Прием объекта в управление

Как только управляющий принимает на себя бразды правления офисным зданием, он должен в кратчайший срок составить план работ по управлению зданием, в котором должны быть отражены все задачи, поставленные перед ним собственником. План работ по управлению — это есть ничто иное, как схема технического и финансового управления зданием, а также перечень обязанностей управляющего по его управлению и сдаче в аренду.

План включает:

• • стратегию управления объектом;
• • анализ того, какие сотрудники и в каком количестве должны работать на объекте;
• • план действий на случай аварии или бедствия и обеспечение безопасности;
• • связи с общественностью и схема сдачи помещений в аренду;
• • анализ действий по управлению эксплуатационными работами и предоставлению коммунальных услуг;
• • анализ доходов и расходов;
• • бюджет капиталовложений;
• • основные работы по страхованию объекта.

Анализ рынка недвижимости (оценка внешней среды) и анализ текущего состояния объекта (всесторонняя оценка объекта недвижимости) позволяют получить исчерпывающую информацию об объекте недвижимости и его окружении (на микрои макроуровнях), что способствует созданию или выбору наилучшей стратегии управления объектом с учетом основных целей собственника и управляющей компании.

Оценка текущего и перспективного (прогнозного) состояния объекта может оказывать существенное влияние на цели собственника в отношении стратегии управления и на цели управляющей компании в отношении разработанной и реализуемой программы управления.

В создании стратегии управления объектом должен принимать активное участие лишь собственник, а управляющая компания может выступать лишь в качестве консультанта. На этом этапе собственник выбирает наилучший с объективной и субъективной точек зрения вариант дальнейшего развития своей недвижимости, в первую очередь исходя из своих личных целей.

Из диаграммы (рис. 2.15) очевидно, что на данном этапе участниками процессов являются не только персонал управляющей компании (финансисты, бухгалтеры), но и органы правопорядка, пожарной службы, страховая компания.

Для передачи объекта недвижимости в управление необходимы следующие документы:

• • договор на управление;
• • концепция использования и управления объектом недвижимости (предложение по управлению);
• • программа управления объектом недвижимости (бизнес-план);
• • правоустанавливающие документы, но объекту, в том числе документы, подтверждающие наличие обременений (договоры аренды, сервитуты и т. п.);
• • техническая документация;
• • акты и заключения по результатам экспертиз.

Договор на управление заключается по итогам утверждения программы (бизнес-плана) учредителем управления, но может заключаться перед разработкой программы или проведением экспертизы и, соответственно, включать обязательство управляющей компании разработать программу (обеспечить проведение экспертизы).

Рис. 2.15. Группа процессов «прием в эксплуатацию» .

Основные положения договора на управление:

• • предмет договора;
• • наименование сторон, но договору, дата и место заключения договора, срок действия;
• • четкое описание передаваемого в управление имущества, позволяющее его однозначно идентифицировать (точный адрес, кадастровый номер, наименование, количественные параметры и т. п.);
• • порядок передачи объекта субъекту управления и возврата его учредителю управления;
• • порядок управления, содержания и эксплуатации объекта;
• • механизм определения размера вознаграждения управляющей компании, компенсация расходов управляющей компании, оплата дополнительных услуг (консалтинг, экспертиза и т. п.);
• • отчетность управляющей компании (периодичность и сроки предоставления отчетов учредителю, виды отчетов и требования к структуре и содержанию);
• • ответственность за невыполнение условий договора;
• • порядок изменения и прекращения договора.

Особые условия: страхование, оформление технических и правоустанавливающих документов, проведение экспертизы и т. п.

Часто цели собственника четко не определены в количественном выражении и носят самый общий характер. Но после того как цели собственника будут определены и конкретизированы (не без помощи управляющего недвижимостью), необходимо произвести сравнение различных вариантов управления объектом недвижимости.