Принцип наиболее эффективного использования

Принцип НЭП, объединяющий все другие принципы оценки стоимости, является основным принципом, определяющим выбор факторов и характеристик бизнеса, влияющих на рыночную стоимость предприятия. Он служит основой для формирования постулатов об использовании объекта при анализе рассмотренных выше принципов оценки других групп и синтезирует выводы по итогам данного рассмотрения, касающиеся НЭП данного объекта.

Принцип НЭИ выделяет такое использование предприятия, которое обеспечит наивысшую текущую стоимость объекту собственности на дату оценки, т. е. использование, выбранное из ряда альтернативных вариантов, которое одновременно:

• • технически (физически) осуществимо;
• • юридически допустимо;
• • финансово обоснованно;
• • приводит оцениваемое имущество к его наивысшей стоимости (в том числе земельный участок, на котором находится предприятие).

Эти четыре условия представляют собой критерии, через которые как сквозь сито должны быть пропущены (проверены) все альтернативные варианты, претендующие на «номинацию» — НЭИ.

Данный принцип применяется во всех случаях оценки рыночной стоимости бизнеса (в частности, для целей реструктуризации). При оценке стоимости предприятия «как действующего» без учета возможных изменений, как и при любой оценке, использующей нерыночные виды стоимостей, данный принцип не применяется.

На практике возможны четыре инвестиционные ситуации:

• 1) средства инвестируются в свободный земельный участок (без улучшений);
• 2) средства инвестируются в участок земли под конкретное использование;
• 3) инвестор ищет оптимальное сочетание земли и пользования;
• 4) инвестор-спекулянт^[1] ищет участок земли, обладающий значительным потенциалом повышения стоимости.

Разрешение последних двух ситуаций не может быть произведено без определения НЭИ земельного участка. Оценщик должен предварительно проанализировать различные варианты освоения и застройки земли, чтобы определить, какой из них обеспечит наибольшую остаточную стоимость земли.

Данный анализ основывается на реализации принципа НЭИ земельного участка — выявляется использование, выбранное среди альтернативных вариантов, которое физически осуществимо, юридически допустимо, финансово обосновано и приводит к наивысшей стоимости земли.

Выбор оптимального варианта использования земельного участка обусловлен следующими признаками:

• • потенциалом местоположения земельного участка;
• • возможностью рынка принять данный вариант использования земельного участка;
• • физическими, грунтовыми, ландшафтными возможностями участка;
• • технологической осуществимостью;
• • правовой обоснованностью (допустимостью) застройки земельного участка;
• • финансовой обоснованностью.

Потенциал местоположения земельного участка — основной фактор, влияющий на его стоимость. Реализация различных вариантов бизнеса требует различных условий местоположения будущего предприятия (можно сравнить — ресторан, склад, бензозаправка). При анализе варианта использования участка следует рассмотреть и различные неудобства и негативные моменты, сопутствующие данному варианту, и нанести их на карту-схему земельного участка. Информацию о земельном участке можно получить в городских и районных земельных комитетах и комиссиях, а также в бюро технической инвентаризации и оценочных фирмах. В настоящее время она систематизируется, и начато формирование государственного кадастра недвижимости РФ, рассматривающего земельный участок и его улучшения как единый объект недвижимости.

Анализ возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка проводится для того, чтобы определить, насколько тот или иной вариант использования земельного участка «разумно вписывается» в характер спроса и предложения на данном рынке.

Рассматривается инфраструктура самого земельного участка и прилегающих к нему районов (степень развития дорожной сети, интенсивность транспортных и пешеходных потоков, наличие железнодорожных и подъездных путей, удаленность от торговых центров), т. е. ситус земельного участка — его экономическое местоположение. В это понятие входит также анализ демографической ситуации в районе, в котором расположен земельный участок (возрастной состав населения, его платежеспособность), возможные конкуренты или конкурирующие объекты и т. п.

Физические, грунтовые и ландшафтные возможности являются важными факторами для анализа НЭИ земельного участка. Определяются размер, форма и естественные особенности земельного участка, растительность, проводится топография, измеряется глубина залегания вод. Эти данные необходимы для того, чтобы решить, здание какого назначения, этажности и размеров можно построить на данном земельном участке. Пренебрежение этим анализом чревато обрушениями конструкций и техногенными катастрофами.

Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается в ответе на вопрос: возможно ли осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствующем графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ? Ограничительными условиями проекта являются наличие квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность стройматериалами и оборудованием, а также нормативы техники безопасности при ведении строительно-монтажных работ.

Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения действующего законодательства, градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружающей среды, пожаробезопасности, энергопотребления и т. п.), перспективных решений по районной планировке участка, ограничений местной администрации и требований местного населения.

Финансовая обоснованность предполагаемого проекта инвестирования по рассматриваемому варианту использования — один из основных факторов реализации принципа НЭИ земельного участка. На этой стадии решаются задачи финансирования проекта, определяются денежные потоки и ставки дисконтирования, удовлетворяющие требованиям инвестора. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от реализации продукции, затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта и рефинансированию денежных средств.

На практике исследование НЭИ земельного участка состоит из сопоставления различных вариантов освоения земельного участка и выбора оптимального из них, т. е. представляет собой сравнительный анализ эффективности нескольких гипотетических инвестиционных проектов менеджмента, что является весьма трудоемким и ответственным этапом процесса оценки рыночной стоимости бизнеса.

Этот принцип универсален при оценке рыночной стоимости и связывает между собой все остальные принципы, лежащие в основе процесса оценки.

• [1] Рассматривается не морально-этический аспект, а инвестиционный.