Материально-юридическая природа недвижимости и ее значение для рынка недвижимости

Рассмотрим взаимосвязь между сложной «материально-юридической» природой недвижимости и функционированием рынка недвижимости. Эта взаимосвязь находит свое отражение в следующих обстоятельствах.

1. Осуществление рыночного оборота недвижи мости через передачу прав на недвижимость. Рыночный оборот недвижимости всегда осуществляется через оборот прав на недвижимость. Рассматривая природу недвижимости как особого экономического блага, следует обратить внимание на еще одну ее особенность. В отличие от «движимых» вещей, недвижимое имущество как материальное благо не привязано, не прикреплено к субъекту, не персонифицировано — оно существует «реально», независимо от субъекта.

Из зарубежного опыта

Указанная особенность недвижимого имущества находит отражение даже в самой терминологии. Так, в английском праве понятие real estate (недвижимое имущество) по своему содержанию весьма близко примыкает (хотя буквально и не совпадает) к понятию real property («реальные вещи») — вещи, имеющие самостоятельное значение, не связанные непосредственно с обладателем прав на них, которым противостоят «вещи персональные» {personal property), которые «следуют» за их владельцем^[1].

Из указанного выше обстоятельства следует, во-первых, что недвижимое имущество нельзя передать как большинство иных вещей («из рук в руки»), можно передать лишь права на это имущество, а во-вторых, права субъекта сами нуждаются в подтверждении авторитетным третьим лицом, что и предопределяет необходимость системы регистрации прав на недвижимость.

Важно запомнить

Необходимым условием функционирования рынка недвижимости является наличие системы публичной, достоверной, авторитетной и ответственной регистрации прав на недвижимость.

История знает много разнообразных способов фиксирования, подтверждения права собственности (даже юридически подчас не оформленных), однако в условиях существования национального рынка недвижимости субъектом системы регистрации может быть только государство.

Из истории вопроса

Публичность, открытость информации о нравах на землю начинают развиваться еще в Древнем мире. Так, известный всем термин «ипотека» возник в Древней Греции и изначально был связан именно с обеспечением публичности залога земли.

Ипотекой назывался столб, который вкапывался у границы земельного участка. На нем указывалось, что данный участок находится в залоге в связи с долгом его владельца.

Порой публичность обеспечивалась достаточно экзотическими способами. Так, в средневековой Англии при совершении сделки с землей в деревне устраивался праздник, кульминацией которого была порка какого-либо «отрока», который с этого времени становился живым носителем информации о совершенной сделке и мог ее подтвердить при необходимости.

В России, в сельских общинах за подтверждением права собственности часто обращались к старейшинам, которые могли помнить «историю вопроса» .

Подтверждение нрав на землю в рамках локальных, местных рынков было возможно и без участия государства. Однако с развитием рынка недвижимости, его выходом за пределы местного сообщества государственная система регистрации прав на недвижимое имущество становится уже жизненно необходимой для нормального функционирования рынка.

Важно запомнить

" Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации" (ст. 131 ГК РФ).

Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом в единстве с государственным учетом недвижимого имущества и оценкой стоимости недвижимости образуют важнейшую подсистему в общей системе обеспечения нормального функционирования сферы недвижимости — подсистему учета, оценки и регистрации.

Обеспечивая идентификацию объекта недвижимости и субъекта прав на него, государственная регистрация прав на недвижимость позволяет решить две важные задачи.

Во-первых, государственная регистрация прав на недвижимость вместе с учетом и оценкой недвижимости создает необходимые основы для налогообложен ия недвижимости.

Налогообложение недвижимости как разновидность имущественного налогообложения имеет существенные преимущества по сравнению с налогообложением доходов — недвижимое имущество достаточно сложно, если не невозможно, скрыть. Но для того чтобы использовать это преимущество, без определения налогоплательщика не обойтись — для этого и нужна система регистрации прав на недвижимость.

