Элементы объекта недвижимости

Рассмотрим подробнее составляющие объекта недвижимости. Вначале остановимся на элементах объекта недвижимого имущества как материальной составляющей объекта недвижимости.

Ранее отмечалось, что в качестве объекта недвижимого имущества может выступать либо земельный участок, либо земельный участок с внесенными в него человеком изменениями, которые принято называть улучшениями земли.

Земельный участок является основным элементом любого объекта недвижимого имущества.

Вопросы терминологии

Определение земельного участка можно найти в Законе о государственном земельном кадастре, ныне утратившем юридическую силу в связи с принятием Закона о государственном кадастре недвижимости, дающего наиболее точную формулировку: земельный участок — «часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке… а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами» .

Понимание земельного участка как фигуры, ограниченной лучами, выходящими из центра земной поверхности, проходящими через границы участка и уходящими в космос, возникло еще в период зарождения законодательства о недвижимости в XVII—XVIII вв. В качестве такого предмета выступает не только собственно земная поверхность, но также и воздушное и подземное пространство в границах земельного участка.

В настоящее время такая трактовка, безусловно, претерпела существенные изменения вследствие появления новых способов передвижения, повышения роли государства в экономике и т. д. Не случайно в приведенной выдержке из Закона о государственном кадастре недвижимости акцент делается на законодательные акты, регулирующие недропользование, использование воздушного пространства.

Национальные особенности

В правовых системах разных стран по-разному трактуются ограничения, накладываемые на собственника/пользователя земельного участка с точки зрения его прав на воздушное и подземное пространство.

Так, в Российской Федерации использование подземного пространства собственниками и пользователями земельных участков разрешено на глубину до 5 м, причем разрешена добыча лишь общераспространенных ископаемых: «Собственники, владельцы земельных участков имеют право осуществлять добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров» (ст. 19 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395−1 «О недрах»). В Германии в общем случае право собственности на земельный участок включает в себя и право на пространство над ними, право на недра под ним, однако при этом должны быть соблюдены условия по совершению воздушных полетов и т. д. Во Франции недра земли, начиная с двухметровой глубины, принадлежат государству^[1].

Что касается воздушного пространства, то в соответствии со ст. 1 Воздушного кодекса РФ Российская Федерация обладает полным и исключительным суверенитетом в отношении воздушного пространства РФ.

Уяснение роли земельного участка как основного элемента любого объекта недвижимого имущества является принципиально важным для понимания экономических закономерностей функционирования как рынка недвижимости в целом, так и экономики отдельного объекта недвижимости.

1. Именно земля обладает единством свойств, оказывающих определяющее влияние на функционирование рынка недвижимости: иммобильностью, ограниченностью и невоспроизводимостью. Иммобильность означает невозможность перемещения земельных участков, и тем земля принципиально отличается от иных факторов производства, что оказывает непосредственное влияние на экономику объекта недвижимости, о чем подробнее будет сказано ниже.

Ограниченность и невоспроизводимость земли в единстве определяют, во-первых, ограниченность числа объектов недвижимого имущества не только на макроэкономическом уровне, но и на уровне каждого отдельного региона и поселения, а во-вторых, невозможность увеличения предложения земли на рынке по мере возрастания спроса. Это является важнейшим фактором низкой эластичности предложения на рынке недвижимости и увеличения стоимости земли в долгосрочном периоде.

• 2. Участки земли качественно различны между собой, в частности, по их местоположению, что лежит в основе различий между объектами недвижимого имущества. Именно это обстоятельство в первую очередь делает каждый такой объект уникальным. Здания и сооружения могут быть одинаковыми в архитектурном, градостроительном и строительном отношении, но на одном земельном участке в данный момент может существовать только одно здание или сооружение.
• 3. Юридические ограничения, накладываемые на использование земельных участков, определяют возможности по созданию на них зданий и сооружений.

В качестве понятий, отражающих такие правовые ограничения, прежде всего следует называть такие, как «целевое назначение» и «разрешенное использование» .

