Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Под жилищными и жилищно-строительными кооперативами понимается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми, нежилыми помещениями в кооперативном доме (п. 1 ст. 110 ЖК РФ).

Различия указанных двух видов кооперативов состоят в следующем:

• а) члены ЖК своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (п. 2 ст. 110 ЖК);
• б) члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (п. 3 ст. 110 ЖК РФ).

Действие ЖК РФ не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами (п. 5 ст. 110 ЖК РФ). Сказанное выше относится, в частности, к жилищно-накопительным кооперативам, деятельность которых ЖК РФ не регламентирует. Правовой статус и деятельность таких кооперативов регулируются общими нормами ГК РФ о юридических лицах и потребительских кооперативах, а также правилами Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» .

Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие 16 лет, и (или) юридические лица (п. 1 ст. 111 ЖК РФ). Право членства в кооперативе юридических лиц в ЖК РСФСР 1983 г. отсутствовало, но было предусмотрено в п. 1 ст. 116 ГК РФ. Однако ст. 111 ЖК РФ не следует понимать так, что членами рассматриваемых кооперативов могут быть только юридические лица, по следующим причинам:

• а) такое представление противоречит цели создания кооператива — удовлетворению потребностей граждан в жилье;
• б) в таком случае кооператив был бы объединением юридических лиц — ассоциацией или союзом, т. е. некоммерческой организацией другого вида, действующей в соответствии с Федеральным законом от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях». Заметим, что данный Закон не применяется в отношении потребительских кооперативов^[1].

Гражданами, обладающими правом вступления в кооператив, могут быть только физические лица, достигшие возраста 16 лет. Следует иметь в виду, что ЖК РСФСР 1983 г. ограничивал круг лиц, желающих вступить в ЖСК. Такое право принадлежало только следующим лицам:

• а) совершеннолетним гражданам, т. е. достигшим возраста 18 лет, либо гражданам, приравненным к 18-летнему возрасту;
• б) тем из граждан, которые постоянно проживали в данном населенном пункте и при этом нуждались в улучшении жилищных условий^[1].

Надо полагать, что невключение указанных ограничений в ЖК РФ расширило правовые условия для инвестиций в недвижимость, что необходимо для современной рыночной экономики.

Малоимущие граждане и иные граждане, признанные по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в улучшении жилищных условий, обладают преимущественным правом на вступление в кооператив. Однако данное право возникает у таких граждан только в отношении тех ЖК и ЖСК, которые организованы при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления (п. 2 ст. 111 ЖК РФ).

Право на вступление в ЖК и ЖСК принадлежит не только гражданам Российской Федерации, достигшим установленного ЖК РФ возраста, но и иностранным гражданам, а также лицам без гражданства.

Юридические лица, которые вправе вступать в ЖК и ЖСК, могут быть как коммерческими, так и некоммерческими организациями. Однако участие некоторых видов юридических лиц в иных коммерческих и некоммерческих организациях может быть поставлено законом в зависимость от соблюдения определенных условий. Например, унитарные предприятия, основанные как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления, вправе быть участниками (членами) других организаций только с согласия собственников имущества соответствующих унитарных предприятий^[3].

Порядок создания ЖК и ЖСК следующий (ст. 112 ЖК РФ):

• а) число членов кооператива должно быть не менее пяти;
• б) число членов кооператива не должно превышать число жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Положение об ограничении максимального числа членов кооператива является новым. Оно связывается не с числом квартир в многоквартирном доме, а с числом жилых помещений в нем. Напомним, что понятие «жилое помещение» обозначает квартиру и изолированную комнату в квартире;

в) решение об организации кооператива принимается собранием учредителей.

Учредители — физические лица могут участвовать в собрании лично или через своих представителей, уполномоченных надлежаще оформленными доверенностями.