Налогообложение недвижимости стало широко распространяться еще в Средние века и при переходе к Новому времени. Практически постоянное ведение войн требовало формирования устойчивого источника для пополнения военных бюджетов. Такими источниками и стали поимущественные налоги — на дым, например, как в России, или на окна, как, например, в Великобритании. В настоящее время налоги на недвижимость относятся преимущественно к местным налогам и составляют значительную долю в налоговых поступлениях в эти бюджеты.

Во-вторых, государственная регистрация призвана обеспечить безопасность сделок и приобретаемых прав через предоставление гарантий приобретателю прав в том, что приобретение совершено у их надлежащего обладателя.

В современной России государственная система регистрации прав на недвижимость начинала создаваться после принятия в 1994 г. ГК РФ.

В развитие положений ГК РФ принят вступивший в силу в 1998 г. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[2] (далее — Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), предусматривающий обязательность государственной регистрации.

В указанном законе дано следующее определение государственной регистрации: «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним… — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество» .

Существенно здесь, что государственная регистрация права на недвижимость — это не просто признание, но и подтверждение государством зарегистрированного права. Следовательно, по смыслу данного закона государство должно подтверждать зарегистрированные права перед любыми третьими лицами.

В соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственной регистрации подлежат все сделки с недвижимым имуществом, в том числе купля-продажа, дарение, мена, залог (ипотека), аренда (договоры, заключенные на срок более одного года), доверительное управление, а также обременения прав на недвижимое имущество.

2. Распределение недвижимости как ресурса между различными субъектами через распределение прав. Для раскрытия сформулированного тезиса необходимо обратиться еще раз к пониманию содержания права собственности и соотношению юридического и экономического в отношениях собственности.

Собственность как экономическая категория раскрывается через присвоение субъектами экономической деятельности факторов и результатов этой деятельности. При этом в экономическом смысле существенны два аспекта:

• 1) понятие «собственность» имеется только в условиях ограниченности ресурсов;
• 2) понятие «собственность» имеется только в обществе: там, где нет отношений между людьми, не имеет смысла и говорить об отношениях собственности.

В связи с этим можно рассматривать две грани экономических отношений собственности: «по вертикали» отношения собственности — это отношение человека к вещи; «по горизонтали» — это отношение человека к человеку по поводу вещи.

Собственность как юридическое понятие является отражением экономического отношения собственности и предстает как совокупность правомочий, в целом обеспечивающих господство человека над вещью наиболее абсолютным образом.

Взаимосвязь экономического и юридического аспектов в отношениях собственности может быть представлена так, как показано на рис. 1.1.

Рис. 1.1. Экономические и юридические аспекты собственности.

Экономическое присвоение («делание своим») выступает содержанием собственности, юридическое (право собственности и входящие в него правомочия) — формой. Содержание является определяющим, но и форма не только пассивна.

Говоря о роли права в общественной, в том числе экономической, жизни, следует обратить внимание на следующее: право — общественный институт, определенная организующая структура, обеспечивающая упорядочивание и легитимность общественных, в том числе экономических, процессов и обладающая собственным влиянием на эти процессы.

Юридические отношения придают собственности легитимность, право на существование в той или иной форме, создает условия для обращения прав собственности, являясь, таким образом, необходимым условием реализации экономической природы собственности.

Вместе с тем между экономическим содержанием и юридической формой всегда существуют противоречия. Во-первых, форма может не вполне точно отражать содержание, обладая определенной самостоятельностью. Во-вторых, экономические процессы, как правило, более динамичны, чем правовые, и форма с течением времени начинает отставать от содержания в своем развитии.

Экономическое содержание собственности является доминирующим началом: развиваясь, оно требует для себя новых форм.

Долгое время, как и сейчас в большинстве стран, в том числе и в России, собственность с точки зрения права представляется как единство упомянутых выше дополняющих друг друга правомочий: распоряжения, владения, пользования.

