Очерк 8. Права на жилые помещения

Право нанимателя жилого помещения как вещное право

Под этим наименованием мы будем рассматривать несколько весьма сходных по содержанию субъективных прав, а именно — (1) право собственно нанимателя жилого помещения, а также (2) граждан, постоянно проживающих с нанимателем (в том числе — членов семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения), права (3) временных жильцов и (4) поднанимателей.

Действующее российское законодательство, руководствуясь традициями, доставшимися от законодательства советской эпохи, рассматривает договор найма жилого помещения (жилищного найма) как договор особого рода. Для выяснения вопроса об основательности такой трактовки было бы весьма полезно сравнить определение этого договора, содержащееся в п. 1 ст. 671 ГК, с уже знакомым нам определением договора аренды из абз. 1 ст. 606 ГК:

Вряд ли у кого-то могут остаться сомнения в полной идентичности (тождественности) состава, структуры и содержания гражданских правоотношений, возникающих из названных договоров. Одна сторона (арендодатель или наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору или нанимателю) индивидуально-определенную вещь во владение и пользование, а эта последняя приобретает субъективное право, включающее в себя возможности (правомочия) владения и пользования этой вещью, и становится носителем обязанности внесения платы за это право.

Единственная содержательная разница правоотношений состоит в их объектах: в договоре аренды — это имущество как таковое, отвечающее признакам, вынесенным в специальную статью (607-ю) ГК, а в договоре жилищного найма — это не всякие индивидуально-определенные вещи, а лишь изолированные жилые помещения (квартиры, дома и их части — комнаты), пригодные для постоянного проживания (п. 1 ст. 673 ГК). Однако, разница в объекте правоотношений сама по себе, если только она не затрагивает их родовой принадлежности, еще не свидетельствует о различном содержании и характере этих правоотношений. Поскольку жилые помещения представляют собой разновидность вещей, очевидно, что правоотношения по поводу найма жилых помещений будут обладать теми же свойствами и той же природой, что и правоотношения по поводу найма любых других вещей.

Нередко подчеркиваемое целевое предоставление жилого помещения (только для проживания) в действительности характеризует, конечно, не договор жилищного найма и не правоотношения, из него возникающие, а свойства самого помещения как жилого: особенности публично-правового режима жилых помещений предопределяют возможность их использования исключительно для проживания граждан не только нанимателем, но и любыми другими лицами, включая собственников^[1]. Тем же обстоятельством обусловлена и норма п. 1 ст. 677 ГК — о том, что «нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин»: это естественно и закономерно, поскольку ни юридическое лицо, ни, тем более, публичное образование не имеют и объективно не могут иметь потребности в проживании.

Сравнение позволяет также установить, что наем жилого помещения может быть только владельческим наймом, т. е. разновидностью владельческой аренды, но не может представлять из себя частного случая аренды пользовательской.

Таким образом, различий, которые препятствовали бы рассмотрению договора жилищного найма в качестве вида (разновидности) более общей (родовой) категории — договора аренды — не обнаруживается^[2]. Следовательно, договор найма жилого помещения — суть частный случай (разновидность) договора аренды. К го нормативное обособление от договора аренды и рассмотрение в ГК па одном уровне с договором аренды (на уровне отдельной главы ГК) представляет собой лишь простой прием нормотворческой техники. Законодатель таким образом подстраховал граждан-нанимателей жилых помещений от распространения на их бытовые жилищные отношения норм о чисто предпринимательском договоредоговоре аренды и связанных этим неожиданностей. Коль скоро так, то в силу элементарного логического правила о соотношении родовых понятий с видовыми, нужно сделать вывод о том, что право нанимателя жилого помещения, как являющееся разновидностью права владеющего арендатора — ограниченного вещного права, также должно быть признано ограниченным вещным правом^[3].

По может быть, какое-то значение для нашего вопроса имеет нормативное выделение двух подвидов такого договора — договора социального найма и договора коммерческого найма жилого помещения? Ничуть: не имеет и иметь не может, ибо двумя этими разновидностями и исчерпывается родовая категория — договор найма жилого помещения (жилищного найма)^[4]. Как только что отмечалось, видовые признаки не могут не обладать признаками понятия родового. А это значит, что если верно утверждение о том, что право всякого нанимателя жилого помещения является вещным, то и мнение о вещной природе прав нанимателей жилого помещения по договорам социального и коммерческого найма обречено оказаться истинным.

Разграничение двух видов договора жилищного найма важно для нас с несколько иной точки зрения — с позиции определения круга лиц, имеющих возможность приобрести ограниченное вещное право пользования жилым помещением наряду с нанимателем. Для нанимателя по договору социального найма круг таких лиц определяется также, как в случае с собственником жилого помещения: подобно последнему наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение членов своей семьи^[5]. Согласно п. 2 ст. 672 ГК члены семьи нанимателя, проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем " …пользуются всеми правами (т.е. в том числе и ограниченным вещным правом, включающим возможности владения и пользования жилым помещением — В. Б.) и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем" ^[6]. Круг же лиц, которых наниматель мог бы вселить в помещение, нанимаемое им по договору коммерческого найма, не ограничивается членами его семьи — это могут быть любые лица. Отсюда их название — граждане, постоянно проживающие с нанимателем.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК «граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением». Легко заметить разницу между формулами, определяющими правовое положение членов семьи нанимателя по договору социального найма и граждан, постоянно проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма:

" Пользуются правами" — значит " обладают правами"; «наравне с нанимателем» следует читать, «в той же степени, что и наниматель», или «также, как и наниматель». Очевидно, что словосочетание «права по пользованию» никак не может быть истолковано в подобном смысле. Иными словами, если наниматель по договору социального найма обладает вещным правом, обеспечивающим ему непосредственное господство над нанимаемой квартирой, то точно такими же «слепками» с его права обладают и члены его семьи.

