Правовые основы сделок с недвижимостью

Виды операций с недвижимостью многообразны, однако важнейшие из них те, которые связаны с оборотом прав на недвижимость. Предметом сделки может быть как весь пакет прав, так и комбинация правомочий. В настоящее время большинство юристов придерживается точки зрения, в соответствии с которой сделка является многопонятийной гражданско-правовой категорией.

Сделка как юридический акт — это явление реальной жизни, возникающее посредством действия граждан и юридических лиц, с которыми законы и иные правовые акты связывают возникновение, изменение либо прекращение гражданских прав и обязанностей (правоотношений) (ст. 153 ГК РФ).

Сделки могут быть односторонними и многосторонними (договоры) (ст. 154, п. 1 ГК РФ):

• — односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (ст. 154, и. 2 ГК РФ);
• — двусторонняя (многосторонняя) сделка — для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух или более сторон (ст. 154, и. 3 ГК РФ).

Сделка как правоотношение — договор (сделка) — является основанием возникновения правоотношения, представляющего собой обязательство, которое возникает, изменяется или прекращается на основании сделки юридического факта.

Положения об обязательствах закреплены в разд. 3 части 1 ГК РФ (ст. 307−453). В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие — передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п. либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307, п. 1 ГК РФ). Права кредитора в сделке-правоотношении обязательно корреспондируются с обязанностями должника. Обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом, а также из действий граждан и юридических лиц. В соответствии с этим выделяется несколько источников возникновения обязательств:

• — из договоров;
• — из односторонних сделок;
• — из актов государственных органов;
• — из судебных решений;
• — вследствие причинения вреда;
• — вследствие неосновательного обогащения;
• — другие.

В связи с вышесказанным выделяется восемь видов обязательств.

• 1. Регулятивные — возникающие из правомерных действий.
• 2. Охранительные — возникающие из факторов правонарушений и направленные на восстановление имущественного состояния потерпевшего.
• 3. Взаимные — каждая из сторон обязательства имеет и права, и обязанности.
• 4. Односторонние — у одной из сторон только права, у другой — только обязанности.
• 5. Главные — имеют в последствие дополнительные обязательства.
• 6. Дополнительные (акцессорные) — обязательства, которые существуют для обеспечения главных обязательств, теряют без них смысл.
• 7. Регрессивные — обязательства, возникающие в результате исполнения основного обязательства за третье лицо.
• 8. Обязательства личного характера — связанные с личностью должника или кредитора, не допускают правопреемства.

Основными участниками любого обязательства являются должник и кредитор.

Перемена лиц в обязательстве осуществляется в форме уступки права требования (цессии), когда происходит замена кредитора, и в форме перевода долга, когда происходит замена должника. Причем уступка права требования — это разновидность цессии. Из содержания ст. 382 ГК РФ видно, что закон указывает на две формы цессии — договорную (осуществляемую на основании договора, собственно уступка права требования) и нормативную (осуществляемую на основании закона).

Сделка-документ является письменной формой фиксации прав и обязанностей сторон в сделке-правоотношении, представляющей собой определенный текст, который делится на разделы и пункты. В разделах и пунктах фиксируются права и обязанности сторон, которые называют условиями. Содержание не ограничивается условиями, определенными в тексте документа, поскольку условия сделки-правоотношения могут быть императивными (категорические, строго обязательные, не допускающие отступлений и иной трактовки предписания) и диспозитивными (предписывающие вариант поведения), но при этом предоставляют субъектам возможность в пределах законных средств урегулировать отношения по своему усмотрению, т. е. сторонам предоставляется возможность самим договориться о своих взаимных правах и обязанностях, и лишь на случай, если они не сделают этого, предписывается определенный обязательный вариант поведения нормами закона и иных правовых актов, а также обычаями делового оборота (ст. 421, п. 4, 5 ГК РФ).

Форма сделок — это способ фиксации прав и обязанностей сторон в сделке-правоотношении. С формой сделки связывают определенные юридические последствия ее нарушения. Кодекс предусматривает возможность совершения сделок в устной и письменной (простой и нотариальной) формах (ст. 159, п. 1 ГКРФ). В соответствии с п. 1 ст. 434 ГК РФ, если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему установленной формы, хотя законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Сделки, предметом которых является недвижимость, заключаются только в письменной форме и подлежат государственной регистрации в учреждениях юстиции, а в случаях, предусмотренных законом, или по желанию сторон — нотариальному удостоверению. Несоблюдение такой формы сделки с недвижимостью влечет ее недействительность (ничтожность).