Единство указанных правомочий должно было обеспечивать неделимость собственности. Но эта неделимость никогда не была абсолютной, и в экономической практике всегда присутствовали случаи отделения отдельных правомочий. Наиболее известный тому пример — сделки аренды, при которых происходит отделение правомочия пользования (или пользования и владения) от права распоряжения, что позволяет одновременно разным субъектам (арендатору и арендодателю) реализовывать свои интересы, связанные с недвижимостью.

В условиях ограниченности числа разновидностей сделок указанная «триада» правомочий была достаточна для реализации экономических отношений в сфере недвижимости, однако с ростом числа интересов, связанных с недвижимостью, и их все большем дроблением она все чаще и чаще перестает вмещать в себя развивающуюся экономическую сущность собственности.

Вопросы практики

Ярким примером в данном случае может служить сделка доверительного управления. В упрощенном виде распределение правомочий может быть представлено следующим образом. Собственник недвижимого имущества передает его в доверительное управление, а доверительный управляющий сдает его в аренду. Очевидно, право распоряжения в данном случае принадлежит собственнику имущества, однако и доверительный управляющий частично обладает правом распоряжения (в пределах, оговоренных договором о доверительном управлении), а права владения и пользования будут распределены между доверительным управляющим и арендатором. Как видим, здесь, как и в предыдущем примере, достаточно сложно говорить о том, что различные правомочия абсолютно точно распределены между указанными субъектами. Конкретное распределение прав потребует уточнения в соответствующих договорах.

Необходимость более точного определения принадлежащих тем или иным субъектам прав ведет к периодическому пересмотру правовых норм, в том числе базовых, таких как понятие собственности и его содержание.

Возникает потребность в появлении нового правового инструментария, позволяющего расширить возможности эффективного использования недвижимости. В качестве одной из теоретических основ здесь может рассматриваться экономическая теория нрав собственности (термин «экономическая» означает, что право изучается в ее рамках с экономической точки зрения как фактор упорядочивания экономических процессов и повышения их эффективности).

В рамках экономической теории прав собственности право собственности рассматривается как пакет, «пучок» взаимодополняющих правомочий, что для сферы недвижимости создает дополнительные возможности по распределению прав на недвижимость между различными интересантами в соответствии со спецификой их интересов.

Существует целый ряд вариантов определения набора прав, включаемых в пакет права собственности. В наиболее полном в литературе определении «пучок» правомочий, составляющий в совокупности право собственности, представляет собой совокупность 11 элементов (так называемая классификация Оноре):

• 1) право владения (исключительный физический контроль над вещью);
• 2) право пользования;
• 3) право управления;
• 4) право па доход;
• 5) право на капитальную стоимость (права на отчуждение уничтожение);
• 6) право на безопасность (от экспроприации);
• 7) право на наследование;
• 8) право на бессрочность;
• 9) запрет на вредное использование;
• 10) право на ответственность (возможность использования вещи для покрытия долгов);
• 11) право на остаточный характер (возможность возврата правомочий в случае использования вещи третьими лицами)^[3].

Предложенный перечень может быть продолжен. Например, применительно к сфере застройки, преобразования недвижимости представляется возможным и целесообразным выделение такого правомочия, как право на развитие, а в ситуации с такими ограниченными правами, как хозяйственное ведение или оперативное управление, возможно выделить также право па контроль.

Экономический смысл представления права собственности как пакета дополняющих друг друга правомочий состоит в том, что такой подход дает возможность:

• • точно определить содержание передаваемых прав;
• • не упустить из-за правовой неопределенности возможных экономически рациональных комбинаций;
• • минимизировать издержки при совершении сделок.

Рациональная комбинация прав — такая, которая позволяет различным субъектам использовать потенциал недвижимости в своих интересах (не противореча друг другу) и за счет этого обеспечить максимальную эффективность использования собственности.

Важно запомнить

Правомочия, входящие в пакет прав собственности, должны разделяться между разными субъектами и комбинироваться так, чтобы совокупная эффективность использования блага была максимальной.

