Общие положения об ипотеке

Ипотека — это дополнительный договор, обеспечивающий выполнение основного договора (кредитного, займа, купли-продажи, аренды, подряда) и некоторых гражданско-правовых обязательств, например из причинения вреда. Ипотека регулируется такими нормативными правовыми актами, как Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), информационное письмо Президиума ВАС РФ 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с договором об ипотеке» .

Ипотека — это договор о залоге недвижимого имущества, в соответствии с которым залогодержатель, будучи кредитором по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право удовлетворить свои денежные требования к должнику по основному обязательству из стоимости заложенного другой стороной (залогодателем) имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Предметом ипотеки могут быть, в частности, жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, незавершенное строительство дома.

Значение залога заключается в том, что он обеспечивает залогодержателю:

• — уплату основной суммы долга по обязательству, обеспечиваемому ипотекой;
• — возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
• — уплату процентов за неправомерное пользование чужими деньгами, предусмотренных обязательством, обеспеченным ипотекой либо федеральным законом;
• — возмещение судебных издержек;
• — возмещение расходов по реализации заложенного имущества (п. 1 ст. 3 Закона об ипотеке);
• — возмещение расходов, понесенных залогодержателем по содержанию, охране и хранению заложенного имущества (ст. 4 Закона об ипотеке).

Требования к заложенному имуществу:

• а) объект ипотеки должен принадлежать залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке);
• б) не допускается ипотека следующего имущества:
  • — изъятого из оборота;
  • — на которое не может быть обращено взыскание;
  • — в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация;
  • — приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке);
  • — без согласия лица, разрешение которого требуется для ипотеки конкретного имущества (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке);
• в) наличие согласия всех сособственников закладываемого имущества, если оно находится в общей собственности нескольких лиц (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке).

Особенности заключения договора об ипотеке:

• а) договор заключается в письменной форме (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке);
• б) в договоре об ипотеке должно быть указано следующее:
  • — предмет, его оценка и существо;
  • — срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке);
  • — периодичность платежей, если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, подлежит исполнению по частям (п. 5 ст. 9 Закона об ипотеке);
• в) договор ипотеки считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке);
• г) государственная регистрация ипотеки является основанием для внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке);
• д) залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки (нарушение этого правила дает право залогодержателю на досрочное исполнение обязательства, обеспеченного ипотекой, либо на изменение условий договора об ипотеке — ст. 12 Закона об ипотеке);
• е) права залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке).

Основные положения о закладной (ст. 13 Закона об ипотеке):

• а) закладная является именной ценной бумагой;
• б) закладная удостоверяет следующие права ее владельца:
  • — право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;
  • — право залога на имущество, обремененное ипотекой;
• в) закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, — также и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой;
• г) передача прав по закладной и залог последней осуществляется в соответствии со ст. 48 и 49 Закона об ипотеке;
• д) участники отношений, связанных с закладной, могут изменить условия, установленные в ней ранее;
• е) аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке;
• ж) содержание закладной регламентировано ст. 14 Закона об ипотеке, регистрация ее — ст. 16, а осуществление прав по ней — ст. 17. Восстановлению прав по закладной в случае ее утраты посвящена ст. 18.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу. В этом случае новый собственник имущества приобретает обязанности залогодателя (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке).

Вопросу государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним посвящена гл. IV Закона об ипотеке (ст. 14−28). Государственная регистрация имеет публичный характер — любое лицо может получить не только сведения, но и выписку о ней (ст. 26).

Обращение взыскания рассматривается в гл. IX Закона об ипотеке (ст. 50−55). Оно осуществляется по решению суда, за исключением случаев, предусмотренных ст. 55 данного Закона. Реализация заложенного имущества в соответствии с решением суда производится путем продажи его с публичных торгов в форме конкурса или аукциона в соответствии с гражданско-процессуальным законодательством РФ (п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке).

Изложенное выше является общим для ипотеки всех видов объектов недвижимости.

Особенности ипотеки жилых домов и квартир содержатся в гл. XIII Закона об ипотеке и сводятся к следующим:

• а) правила гл. XIII применяются к следующим домам и квартирам:
  • — предназначенным для постоянного проживания;
  • — принадлежащим на праве собственности гражданам или юридическим лицам;
• б) садовые домики и строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки (п. 3 ст. 74);
• в) дома и квартиры, над собственниками которых установлена опека или попечительство, передаются в ипотеку по правилам сделок с имуществом подопечных (п. 5 ст. 74);
• г) ипотека квартиры в многоквартирном жилом доме, находящейся в общей долевой собственности, распространяется и на долю залогодателя в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75);
• д) предметом ипотеки могут быть незавершенное строительство, материалы и оборудование, заготовленные для строительства, в случае предоставления кредита или целевого займа для сооружения жилого дома. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается (ст. 76);
• е) особенности ипотеки, обеспечивающей получение кредита в кредитной организации, в частности в банке, предусмотрены ст. 77 Закона об ипотеке;
• ж) обращение залогодержателем взыскания на заложенный дом или квартиру является основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и иных лиц, проживающих в них, в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке;
• з) обращение взыскания на заложенный дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил гл. IX Закона об ипотеке^[1].

Правовое регулирование ипотеки осуществляется не только Законом об ипотеке, но и Законом РФ от 29 мая 1992 г. № 2872−1 «О залоге», если положения последнего не противоречат первому.

Ипотечное кредитование переживает сейчас не лучшие времена: количество выдаваемых кредитов сокращается в связи с тем, что кредитные организации с 2008 г. стали принимать под залог только помещения, сданные в эксплуатацию после 1995 г.; кроме того, увеличилось количество продаж недвижимых объектов (из-за кризиса)^[2].

Все основания прекращения права собственности на жилое помещение можно разбить на три следующие группы:

• а) основания прекращения по воле собственника (п. 1 ст. 235 ГК РФ):
  • — отчуждение собственником своего жилого помещения;
  • — отказ собственника от права собственности на жилое помещение;
• б) основания прекращения против воли собственника (п. 2 ст. 235 ГК РФ):
  • — обращение взыскания на жилые помещения по обязательствам собственника (ст. 237 ГК РФ);
  • — реквизиция жилого помещения (ст. 242 ГК РФ);
  • — конфискация жилого помещения (ст. 243 ГК РФ);
  • — отчуждение недвижимого имущества (жилого помещения) в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ);
  • — в других случаях, предусмотренных законом (ст. 252, 272, 282, 285,293 ГК РФ);
• в) основания прекращения независимо от воли собственника (п. 1 ст. 235 ГК РФ):
  • — гибель или уничтожение жилого помещения;
  • — иные случаи, предусмотренные законом.

• [1] См.: Хуснетдинова Л. К вопросу о защите прав залогодателя в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение // Жилищное право. 2009. № 4. С. 99.
• [2] См.: Новиков Е. В. Обзор рынка недвижимости. Итоги осени // Жилищное право. 2008. № 12.