Рента на рынке недвижимости

Понятие ренты. Понятие «рента» широко используется в экономической и юридической теории и практике в разнообразных значениях.

Во-первых, часто термин «рента» используется для отражения потока равновеликих периодических платежей и является синонимом понятия «аннуитет» .

Во-вторых, в праве понятие ренты связывается с особым видом сделок — сделок ренты.

В-третьих, в англоязычной литературе, переводах, а иногда и в работах отечественных авторов это понятие используется как синоним понятия «арендная плата» .

В-четвертых, в общественно-политической литературе часто понятие «рента» употребляется часто для обозначения получения отдельными физическими лицами или фирмами выгод и преимуществ, недоступных другим: «административная рента», «политическая рента» .

Наконец, понятие рента означает экономическую категорию, отражающую особого рода доход, который присваивается отдельными экономическими субъектами благодаря их исключительному экономическому положению.

Классический подход к определению ренты

Наиболее часто понятие «рента» прочно связывается с землей, с земельной рентой. Исторически именно земельная рента первой стала предметом исследования в экономической теории. Основы классического подхода к теории земельной ренты были заложены классиками экономической теории А. Смитом и Д. Рикардо.

В их работах в качестве причины существования ренты были выделены ограниченность и различия в качестве земельных участках, а кроме того, показано, что рента, с одной стороны, является доходом, получаемым собственником земли, а с другой — ценой, которую уплачивает предприниматель за право приложения капитала к земле.

Вопросы теории

Причины существования ренты — ограниченность и различия в качестве земли (Д. Рикардо: «Рента платится за пользование землей только потому, что количество земли не беспредельно, а качество ее неодинаково»).

Рента является для собственника земли его доходом, для арендатора — платой за пользование землей (А. Смит: «Рента, рассматриваемая как плата за пользование землей, представляет собой наивысшую сумму, какую в состоянии уплатить арендатор при данном качестве земли»).

Земельная рента — это:

• • доход, получаемый собственником земли;
• • цена, уплачиваемая за использование природных ресурсов (основа арендной платы, часть издержек предпринимателя).

Как следует из приведенных выше положений, рента выполняет на земельном рынке (следовательно, на рынке недвижимости) две важнейшие функции.

Во-первых, рента является основным фактором, определяющим цены на земельном рынке: цена земли — это цена права получения ренты.

Во-вторых, рента является мощным инструментом перераспределения земли между различными вариантами ее использования: максимальную ренту способен уплачивать лишь тот пользователь, который использует землю наиболее эффективно. Способность уплачивать ренту — критерий эффективности землепользования.

Рента определяет уровень цен на рынке земли и является инструментом перераспределения земли между различными вариантами землепользования.

Существенной особенностью ренты, по мнению А. Смита, является то, что рента входит в состав цены продукта иным образом, чем заработная плата и прибыль.

Высокая или низкая заработная плата и прибыль на капитал являются причиной высокой или низкой цены; больший или меньший размер ренты — результат последней.

Важно запомнить

Величина ренты зависит от величины цен на продукцию.

Рента (R) может быть определена как разница между ценой продукта и издержками (включая нормальную прибыль):

R=V-(K + L)-r(K + L),.

где V — стоимость продукта (например, объекта недвижимости); К, L — соответственно капитал и труд (внеземельные факторы производства); r — барьерная (приемлемая) ставка капитализации (ставка доходности) для внеземельных факторов.

Способность земли приносить ренту определяет ценность, а значит, и цену земли:

М= R/i,

где i — приемлемая ставка доходности для потенциального приобретателя земли.

В экономической теории предметом исследования являются несколько разновидностей ренты, в том числе дифференциальная, абсолютная, монопольная.

Теория дифференциальной ренты наиболее полно разработана в работах Д. Рикардо и К. Маркса. В соответствии с их взглядами следует различать причину и источник ренты.

Причина существования ренты — ограниченность земли и различия в качестве.

Источник ренты — разная производительность труда на землях разного качества.

Вследствие различий в производительности труда на землях разного качества при одних и тех же издержках (включающих в себя и нормальную прибыль на капитал) на лучших, средних и худших участках земли получается разное количество продукции (табл. 5.2).

Таблица 5.2

Механизм образования дифференциальной ренты в сельском хозяйстве

Как видно из данных, приведенных в табл. 5.2, если цены формируются на основе издержек на средних и лучших землях, то на худших землях хозяйствовать невыгодно — цены на продукцию поднимаются и становится выгодно использовать худшие земли.

Отсюда следует, что:

• 1) издержки на худших землях лежат в основе цены на продукцию;
• 2) на лучших и средних землях возникает дополнительный доход;
• 3) дополнительный доход — результат лучшего качества земли и принадлежит ее собственнику.