Представлять интересы юридических лиц вправе их исполнительные органы (директор, генеральный директор и др.), уполномоченные на это законом и учредительными документами, либо иные лица, полномочия которых удостоверены соответствующими доверенностями;

• г) в собрании учредителей кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать данный кооператив;
• д) на учредительном собрании принимаются решения о создании ЖК или ЖСК и утверждении его устава;
• е) решение собрания учредителей об организации ЖК или ЖСК и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в кооператив (учредители). Такое решение оформляется протоколом;
• ж) последовательность действий учредителей по созданию кооператива такова:
  • — подготовка проектов устава и других решений, необходимых для создания кооператива;
  • — согласование разногласий и подготовка окончательной редакции указанных выше документов;
  • — подготовка собрания учредителей по вопросам, относящимся к компетенции такого собрания, а также определение даты, времени, места и формы его проведения;
  • — проведение собрания учредителей и принятие на нем решений по рассмотренным вопросам с соблюдением требований ЖК РФ;
  • — оплата государственной пошлины и предоставление учредительного и иных необходимых документов о создании кооператива в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц;
• з) членами ЖК или ЖСК с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию кооператива.

Устав кооператива является единственным учредительным документом как ЖК, так и ЖСК. Юридическое значение устава состоит в том, что он является локальным нормативным документом, обязательным для самого кооператива как юридического лица и всех его членов. Стало быть, устав кооператива обязателен к исполнению:

• — общим собранием (конференцией) кооператива;
• — правлением кооператива;
• — председателем правления кооператива;
• — ревизионной комиссией (ревизором);
• — всеми участниками кооператива;
• — третьими лицами.

На основании своего устава ЖК или ЖСК (в лице соответствующего органа управления) выступает:

• — участником гражданского оборота;
• — субъектом трудовых правоотношений;
• — субъектом налоговых правоотношений;
• — субъектом других правоотношений.

Устав индивидуализирует юридический статус конкретного ЖК или ЖСК с учетом общих требований законодательства^[4].

В уставе ЖК или ЖСК должны содержаться следующие сведения (ст. 113 ЖК РФ):

• а) наименование кооператива;
• б) место нахождения кооператива;
• в) предмет и цели деятельности кооператива;
• г) порядок вступления в члены кооператива;
• д) порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;
• е) размер вступительных и паевых взносов;
• ж) состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов;
• з) ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;
• и) состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
• к) порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;
• л) порядок реорганизации и ликвидации кооператива;
• м) иные положения, не противоречащие ЖК РФ и другим федеральным законам.

Следует знать, что ЖК и ЖСК не вправе совершать гражданско-правовые сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом, иными нормативными правовыми актами, а также уставами кооперативов. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ.

В ст. 114 ЖК РФ сказано, что государственная регистрация кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о правилах государственной регистрации юридических лиц. Такие правила установлены в ст. 51 ГК РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Они одинаковы для всех юридических лиц.

Под государственной регистрацией юридических лиц понимается акт внесения в государственный реестр сведений о создании, реорганизации и ликвидации юридических лиц уполномоченным федерального органа исполнительной власти.

Органом, уполномоченным осуществлять государственную регистрацию юридических лиц, является ФНС России.

Данные государственной регистрации включаются в Единый государственный реестр юридических лиц, открытый для всеобщего ознакомления. Правила ведения Единого государственного реестра юридических лиц и предоставления содержащихся в нем сведений утверждены постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. № 438 «О Едином государственном реестре юридических лиц» .

За государственную регистрацию юридических лиц уплачивается государственная пошлина в размере 2000 руб. (ст. 33 333 НК РФ).

Правила, установленные в ст. 8−11 гл. III Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», имеют общее значение для государственной регистрации юридических лиц всех организационно-правовых форм и, следовательно, для ЖК и ЖСК и применяются в случаях, предусмотренных остальными главами данного Закона:

" Государственная регистрация юридических лиц при их создании путем учреждения" (гл. IV);

" Государственная регистрация юридических лиц при их создании путем реорганизации" (гл. V);

" Государственная регистрация изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица, и внесений изменений в сведения о юридическом лице, содержащиеся в государственном реестре" (гл. VI);

" Государственная регистрация юридического лица в связи с его ликвидацией" (гл. VII).

• [1] См.: Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1 / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. С. 202.
• [2] См.: Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1 / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. С. 202.
• [3] См.: Комментарий к Федеральному закону «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» / под ред. М. Ю. Тихомирова. М., 2003. С. 55 и след.
• [4] См.: Тихомиров М. Ю. Указ. соч. С. 228,229.