Концептуальные основы оценки бизнеса

Нормативно-правовая база в сфере оценочной деятельности

В результате изучения этой главы студент должен:

знать

• • законодательные и нормативные правовые акты (прежде всего Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-?3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральные стандарты оценки), регулирующие оценочную деятельность в Российской Федерации по определению соответствующего вида стоимости объекта оценки;
• • руководящие и методические материалы, регламентирующие порядок кадастровой оценки объекта оценки;

уметь

• профессионально составлять договор на оценку, следуя требованиям нормативных документов в сфере оценки в Российской Федерации;

владеть

• этикой делового общения с клиентами, опираясь на знание Кодекса этики оценщика.

Нормативное регулирование в сфере оценки

Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации

Стремительное за последние несколько лет внедрение в терминологию оценочной деятельности понятия «саморегулирование» и широкое обсуждение связанных с этим вопросов в оценочном сообществе (как в профессиональных организациях, так и на профессиональных сайтах Интернета) напрямую связано с глобальными процессами, происходящими в экономике (и имеющими свое отражение в том числе в сфере оценочной деятельности), и объективно обусловлено ими.

К таким процессам относятся интеграционные процессы, лежащие в основе решения Правительства РФ о вступлении России во Всемирную торговую организацию (ВТО), и связанные с этим отмена лицензирования оценочной деятельности государством и переход к саморегулированию; формирование международных (в том числе европейских) сертификационных структур, обеспечивающих контроль и гарантирующих стандартное качество предоставляемых потребителю услуг в различных сферах профессиональной деятельности, в том числе и в оценке.

Наличие этих процессов подтверждено и широко отражено в информационном поле окружающей нас действительности и непосредственно касается каждого из оценщиков.

В течение последних лет шла интенсивная разработка регламентов и нормативов ведения экспертной деятельности в сфере оценки, формирование процедур и методов экспертизы, служащей инструментом контроля для саморегулируемых организаций (СРО) в их обязанности отслеживания и повышения качества проведения оценочных работ их членами (по Федеральному закону от 1 декабря 2007 г. № 315-?3 «О саморегулируемых организациях», далее — Закон о СРО).

Кроме элиты профессионалов-оценщиков в этой работе принимал участие и ряд государственных структур (в частности, ФЛУФИ^[1]), а также представители крупнейших потребителей оценочных услуг на рынках России.

Рассматривая экспертную деятельность^[2] как одно из наиболее мощных средств повышения качества услуг по оценке, следует отметить также тот привносимый ею позитивный момент, который состоит в предоставлении образовательным структурам, готовящим специалистов в сфере оценки, высокого уровня требуемых профессиональных ориентиров.

Другим направлением в борьбе за повышение качества работы оценщиков является интенсивно проходящая (на уровне Национального совета по оценочной деятельности в Российской Федерации и Экспертно-консультативного совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития России) работа по созданию национальных российских стандартов оценки, позволяющих получить нормативно-методическую основу деятельности оценщика в дополнение к постоянно развивающейся теории оценки. Федеральные стандарты оценки, базовый блок которых (ФСО № 1−3) был принят еще в 2007 г., также должны служить инструментом повышения качества предоставляемых профессиональных услуг в сфере оценки.

Все это требует отнестись весьма серьезно и уделить достаточное внимание изучению и анализу вопросов теории и методологии проведения оценки, заложенных в нормативных документах, регламентирующих оценочную деятельность и представляющих собой то правовое поле, в рамках которого вынужден действовать оценщик.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) был принят Государственной Думой 16 июля 1998 г. и одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 г. В настоящее время он действует в редакциях следующих федеральных законов: от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ, от 21 марта 2002 г. № 31-ФЗ, от 14 ноября 2002 г. № 143-?3, от 10 января 2003 г. № 15-ФЗ, от 27 февраля 2003 г. № 29-ФЗ, от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ, от 5 января 2006 г. № 7-ФЗ, от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ, от 5 февраля 2007 г. № 13-?3, от 13 июля 2007 г. № 129-ФЗ, от 24 июля 2007 г. № 220-ФЗ, от 30 июня 2008 г. № 108-ФЗ; а также по Собранию законодательства РФ, где отражены новые редакции закона^[3].

Данный закон практически ежегодно претерпевает ряд изменений, отражаемых в его все новых редакциях — соответствующих федеральных законах, что свидетельствует не только о незрелости его изначальной версии и недостаточной компетенции разработчиков, но и об активном участии в последующей его разработке профессионального оценочного сообщества, неравнодушного к несовершенству «буквы закона» .