Вопросы теории

В соответствии с теорией ренты Д. Рикардо (и К. Маркса) причинами образования ренты являются ограниченность земли, различия между участками земли по качеству и ценообразование на сельскохозяйственную продукцию по издержкам на худших землях.

Дифференциальную ренту принято подразделять на ренту по плодородию и ренту по местоположению.

Рента по плодородию возникает в связи с тем, что различные участки земли имеют разные качественные характеристики, определяющие их возможности по урожайности, что важно для сельского хозяйства.

Для сферы недвижимости более важным является именно рента по местоположению — объекты, лучшие по местоположению, имеют и бо? льшую цену, что несколько меняет механизм создания и присвоения ренты.

Механизм образования ренты в сфере недвижимости рассмотрен на примере. В табл. 5.3 представлена ситуация с тремя одинаковыми по площади, конфигурации, но разными по своему местоположению в городе земельными участками: ближним к центру города, средним по расстоянию от центра и дальним.

Поскольку близость к центру города рассматривается как характеристика, повышающая ценность недвижимости с точки зрения пользователя, то это найдет отражение и в цене. Таким образом, при одинаковых затратах внеземельных факторов производства (при условии, что мы имеем дело с одинаковыми по материалам, применяемым технологиям зданиями) цена объектов недвижимости на ближнем и среднем участках земли будет выше, чем на дальнем участке, что и найдет свое отражение в получаемой ренте.

Таблица 5.3

Механизм образования дифференциальной ренты в сфере недвижимости

Как видим, в данном случае рента возникает как следствие того, что при одинаковом объеме и качестве инвестиций в разные по местоположению участки земли они приносят больший доход, содержащий рентную составляющую.

Причина дифференциальной ренты в сфере недвижимости — ограниченность земель и различия в их качестве.

Источник — более высокая цена на объекты недвижимости, имеющие лучшее местоположение.

Еще один аспект теории дифференциальной ренты — ее разделение на ренту первого и второго рода, где рента первого рода возникает лишь как следствие естественных факторов (естественное плодородие и местоположение), а рента второго рода — как результат вклада экономических факторов (вклад человека).

В реальной хозяйственной практике практически всегда сдаваемый в аренду земельный участок является результатом взаимодействия земли и внеземельных факторов (здания, дренаж, склады и пр.), поэтому уплачиваемая за земельные участки арендная плата включает в себя как непосредственно ренту, так и плату за пользование капиталом. На практике почти всегда есть вклад капитала (рента второго рода), поэтому:

Арендная плата за земельный участок =.

=Рента + Износ капитала + Процент на капитал.

Соответственно этому ставка, по которой должна определяться арендная плата за пользование земельного участка с улучшениями, включает в себя следующие компоненты:

R = r1+r2+r3,.

где R — общая ставка для определения арендной платы; r1 — ставка земельной ренты первого рода; r2 — ставка возврата капитала; r3 — ставка дохода на капитал.

Особое место в теории ренты занимает абсолютная рента, которая рассматривается как своеобразная дань, плата, которую общество уплачивает землевладельцам.

Концепция экономической ренты. Рента как остаток. В современной экономической теории на базе теории земельной ренты разработано понятие экономической ренты как составной части дохода, которую может получать любой фактор производства, находящийся в исключительных условиях.

Любой фактор производства в некоторой сфере его применения удерживается тем, что он получает за свои услуги оплату, покрывающую его альтернативную стоимость, т. е. его доход при наилучшем альтернативном использовании.

Удерживающий доход — доход, который является достаточным, чтобы удержать фактор производства в данной производственной комбинации (данной области применения) и предотвратить переход в другую. Экономическая рента есть превышение фактического дохода, получаемого фактором производства, над удерживающим доходом.

Линии спроса и предложения некоторого фактора производства показаны на рис. 5.2. Площадь фигуры OAEFe соответствует удерживающему доходу, площадь AРEЕ — экономической ренте.

Рис. 5.2. Экономическая рента и удерживающий доход.

Экономическая рента показывает, насколько оплата фактора выше той суммы, которой достаточно для привлечения сто в данную сферу.

Различия между экономической рентой и удерживающим доходом проявляются при снижении оплаты услуг фактора. Если это снижение скажется только на сокращении экономической ренты, то фактор не переместится в альтернативную область использования, но если оно затронет и удерживающий доход, то фактор в полном объеме или частично совершит такое перемещение.

Чем определяется пропорция, в которой оплата услуг фактора делится на экономическую ренту и удерживающий доход? Рассмотрим три варианта: два крайних случая и один промежуточный.

В первом варианте (рис. 5.3, а) предложение фактора абсолютно эластично. В этом случае вся оплата равновесного объема его услуг будет представлять собой удерживающий доход (заштрихованный прямоугольник ОРEЕРE). Если цена услуг хоть чуть-чуть упадет, то фактор целиком переместится в другую область применения.