Понятие целевого назначения зафиксировано Земельным кодексом РФ (ЗК РФ), первая редакция которого была принята в 2001 г. В соответствии со ст. 7 ЗК РФ все земли РФ подразделены па семь категорий по целевому назначению: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса^[2].

Понятия зонирования территорий и разрешенного использования подробно рассматриваются в Градостроительном кодексе РФ (ГрК РФ), первоначально принятом в 2004 г. В ст. 35 ГрК РФ указывается, что «в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон»^[3].

При этом, указывается далее в ГрК РФ, «применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства», которые определяются градостроительным регламентом той или иной зоны^[4].

Выступая в качестве первоосновы объекта недвижимости, земельный участок определяет его местоположение, являющееся его главной и неизменной характеристикой. Все остальные характеристики объекта — функциональное использование, площадь здания, этажность, используемые материалы, техническая оснащенность и пр. — могут быть изменены, а местоположение — нет.

При рассмотрении местоположения необходимо различать географическое и экономическое местоположение (ситус).

Географическое местоположение недвижимости определяется географическими координатами объекта недвижимости.

Важно запомнить

Экономическое местоположение недвижимости опирается на географическое, но не сводимо к нему, поскольку определяется нс географическими, а экономическими факторами, такими как окружение объекта и его доступность, которые и определяют его ценность для пользователя.

Под окружением объекта понимается характер окружающей объект застройки.

Под доступностью — близость или отдаленность объекта с точки зрения его пользователя от места проживания, работы пользователя, от маршрутов общественного транспорта, автомагистралей и пр.

Вторая составляющая объекта недвижимого имущества — улучшения (усовершенствования, improvements) земли под влиянием воздействия человека.

Улучшения земли — это любые произведенные человеком изменения земли, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения.

Внесение улучшений — фактор, кардинально изменяющий природу недвижимости.

Для понимания экономического значения внесения улучшений в земельный участок необходимо вспомнить, что любой продукт производства, каковым является и земельный участок с улучшениями, является продуктом взаимодействия факторов производства. Изначально в работах Ж.-Б. Сэя были выделены в качестве таких факторов труд, земля и капитал. Впоследствии в работах различных экономистов к ним были добавлены (точнее, выделены) предпринимательство, менеджмент, а в последнее время — также знания и информация.

В результате внесения улучшений объект недвижимого имущества — земельный участок, являющийся до приложения усилий человека результатом действия сил природы, становится земельным участком с улучшениями (условно его можно обозначить как развитый объект недвижимости) результатом взаимодействия ряда факторов производства, которые с точки зрения экономики недвижимости могут быть разделены на землю и внеземельные факторы производства.

Важно запомнить

Земельный участок с улучшениями (развитый объект недвижимости) есть результат взаимодействия земли и внеземельных факторов производства (труда, капитала и пр.).

Трансформация земельного участка в земельный участок с улучшениями имеет важные экономические последствия.

Стоимость земельного участка с улучшениями (развитого объекта недвижимости) определяется вкладами земли и внеземельных факторов, создающих улучшения земли. Следовательно, в стоимости и доходе от любого объекта недвижимости может быть выделена доля, приходящаяся на землю, и доля, приходящаяся на улучшения.

Важно запомнить

Стоимость земельного участка с улучшениями является функцией от вклада земли и вклада внеземельных факторов:

V=f(L, К), (1.1).

где V — стоимость земельного участка, L — вклад земли; К — вклад внеземельных факторов.

Из этого следует, что доход от земельного участка с улучшениями может быть разделен на доход на землю и доход на внеземельные факторы производства.

Или доход земельного участка с улучшениями может быть разделен на доход, приходящийся на землю, и доход, приходящийся на улучшения:

Y=R + I, (1.2).

где У — совокупный доход, приносимый земельным участком с улучшениями; R — рента (доход на землю); I — доход на внеземельные факторы производства.

Формулы (1.1) и (1.2) являются базовыми формулами, которые широко используются в расчетах при оценке стоимости недвижимости, управлении недвижимостью, инвестировании в недвижимость.