Причина разработки Федерального закона от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“» (далее — Закон № 157-ФЗ) была связана с необходимостью передачи управления оценочной деятельностью от государства к профессиональным СРО оценщиков и необходимой при этом (по условиям вступления России в ВТО) отменой лицензирования. Однако помимо значительного внимания вопросам организации новой формы регулирования оценочной деятельностью (посредством саморегулирования с участием СРО) и усиления имущественной ответственности оценщика были введены изменения и в определения ряда базовых терминов, таких как «оценочная деятельность» (ст. 3), «субъект оценочной деятельности» (ст. 4), а также определены требования к договору на проведение оценки (ст. 10) и обязанности оценщика как единственного «субъекта оценочной деятельности» (ст. 15).

В соответствии с данным законом под оценочной деятельностью теперь понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной^[4] или иной стоимости.

Как деятельность оценка действительно предполагает наличие субъектов и объектов оценки, и до появления Закона № 157-ФЗ спорным в среде оценщиков оставался лишь вопрос об отнесении потребителей оценочных услуг (юридических или физических лиц, использующих информацию, содержащуюся в отчете об оценке) к субъектам оценки (которые не обязательно являются заказчиками оценки, как это констатировала ст. 4 Закона об оценочной деятельности^[5]).

Однако согласно новой редакции Закона об оценочной деятельности единственными^[6] субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из СРО оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Закона № 157-ФЗ (далее — оценщики). При этом оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным ст. 151 Законам 157-ФЗ. В соответствии со ст. 5 указанного закона к объектам оценки относятся:

• • отдельные материальные объекты (вещи);
• • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• • право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• • права требования, обязательства (долги);
• • работы, услуги, информация;
• • иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

По мнению авторов, к объектам оценки следует относить только те объекты, в отношении которых установлены (или могут быть установлены) какие-либо имущественные права, поскольку никогда и ни у кого не возникнет потребности и повода оценивать такой «отдельный материальный объект (вещь)», как ворона на заборе.

Следовало бы убрать все эти перечисления и частности (а как минимум, исключить из определения строку «отдельные материальные объекты (вещи)») и отметить самое важное: объект оценки — это всегда объект гражданских прав, т. е. в абсолютном большинстве случаев — это имущество в совокупности с относящимся к нему правом собственности (либо теми или иными имущественными правами, выражающими чей-либо имущественный интерес). А что такое «услуги», «работы» или «ущербы» — оценщику не известно, поскольку его даже не учат оценивать подобные «объекты» .

Таким образом, даже беглый анализ законодательной базы оценочной деятельности показывает необходимость тщательного рассмотрения таких базовых понятий, как «оценка», «оценочная деятельность», «субъект» и «объект оценки», «оценщик». Можно даже назвать эти понятия системообразующими для данной профессии, поскольку они формируют (задают) систему условий в государстве, в которых вынужден строить свою деятельность оценщик, а также определяют его статус.

В Законе № 157-ФЗ устанавливаются случаи обязательного проведения оценки (ст. 8).

" Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

• • при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• • использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
• • продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• • переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• • передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
• • национализации имущества;
• • ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
• • составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
• • выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
• • проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества" .

В соответствии со ст. 10 Закона № 157-ФЗ договор на проведение оценки должен заключаться в простой письменной форме.

" Договор на проведение оценки должен содержать:

• • объект оценки^[7];
• • вид стоимости имущества (способ оценки)^[8]:
• • размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
• • сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;
• • наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
• • указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
• • указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст. 246 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор" .

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.

В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор па проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством РФ.

• [1] Федеральное агентство, но управлению государственным имуществом.
• [2] Под экспертной деятельностью здесь подразумевается деятельность по экспертизе (рецензированию) отчетов об оценке, а не техническая, судебная или иная ведомственная экспертиза (см. подробнее параграф 2.5).
• [3] Собрание законодательства РФ: 2008. № 27. Ст. 3126; 2009. Ms 19. Ст. 2281; № 29. Ст. 3582; № 52. Ст. 6419, 6450. В 2010 г. вышла новая редакция Закона (с изменениями от 03.12.2011 и от 28.07.2012).
• [4] Понятие рыночной стоимости и условия ее применения рассматриваются в подпараграфе 5.5.1.
• [5] Заказчиком оценки, например, может быть собственник объекта, а результаты оценки может использовать банк для начисления суммы кредита. Однако именно заказчик является первейшим и легитимным потребителем оценки, оплачивая ее и используя ее результаты в своих целях. Мотивом отнесения заказчика к субъектам оценочной деятельности, по-видимому, являлся тот факт, что в Законе об оценочной деятельности к данным лицам предъявляются определенные требования по составлению договора на проведение оценочных работ.
• [6] См. параграф 2.2.
• [7] «Содержать» объект оценки в договоре вряд ли представляется возможным. Следовало бы поправить текст: договор на проведение оценки должен содержать описание, идентифицирующее объект оценки, важнейшие сведения о нем.
• [8] «Вид стоимости» и «способ оценки» — разные вещи! Но это вопрос плохой стилистики. Кроме того, в оценочном лексиконе принят термин «метод», а не «способ» оценки.