Сделка в письменной форме может быть совершена путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершившими сделку (ст. 160, п. 1 ГК РФ).

В простой письменной форме совершаются следующие сделки, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения (ст. 16 ГК РФ): сделки юридических лиц между собой и с гражданами; сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в 10 раз установленный законом минимальный размер оплаты труда (МРОТ).

Соблюдение просто письменной формы не требуется для сделок, которые в соответствии со ст. 159 ГК РФ могут быть совершены устно.

Условия действительности сделки:

• — она должна быть законной;
• — участники должны обладать необходимой дееспособностью;
• — волеизъявление участников должно соответствовать их действительной воле;
• — соблюдение предусмотренной законом формы сделок.

Основания недействительности сделки:

• — противоречие условиям действительности сделки, признанное судом (оспоримая сделка);
• — независимо от признания судом, но совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности (ничтожная сделка).

При этом недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительны с момента ее совершения, а каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке в натуре, при невозможности этого — обязана возместить его стоимость в деньгах.

Сделки с недвижимостью заключаются только в письменной форме. Самой распространенной письменной формой является договор — соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ).

Принципы заключения договоров в России.

• 1. Граждане и юридические лица вступают в договорные отношения своей волей и по своему усмотрению. Понуждение к заключению договора допускается лишь в двух случаях — когда такая обязанность установлена законом и при заключении предварительного договора.
• 2. Могут заключаться договоры как предусмотренные, так и нс предусмотренные законодательством, но нс противоречащие ему.
• 3. Один договор может содержать элементы различных договоров.
• 4. Стороны свободны в определении любых условий договора, кроме случаев, когда содержание условия в договоре предписано императивными нормами.
• 5. Совокупность условий, определяющая конкретные права и обязанности его сторон, требование к порядку и срокам их осуществления, составляет содержание договора. Технические условия в договоре излагаются в виде пунктов.

Выделяются три группы условий договора.

• 1. Существенные условия — условия, без которых договор не считается заключенным. К ним российское гражданское законодательство относит:
  • — предмет договора;
  • — цена договора (если договор возмездный);
  • — условия, названные в законе, относящиеся к конкретным видам договоров, в качестве существенных;
  • — условия, относительно которых по заявлению одной из сторон достижение соглашения обязательно.

Договор считается заключенным, если сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

• 2. Предписываемые условия. Необходимость включения таких условий в текст договора предусмотрена законодательством, однако их невключение не ведет к недействительности.
• 3. Инициативные условия. Такие условия не упоминаются в законодательстве о договорах данного вида, но включаются в текст по инициативе сторон. Эти условия не должны противоречить действующему законодательству.

Процедура заключения договора может включать оферту и акцепт.

Оферта — предложение заключить договор, направленное предполагаемому контрагенту. Адресованная одному или несколькими конкретным лицам, оферта должна быть достаточно определенной и выражать намерение лица считать себя заключившим договор с адресатом. Если оферта направляется нескольким лицам, то считается, что это публичная оферта.

Акцепт — ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт не должен содержать каких-либо условий и оговорок. Соглашение обязательно предполагает согласование воли участников. Если этот факт установить невозможно или отсутствует согласование воли, либо воля лиц незаконна по содержанию, возникают так называемые порок воли, дефект волеизъявления. Порок воли проявляется в следующем: неправомерное содержание воли; изъявление воли недееспособным лицом (ст. 21, 26 ГК РФ); искажение подлинной воли в силу заблуждения (ложных представлений) относительно природы сделки, качества предмета сделки.

Дефект волеизъявления проявляется в следующем:

• — несоблюдение формы заключения сделки, влекущей недействительность;
• — двусмысленное выражение воли сторон (невозможность установить истинную волю);
• — несоответствие между волей и волеизъявлением;
• — невольное расхождение между волей и волеизъявлением (опечатка, обмолвка, описка);
• — умышленное волеизъявление, не соответствующее истинной воле (притворная сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку);
• — несоответствие между волей и волеизъявлением, возникшее в результате насилия, угрозы;
• — расхождение между волей представителя и представляемого.