Рис. 5.3. Эластичность предложения фактора и экономическая рента.

Примером может служить вознаграждение, получаемое агентом по сделкам с недвижимостью. При равных условиях и содержании труда в разных фирмах он может при малейшем изменении процента (вознаграждения) перейти сразу же из одной фирмы в другую.

Еще более простой вариант примера. Если вы работаете в фирме, где вам платят за работу 100 000 руб., а в другой фирме вам готовы платить за ту же работу только 80 000 руб., то 80 000 руб. — это и есть удерживающий доход (даже если вам в вашей фирме понизят оплату до 80 000 руб., то вам нет смысла уходить — в ином месте не лучше), а 20 000 руб., которые вы получаете сверх этой величины — рента.

Второй вариант (рис. 5.3, б) предполагает восходящую линию предложения услуг фактора. Повышение цены на услуги привлекает на рынок все большее их количество, но одновременно оно приносит ренту всем уже задействованным единицам услуг фактора, кроме последней. Рыночная оценка этих единиц превышает их альтернативные затраты. Разница и составляет получаемую ими экономическую ренту (заполненный точками сегмент).

В данном случае примером может служить ситуация с более квалифицированными работниками. Так, рост оплаты бухгалтеров перетягивает в эту область труда людей других специальностей, физиков и лириков, и приносит дополнительную экономическую ренту «бухгалтерам по призванию» .

И, наконец, третий вариант (рис. 5.3, в). Предложение фактора абсолютно неэластично — линия предложения вертикальна. Это означает, что на рынке предлагается фиксированное количество услуг фактора, какой бы ни была их цена. Теоретически цена может упасть до нуля, а объем предложения останется тем же, фактор не переместится в альтернативную область применения. Тогда вся оплата его услуг целиком определяется спросом на него и является экономической рентой.

Именно так обстоит дело с землей, предложение которой (в предельном случае) абсолютно неэластично.

Таким образом, экономическая рента может присваиваться любым фактором производства, но рента наиболее явно проявляет себя там, где есть ограниченность ресурса и неэластичность предложения.

Вывод состоит в том, что чем более эластично предложение — тем меньше рента, чем предложение неэластичнее — тем рента выше.

Общие выводы из рассмотренного материала следующие.

Рента — это превышение фактического дохода, который дает та или иная комбинация факторов над удерживающим доходом. До тех пор пока через рентные платежи изымается только рента, производственная комбинация (конкретный вариант использования земли) сохраняется, как только затрагивается удерживающий доход, комбинация может распасться, поскольку фактически в таком случае изымается уже не рента, а доходы на внеземельные факторы, и они покидают комбинацию, не получая достойного вознаграждения.

Таким образом, чем эффективнее является производственная комбинация (вариант застройки), тем больше возможностей у застройщика уплачивать ренту. Поэтому вопрос о возможной величине ренты находится в прямой связи с понятием наилучшего использования земли, при котором и достигается максимальная величина ренты.

Для того чтобы проиллюстрировать данное положение, рассмотрим простейший пример.

Предположим, что есть два варианта использования одного и того же земельного участка (табл. 5.4): строительство торгового или офисного центра.

Таблица 5.4

Сравнение вариантов застройки по возможности уплаты ренты

Предположим, что объем инвестиций в обоих вариантах одинаков и составляет 200 д.е. Одинакова и требуемая застройщиком ставка дохода на инвестиции — 15%.

Однако совокупный доход, который приносит офисный центр, превышает доход, приносимый торговым центром (60 д.е. против 50). Предположим далее, что есть два варианта установления ренты: на уровне 20 и 30 д.е.

Очевидно, что при первом варианте как владелец офисного центра, так и владелец торгового центра способны уплатить ренту, но при этом первый получит дополнительную прибыль в 10 д.е. по сравнению с нормальной. Если же величина ренты будет установлена на уровне в 30 д.е., то ее сможет уплатить только владелец офисного центра. Что же касается владельца торгового центра, то он в этом случае будет нести убытки, что заставит его в конечном счете либо перепрофилировать объект в офисный центр, либо, что вероятнее, покинуть данную производственную комбинацию, т. е. освободить участок.

Таким образом, устанавливая ренту в соответствии с наилучшим использованием земли (который по определению должен обеспечивать максимальную ренту), тем самым мы «выводим» землю из неэффективного использования.

В данном случае ясно видно, что рента представляет собой остаток от совокупного дохода, который остается после того, как внеземельные факторы, «пришедшие» на данный земельный участок, получат вознаграждение в соответствии с требуемой ими нормальной ставкой доходности.

Величина ренты как остатка от совокупного дохода зависит от эффективности использования земли, что и предопределяет особую важность анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земли.