ);
• е) решение суда, в котором нарушение договора другой стороной признано существенным (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Существенным признается нарушение одной стороной договора, повлекшее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
• ж) решение суда об изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств при одновременном наличии следующих условий (п. 2 ст. 451 ГК РФ), а именно:
  • — в момент заключения договора стороны исходили из того, что подобного изменения обстоятельств не произойдет;
  • — причина, вызвавшая изменение обстоятельств, не могла быть преодолена заинтересованной стороной после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условий оборота;
  • — исполнение договора найма жилого помещения без изменений его условий нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон, соответствующее договору, и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
  • — из обычаев делового оборота или существа договора не возникает, что риск изменения обстоятельства несет заинтересованная сторона.

Решение суда об изменении договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами может быть вынесено в исключительных случаях и только тогда, когда расторжение договора будет противоречить общественным интересам либо повлечет за собой ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Новым в правовом регулировании отношений, связанных с изменением договора социального найма жилого помещения, является то, что ЖК РФ не предусматривает возможность раздела или выдела жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя (см. ст. 86 ЖК РСФСР).

Стало быть, раздел и выдел жилого помещения, относящегося к жилищному фонду социального использования, в настоящее время не имеют юридических оснований. Такую новеллу в жилищном законодательстве следует объяснить тем, что законодатель преследовал цель защитить интересы собственников жилищного фонда социального использования и исходил из целесообразности консолидации правомочий пользования соответствующими объектами^[2].

• [1] См.: Тихомиров М. Ю. Указ. соч. С. 165, 166.
• [2] См.: Тихомиров М. Ю. Указ. соч. С. 166, 167.