Между землей и внеземельными факторами производства существует принципиальное различие: земельный участок неподвижен, иммобилен, в то время как внеземельные факторы производства мобильны.

Важно запомнить

Внеземельные факторы будут приложены к данному земельному участку только в том случае, если им будет обеспечен достаточный, с точки зрения их владельцев, доход.

Отсюда следует, что прежде чем будет получен доход на землю (рента), необходимо, чтобы внеземельные факторы получили «достойный доход», т. е. доход по ставке, учитывающей риски инвестирования в землю и сравнимой со ставками по иным, альтернативным вариантам инвестирования:

R= Y-I.

Данное положение получило название концепции остаточной производительности (продуктивности) земли, в соответствии с которой рента рассматривается как остаточный доход, получаемый после того, как получен доход, приходящийся на улучшения.

В свою очередь, указанная концепция лежит в основе одного из важных принципов оценки недвижимости — принципа остаточной производительности (продуктивности) земли и широко используется на практике, например, при определении возможной арендной платы (цены), которую может уплатить за землю инвестор при заданном уровне его дохода. Случаями практического применения данного положения могут быть, например, определение начальной цены на торгах, предметом которых является определенный вариант застройки земельного участка. С другой стороны, при заданном уровне арендной платы за землю указанное соотношение может быть использовано и при оценке инвестором своего будущего дохода при заданном (предполагаемом) варианте застройки.

Поскольку земельный участок с улучшениями — это результат взаимодействия различных факторов производства, постольку встает проблема оптимального соотношения между факторами, которое обеспечивало бы максимизацию приносимого дохода.

Из иммобильности земли следует, что такая оптимизация имеет место тогда, когда объем прилагаемых к земле факторов производства и конкретный способ их приложения (вариант застройки участка) максимально соответствуют характеристикам земельного участка: местоположению, размеру, конфигурации.

При оптимальном соотношении факторов производства доход, приносимый объектом, будет иметь максимальное значение.

В экономике, оценке и управлении недвижимостью такой вариант использования земельного участка, при котором максимизируется значение приносимого объектом дохода, носит название наилучшего использования.

Понятие наилучшего использования является базовым при оценке объектов недвижимого имущества, при выборе вариантов застройки и использовании объектов недвижимого имущества^[5].

Вопросы практики

О пропорциях между землей и внеземельными факторами при загородном строительстве можно судить по следующим данным: средняя площадь коттеджного поселка под Санкт-Петербургом — 4−5 га; коэффициент индивидуальной застройки (доля земли, занятой под коттеджами, к общей площади поселка) — 0,7−0,8; средний земельный участок под коттедж — 0,15 га; средняя площадь коттеджа — 250 м². Коэффициент использования территории (отношение площади здания к площади земельного участка) равен примерно 0,2.

Существенное значение для экономики недвижимости имеет положение о взаимозаменяемости факторов производства и ее особенностей в сфере недвижимости.

Как известно из экономической теории, смысл взаимозаменямости факторов состоит в том, что уменьшение одного фактора, например труда, можно в определенных пределах заменить увеличением другого, например капитала. При этом в разных сферах деятельности возможности такого замещения различаются. Отличительной характеристикой сферы недвижимости в этом отношении является ограниченная возможность замены фактора земли внеземельными факторами. Вместе с тем такая возможность есть и может иметь большое значение в тех случаях, когда возрастает цена на землю.

Таким образом, за счет замены земли внеземельными факторами производства (путем более интенсивного использования земли, например, за счет более высокой этажности возводимых зданий) имеется возможность снижения совокупных издержек^[6].

Третьей составляющей объекта недвижимого имущества являются его принадлежности, составляющие одно целое с объектом.

Принадлежности — это движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору, описанию) частью.

Наличие или отсутствие принадлежностей может, при определенных условиях, оказать важное влияние на ценность объекта недвижимого имущества. Например, такое может случиться тогда, когда в качестве принадлежности выступают ценные элементы декоративной отделки, камины и пр.

Таким образом, объект недвижимого имущества включает в себя следующие основные элементы: земельный участок + улучшения + принадлежности. При этом земельный участок является базовым элементом любого объекта недвижимого имущества.

