Общая характеристика правового режима земель сельскохозяйственного назначения и особенности их использования

В ЗК РФ закреплено использование земли сельскохозяйственного назначения — для ведения сельскохозяйственного производства и осуществления иных, связанных с ним видов деятельности (в том числе создание защитных лесных насаждений, научноисследовательская, учебная и др. деятельность) — как общая цель каждого субъекта землепользования указанной категории земель. В соответствии со ст. 78 ЗК РФ субъектами отношений по использованию земель сельскохозяйственного назначения являются:

• 1) граждане, в том числе ведущие крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
• 2) хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также «иные коммерческие организации»^[1];
• 3) некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации;
• 4) казачьи общества;
• 5) опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;
• 6) общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Законодательство не только установило строгое целевое назначение для сельскохозяйственного использования рассматриваемой категории земель, но и нормативно защищает соблюдение этого основополагающего принципа земельного права. Так, сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые насаждениями (садами, виноградниками и др.), — имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. В частности, особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут быть в соответствии с законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (п. 4 ст. 79 ЗК РФ)^[2].

В целях сохранения сельскохозяйственного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения в случаях предоставления их на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов ЗК РФ установил требование — наличие утвержденного проекта рекультивации таких участков для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий (п. 2 ст. 78). Аналогичное требование закреплено для случаев предоставления земельных участков для разработки полезных ископаемых в порядке горного отвода, при этом особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья предоставляются после отработки других сельскохозяйственных угодий в границах горного отвода (п. 4 ст. 88 ЗК РФ).

Земельный кодекс РФ, установив конкретные категории граждан и юридических лиц в качестве субъектов сельскохозяйственного землепользования в рамках земель сельскохозяйственного назначения, не определил, однако, в консолидированной форме особенности их земельной правосубъектности, правового режима предоставленных им земельных участков в целом, а ограничился лишь отсылочными нормами, указывающими только на то, что предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество и дачное строительство, осуществляется в порядке и на условиях, установленных соответствующими федеральными законами (ст. 81 ЗК РФ), а юридическим лицам — согласно Закону об обороте земель.

Федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ могут предусматриваться особенности предоставления и использования земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения для отдельных перечисленных субъектов, что в большинстве предусмотренных случаев указывается по тексту данной главы.

В зависимости от вида субъекта земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения могут ими использоваться на праве собственности или аренды; в установленных законом случаях — на праве постоянного (бессрочного) пользования (например, государственными и муниципальными унитарными предприятиями; опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научно-исследовательских организаций, образовательными учреждениями сельскохозяйственного профиля и общеобразовательными учреждениями); па праве безвозмездного срочного пользования (например, религиозными организациями).

Общий порядок предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливает ст. 10 Закона об обороте земель. Согласно данной статье общим порядком предоставления земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам является продажа земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков на торгах (конкурсах, аукционах).

При наличии только одного заявления о передаче земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, земельный участок может быть передан в аренду заявителю без проведения торгов в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ. При этом принятие решения о передаче земельного участка в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со ст. 38 ЗК РФ.

Федеральными законами и законами субъектов РФ могут предусматриваться случаи предоставления земельных участков без торгов в аренду или в собственность за плату или бесплатно конкретным субъектам аграрных и земельных отношений.

Например, без торгов в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ, в аренду могут передаваться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, гражданам для сенокошения и выпаса скота. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается (п. 5 ст. 10 Закона об обороте земель).

Закон о фермерском хозяйстве в ст. 12 предусматривает заявительный порядок (без проведения торгов) предоставления земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения гражданам для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности.

Также гражданам и их объединениям, созданным в соответствии с Законом о садоводческих объединениях граждан, земельные участки для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства могут предоставляться в собственность без проведения торгов за плату или бесплатно в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов РФ (п. 1 ст. 28 Закона о садоводческих объединениях граждан).

Без проведения торгов в собственность или в аренду в порядке, установленном федеральными законами и законами субъектов РФ, предоставляются земельные участки субъектам сельскохозяйственных отношений, фактически использующим данные земельные участки для сельскохозяйственного производства на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды.

Без торгов может быть продан земельный участок его арендатору (гражданину или юридическому лицу) по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка (п. 4 ст. 10 Закона об обороте земель).

Новеллой Закона об обороте земель является правило, закрепленное в п. 5.1 ст. 10 указанного закона, введенное Федеральным законом от 29.12.2010 № 435-?3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения». Данное правило устанавливает возможность выкупа или заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет невостребованных земельных долей^[3], использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству без проведения торгов при соблюдении требований, установленных п. 5.1 ст. 10 Закона об обороте земель.

Субъекты права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения могут приобрести в собственность или заключить договор аренды соответствующих земельных участков в порядке переоформления данных прав, установленном Законом о введении в действие ЗК РФ. Выкупная цена таких земельных участков устанавливается законом субъекта РФ в размере не более 15% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Законами субъектов РФ могут устанавливаться случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со ст. 28 ЗК РФ могут предоставляться религиозным организациям в собственность бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ.

Правовой режим земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения зависит от того, к какой разновидности земель сельскохозяйственного назначения относится данный участок, что определяется установленным видом разрешенного использования земельного участка, а также в определенных случаях зависит от вида субъекта, которому земельный участок предоставлен.

• [1] В ГК РФ пока отсутствуют положения об «иных коммерческих организациях» .
• [2] В порядке исключения введена новая норма о допущении использования земель сельскохозяйственного назначения для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства, и то с оговоркой: «если иное не предусмотрено Кодексом» (п. 3 ст. 78 ЗК РФ). Кроме того, не ясно, почему в данный перечень не включены земельные участки совхозов-техникумов, где осуществляется подготовка специалистов средней квалификации, а также подготовка и повышение квалификации работников массовых профессий.
• [3] См.: ст. 12.1 Закона об обороте земель.