С нанимателем по договору коммерческого найма дело обстоит несколько иначе: хотя он сам (наниматель) и располагает идентичным по содержанию вещным правом на нанятое жилое помещение, совместно проживающие с ним граждане могут рассчитывать только на равное с нанимателем пользование жилым помещением, но не имеют в составе своего права юридически защищенной возможности владения таковым. Их права, следовательно, сродни правам арендатора-пользователя или субарендатора, т. е. относятся к загадочной категории относительных прав, не только не изученных, но и не имеющих даже наименования.

К этой же категории относятся права временных жильцов (ст. 680 ГК^[7]) и права поднанимателей жилых помещений (ст. 685^[8]).

Таким образом, получаем следующие выводы:

• 1) права нанимателя жилого помещения по договору жилищного найма любого вида — как социального, так и коммерческого — являются ограниченными вещными правами;
• 2) также являются ограниченными вещными правами права членов семьи нанимателя жилого помещения, но договору социального найма;
• 3) иные категории жилищных прав, предусмотренные гл. 35 ГК — права граждан, совместно проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма, права временных жильцов и права поднанимателей^[9] не являются вещными правами.

• [1] Если видеть в этом принципиальное отличие правоотношений жилищного найма от правоотношений владельческой аренды, то непонятно, почему бы не выделить на этом основании и особые «жилищные» разновидности иных субъективных прав, противопоставив, скажем, «право собственности» вообще «жилищное право собственности», а «сервитутам» как таковым особые «жилищные сервитуты» и т. д.
• [2] Различий в наименовании самих договоров и участвующих в них лиц, а такжеспецифику статуса участников договора жилищного найма и оснований их заключения (последнее особенно относится к договору социального найма) мы не рассматриваем по причине их несущественного значения. Ср. иное мнение — см.: Учебник. Т. 3. С. 550—551. Имея на вооружении предложенный нами метод — метод анализа юридически существенных (а не всех вообще) элементов договора — читатель сам без труда его разоблачит.
• [3] Подобный (чисто логический вывод) вполне подкрепляется соображениями содержательными'. (1) права нанимателей жилых помещений предоставляют им возможности фактического господства над чужими жилыми помещениями — индивидуально-определенными вещами (ссылки — см. выше); (2) они реализуются непосредственно самими нанимателями, без содействия наймодателей, обязанных, в силу договора, лишь обеспечивать надлежащие условия эксплуатации жилых помещений (ст. 676. 678 ГК); (3) они включают в себя возможность владения чужим жилым помещением и, следовательно, предполагают абсолютную направленность и абсолютную защиту (ст. 305). Кроме того, права нанимателей обладают свойством следования за своими объектами, т. е. носят характер вещных обременении (ст. 675).
• [4] Иное мнение: Учебник. Т. 3. С. 548—550. Достаточно, однако, только взглянуть на пресловутые «существенные отличия» договоров социального и коммерческого найма (источники правового регулирования, социальная функция и основания заключения), чтобы понять: их рассмотрение в качестве отдельных договорных типов не выдерживает никакой критики.
• [5] Круг лиц, которые могут быть вселены в этом качестве, определяется н. 1 ст. 69 ЖК. По общему праву такое вселение осуществляется с согласия наймодателя и уже совместно проживающих с ним членов семьи (см. об этом ст. 679 ГК и ст. 70 ЖК).
• [6] Кроме того, согласно п. 4 ст. 69 ЖК, правами нанимателя жилого помещения по договору социального найма пользуются бывшие члены его семьи, если они продолжают проживать в соответствующем жилом помещении. Такой категории субъективных прав — прав бывших членов семьи нанимателя — очевидно, также заслуживающих признания ограниченными вещными правами, ГК неизвестно.
• [7] Основные черты этого права: (1) оно не является самостоятельным по отношению к наймодателю, (2) оно предоставляется безвозмездно, (3) нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими с предварительным уведомлением наймодателя, который вправе запретить проживание временных жильцов при несоблюдении требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одною человека, (4) его содержание сводится к возможности пользования жилым помещением. (5) оно может существовать в течение не более, чем шести месяцев или бессрочно; в последнем случае может быть прекращено, но требованию нанимателя или любого, совместно с ним проживающего гражданина, в течение семи дней после предъявления такого требования.
• [8] Основные черты этого права явно составлены из ст. 615, 618 и 680 ГК.
• [9] Строго говоря, гл. 35 ГК известно еще одно специфическое субъективное право —право нанимателя жилого помещения в многоквартирном доме пользоваться общим имуществом многоквартирного дома (п. 2 ст. 290 ГК). Однако таковое здесь не рассматривается, поскольку оно не имеет своим объектом жилых помещений. С содержательной точки зрения его определение в качестве одного только права пользования явно неточно — выходит, что наниматель, столкнувшийся с неосновательным противодействием проходу в нанятую им квартиру через общие лестничные пролеты, лишен возможности требовать защиты своего права пользования; он также должен быть признан лишенным права приводить к себе гостей, пропускать в квартиру временных жильцов и вообще любых лиц — ведь для этого им потребуется воспользоваться общим имуществом дома. Сказанное наводит на мысль о том, что наниматель в определенной (той же, что и собственник нанятой им квартиры) степени фактически господствует над общим имуществом многоквартирного дома; легальный характер такого господства требует признания за нанимателем правомочия на таковое. Служебное назначение рассматриваемого права заставляет отнести его к правам сервитутного типа.