Объект недвижимости наряду с материальной включает в себя юридическую составляющую, в качестве которой выступают юридический статус объекта и совокупность прав на объект. При этом независимо от содержания прав пользователя на недвижимость возможности использования и обращения объектов недвижимости всегда ограничены.

Ограничения, накладываемые законодательством на использование или оборот объектов недвижимости, являются одним из способов преодоления возможных негативных внешних эффектов, к которым могут привести действия собственника или обладателя иных прав на недвижимость.

В российском законодательстве ограничения возможностей собственника (пользователя) объекта недвижимости предусмотрены рядом законодательных актов, среди которых выделим основные.

• 1. Земельный кодекс РФ, в ст. 7 которого указывается, что «земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением», а в рамках категории земель «правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов»^[7]. В ст. 15 ЗК РФ указывается также, что «иностранные граждане не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях» .
• 2. Градостроительный кодекс РФ устанавливает, что застройка в населенных пунктах должна вестись в соответствии с «разрешенным использованием», под которым понимается использование, соответствующее градостроительному регламенту, которым «определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства»^[8].
• 3. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), в ст. 17 которого указывается: «Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств»^[9].
• 4. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения), в ст. 3 которого вводятся ограничения по обороту земель указанной категории: иностранные граждане могут быть только арендаторами сельскохозяйственных земель, но нс собственниками^[10].

Выше выделены лишь основные законодательные акты, регламентирующие использование земель и объектов недвижимости. Они составляют только часть разветвленной системы регулирования землепользования и градостроительной деятельности, в которую входят также подзаконные акты федерального уровня, законодательные и иные нормативные акты субъектов РФ и муниципалитетов.

Из зарубежного опыта

Система ограничений прав на землю широко распространена и в других странах. Ограничения при этом могут касаться как использования, так и экономического (рыночного) оборота недвижимости, особенно относительно сельскохозяйственных земель. Например, в некоторых штатах США сельскохозяйственные земли не могут приобретать акционерные общества, пенсионные фонды и пр. — только фермеры и сельскохозяйственные общества, в Японии для приобретения сельскохозяйственной земли нужно получить разрешение государства и отвечать определенным условиям, во Франции — прежде чем появилась возможность приобретения сельскохозяйственных земель, их нужно определенное время арендовать и т. д.

Развернутая система ограничений, накладываемых на использование и оборот объектов недвижимости, означает, что нет объекта недвижимости вообще.

Важно запомнить

Объект недвижимости всегда имеет строго определенный правовой статус, вместе с которым он и поступает в экономический оборот: «земельный участок, относящийся к землям поселений», «земельный участок со зданиями, расположенный в жилой зоне», «квартира (жилое помещение)», «нежилое помещение» и пр. Правовой статус объекта определяет возможности его использования и экономическую ценность.

Второй аспект юридической составляющей недвижимости состоит в том, что любой объект недвижимости находится у субъекта на определенном праве, содержание которого определяет его возможности по использованию объекта.

Наиболее полным нравом на объекты недвижимости является право собственности, предоставляющее его обладателю максимально возможный объем правомочий по отношению к объекту.

Указание Д. Майера на наличие ограничений нрава собственности представляется особенно важно тогда, когда речь идет о праве собственности на недвижимость. Ранее уже говорилось, что в сфере недвижимости существует целая система правил, делающих права собственности на недвижимость (как и иные права) ограниченными.

Важно запомнить

Права собственности на недвижимость, как и иные права, всегда являются ограниченными в силу развернутой системы регулирования в сфере землепользования, градостроительства, эксплуатации недвижимости.

В современном российском законодательстве содержание права собственности раскрывается в ст. 209 ГК РФ.

Согласно это статье собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, нрава владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица^[11].

Как видим, основу содержания права собственности составляют правомочия владения, пользования и распоряжения, однако законодатель не ограничивает права собственника только ими, указывая, что он вправе осуществлять по отношению к объекту собственности любые действия, не противоречащие закону, т. е. законно господствовать над вещью наиболее полным образом.