Распределение правомочий между разными экономическими субъектами возможно как во времени, так и в пространстве и, что чаще всего бывает, во времени и в пространстве одновременно.

Распределение правомочий во времени состоит в том, что один и тот же объект недвижимости в разные периоды времени используется различными субъектами.

Именно так и обстоит дело, по сути, при сделках аренды, когда право аренды после окончания срока арендного договора переходит от одного арендатора к другому. Следует обратить внимание лишь на то, что возможности арендодателя, но выбору арендатора сковываются часто функциональным назначением объекта и его соответствующими параметрами, так что для перехода от одной функции к другой (которая может быть предпочтительнее с точки зрения спроса на рынке аренды) необходимо преобразование (редевелопмент) объекта, что может быть связано с дополнительными издержками.

В современных условиях, когда структурные изменения в экономике (а значит, и структура спроса на рынке недвижимости) происходят значительно быстрее, чем даже в XX в., возникает потребность в таких конструктивных решениях, которые позволяли бы с минимальными издержками переходить от одного варианта использования объекта к другому.

Распределение правомочий между различными субъектами в пространстве состоит в том, то различные правомочия или их комбинации одновременно принадлежат разным субъектам, что позволяет им реализовывать свои интересы, нс вступая в противоречия друг с другом.

В качестве примера распределения правомочий в пространстве можно сослаться на ситуацию с передачей объекта в доверительное управление. При этом право управления и право владения будут переданы собственником доверительному управляющему; право пользования будет принадлежать арендаторам; собственник получает право на доход. При этом если объект недвижимости будет находиться в залоге, то право на ответственность будет принадлежать банку. Таким образом, на один и тот же объект недвижимости права будут распределены между несколькими субъектами (собственником, управляющим, арендатором, банком) так, что каждый из них сможет реализовать свой интерес, связанный с недвижимостью, при этом их интересы не будут противоречить друг другу.

Анализируя представленную ситуацию, важно обратить внимание на два аспекта. Во-первых, как нетрудно заметить, она будет связана с целым комплексом сделок: доверительного управления, аренды, залога, предметом которых будут отдельные правомочия, входящие в пакет прав собственности.

Во-вторых, гармоническое, непротиворечивое взаимодействие между участвующими субъектами может быть обеспечено только в том случае, если права каждого из них будут четко определены (специфицированы), формализованы в системе контрактов и защищены.

Важно запомнить

Распределение правомочий собственности позволяет обеспечить повышение эффективности использования объектов недвижимости в том случае, когда права участников четко специфицированы и защищены.

Чем больше число разновидностей сделок, совершаемых с отдельными правомочиями, входящими в пакет права собственности, тем большее количество вариантов распределения нрав присутствует на рынке, что является одним из свидетельств развитости рынка. И напротив, чем меньше вариантов распределения правомочий предлагает рынок, тем он менее развит.

Соответственно этому при большем числе вариантов распределения прав одно и то же число объектов недвижимости будет привлекать больше интересантов, что означает и больший объем финансовых ресурсов, привлекаемых на рынок недвижимости.

Чем больше вариантов распределения прав на недвижимость может обеспечить правовая система, тем значительнее масштабы рынка недвижимости: «богатый рынок» — рынок с большим количеством вариантов распределения прав собственности; «бедный рынок» — рынок с ограниченным количеством вариантов распределения прав.

• [1] См. об этом подробнее: Земельный участок: собственность, аренда и иные права в Российской Федерации и иностранных государствах. С. 60−61.
• [2] URL: wwvv.consultant.ru/popular/o_gosudarstvennoj_registracii_prav_na_ nedvizhimoe_imuwestvo_i_sdelok_s_nim/.
• [3] См. об этом подробнее: Капелюшников Р. И. Экономическая теория прав собственности: методология, основные понятия, круг проблем. М.: ИМЭМО АН СССР, 1990. URL: libertarium.ru/l_lib_propkapel.