Наряду с правом собственности, недвижимость может находиться у правообладателя на основе так называемых ограниченных вещных прав.

В основе понятия «ограниченные вещные права» лежит принцип предоставления субъекту того объема полномочий, который достаточен с точки зрения собственника для рационального использования объекта с учетом роли и функций этого субъекта.

В ст. 216 ГК РФ выделены следующие вещные права:

• • право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
• • право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
• • право срочного пользования земельным участком;
• • право хозяйственного ведения имуществом;
• • право оперативного управления имуществом;
• • сервитут.

В гл. 4 ЗК РФ уточняется возможность использования вещных прав, относящихся к земельным участкам, по отношению к различным категориям землепользователей и дополнительно вводится понятие права «безвозмездного срочного пользования», на котором земельные участки могут быть предоставлены отдельным категориям юридических и физических лиц (ст. 24).

Каждый вид вещного права предоставляет его обладателю определенный набор правомочий по отношению к объекту права, что, по сути, означает также разделение правомочий, входящих в пакет прав собственности, между собственником и обладателем ограниченного вещного права. При этом роль верховного суверена остается за собственником, который имеет возможность наделять и перераспределять права между зависимыми от него субъектами.

Ограниченные вещные права наиболее часто используются в рамках государственной и муниципальной собственности при наделении имуществом государственных и муниципальных предприятий. В соответствии с Федеральным законом от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» унитарные предприятия могут быть наделены имуществом на праве хозяйственного ведения (унитарные предприятия) или на праве оперативного управления (казенные предприятия). На праве оперативного управления наделяются имуществом также государственные и муниципальные учреждения. При этом имущество, находящееся на праве хозяйственного ведения, предприятие может использовать для извлечения дохода, например, через сдачу в аренду, а имущество, находящееся па праве оперативного управления, должно использоваться только по целевому назначению.

Еще одно право, на котором могут находиться объекты недвижимости, — право аренды, которое в российском законодательстве не отнесено к категории вещных прав, хотя по своему содержанию и примыкает к ним.

В ГК РФ содержание права аренды и связанных с арендными отношениями вопросов раскрывается в гл. 34, где в ст. 606 сказано: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование»^[12].

Возможны также иные варианты прав на недвижимость, связанные с такими понятиями, как «доверительное управление», «рента», «залог» и пр. Детальное рассмотрение содержания обладателей прав на недвижимосгь, возникающих на основании этих правовых конструкций, не входит в предмет настоящего учебника, хотя отчасти они и будут рассмотрены в последующих его частях.

Важно запомнить

Любое право, на котором могут находиться объекты недвижимости у субъектов прав на них, предоставляет правообладателю определенный объем возможностей по экономическому использованию недвижимости, а следовательно, определяет и ценность для него объекта недвижимости.

• [1] См. об этом подробнее: Земельный участок: собственность, аренда и иные права в Российской Федерации и иностранных государствах / под ред. В. В. Залесского. М.: Изд-во Тихомирова М. Ю., 2005. С. 43, 51 и др.
• [2] Земельный кодекс РФ. URL: ipipip. ni/zk/7/.
• [3] Градостроительный кодекс РФ, ст 35. URL: ipipip.ru/gradostroitelniy-kodeks/35/.
• [4] Подробнее положения Градостроительного кодекса РФ и вопросы градостроительного регулирования рассматриваются в разд. III учебника.
• [5] Подробнее вопрос о наилучшем использовании земли рассматривается в гл. 5 учебника.
• [6] Подробнее об этом см. гл. 5.
• [7] URL: consiiltant.rU/popular/earth/17_l.hlml#pll4.
• [8] URL: ipipip.ru/gradostroitelniy-kodeks/36/.
• [9] URL: ipipip. ni/jk/17/.
• [10] URL: base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=156 939.
• [11] URL: consultant.rU/popular/gkrfl/5₄₈.html#p3051.
• [12] URL: consultant.rU/popular/gkrf2/4₁₇.html#pl643. Подробно вопросы арендных отношений будут рассмотрены в гл. 7 учебника.