Особенная часть. 
Земельное право России

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

Понятие и общая характеристика правового режима земель сельскохозяйственного назначения

Будучи частью природы, земля обладает биопотенциалом в виде плодородия почв, представляющего собой бесценное народное достояние. Земля как предмет регулирования земельного права, которое понимает под ней важнейший природный ресурс — главное средство производства в сельском хозяйстве. Земли сельскохозяйственного назначения в силу своей особой важности нуждаются в особой защите. Поэтому нормы земельного права обязывают всех землепользователей и собственников земель бережно использовать предоставленные им земельные участки и повышать их почвенное плодородие.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогеи пых и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, храпения и первичной переработки сельскохозяйствен пой продукции (ст. 77 ЗК РФ).

К сельскохозяйственным угодьям относят пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.). Сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране^[1].

Под правовым режимом сельскохозяйственных земель следует понимать установленный законом порядок их учета, кадастра, мониторинга, использования и охраны. Правовой режим данной категории земель складывается из следующих элементов.

1. Наличие объекта правового регулирования, на который распространяется данный правовой режим. Он бывает общим, родовым и конкретным.

Общим объектом правового регулирования является земля как часть окружающей среды, обладающая биопотенциалом в виде плодородия почв (элемент земельного фонда).

Родовым объектом правового регулирования являются категории земель. Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой особую категорию земель, т. е. ту часть земельного фонда РФ, которая предназначена и используется по основному назначению, но вместе с тем не исключает сопутствующих целей их хозяйственной эксплуатации. Например, на этих землях могут располагаться гаражи для сельхозтехники, мастерские, перерабатывающие предприятия, обслуживающие сельхозпроизводство.

Конкретным объектом правового регулирования является земельное угодье. Оно представляет собой земельный участок, используемый по непосредственному целевому назначению. Под целевым использованием земель сельскохозяйственного назначения понимается основное предназначение земель данной категории. Говоря о целевом использовании земель, необходимо упомянуть о таком понятии, как «конкретное целевое назначение». Под ним понимается такой вид использования земли, который исключает иные формы ее хозяйственной эксплуатации. Так, пахотные сельскохозяйственные угодья предназначены исключительно для выращивания зерновых культур, корнеплодов и овощей.

Проводя разделение земли по виду объекта правового регулирования, выделяют три вида правового режима использования земель: общий, особый и специальный.

Общий правовой режим распространяется на все земли, и его элементом является использование земель по их целевому назначению. Для земель сельскохозяйственного назначения характерен особый правовой режим, выражающийся в их использовании непосредственно для сельскохозяйственных целей. Специальный правовой режим применяется для истощенных и деградированных земельных угодий. Применение специального режима необходимо для восстановления указанных земель, чтобы не допустить их дальнейшего разрушения.

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, выделенных физическим лицам, может быть изменен в результате действий собственников земельных участков, землевладельцев и землепользователей, обладающих правом самостоятельного хозяйствования на земле.

Следует отметить, что правовой режим земель устанавливается государством только на уровне общего и родового объекта.

2. Наличие специально уполномоченных государственных органов по регулированию правового режима земель сельскохозяйственного назначения.

Выработка и реализация государственной политики и нормативно-правовое регулирование в сфере земельных отношений в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения, по государственному мониторингу таких земель возложена на Минсельхоз России.

Росреестр осуществляет государственный кадастровый учет, государственную кадастровую оценку земельных участков и другие функции.

Государственный земельный надзор за соблюдением земельного законодательства, требований охраны и использования земель осуществляют Росреестр, Росприроднадзор и Россельхознадзор и их территориальные органы.

3. Круг субъектов по использованию земель сельскохозяйственного назначения.

Не все физические и юридические лица могут обладать правом собственности на земельные участки различных категорий, а лишь те, которые в соответствии со своим правовым статусом могут осуществлять тот или иной вид эксплуатации земли.

Основными нормативными правовыми актами, регулирующими порядок использования земель сельскохозяйственного назначения, являются ЗК РФ, федеральные законы: «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»; «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»; «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; Федеральный закон от 08.12.1995 № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» и др.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, защитного лесоразведения, научно-исследовательских, учебных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством:

• — гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
• — хозяйственными обществами и товариществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;
• — некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;
• — казачьими обществами;
• — опытно-производственными, учебными, учебноопытными и учебно-производственными подразделениями научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;
• — общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Каждый из этих субъектов получает земельный участок на определенных условиях. Физическим лицам земельный участок выделяется в собственность и аренду. Государственные и муниципальные учреждения и сельскохозяйственные предприятия обладают лишь правом бессрочного пользования выделенными им сельскохозяйственными участками. Остальным участникам правоотношений, указанным в законе, земельные участки могут выделяться в собственность, в бессрочное пользование и в аренду.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Организация торгов по продаже таких земельных участков, а также права на заключение аренды осуществляются в соответствии со ст. 38 ЗК РФ.

Переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со ст. 28 ЗК РФ могут предоставляться гражданам на праве общей собственности бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ. При этом выкуп арендуемого участка не допускается.

Земельные участки из числа земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее чем пять лет.

Сельскохозяйственные организации и граждане, которые осуществляют деятельность, но ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, приобретают права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной субъектом РФ, в размере не более 15% их кадастровой стоимости. Законами субъектов РФ устанавливаются случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебноопытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут быть в соответствии с законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

Использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (п. 5 ст. 79 ЗК РФ).

Наряду с ЗК РФ порядок предоставления физическим лицам земельных участков сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», устанавливающим права, обязанности и ответственность лиц, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство.

4. Наличие прав и обязанностей субъектов правоотношений по использованию земель.

Они зависят как от особенностей вида сельхозугодий — используемого объекта, так и от правового статуса субъектов. Содержание прав и обязанностей зависит и от иных обстоятельств (ст. 40−43 ЗК РФ), что подробнее будет рассмотрено ниже.

5. Наличие эффективного правового механизма, обеспечивающего надлежащий правовой режим использования земель.

Для обеспечения надлежащего правового режима использования земель необходимы эффективные правовые и правоприменительные механизмы. К ним относятся:

• 1) наличие правовых норм, исполнение которых предотвращает нарушение правового режима земель и обеспечивает приоритет земель сельскохозяйственного назначения как наиболее ценной категории земельного фонда;
• 2) выработка таких правовых норм, применение которых позволило бы устранить условия, способствующие нарушению правового режима земель;
• 3) правовые нормы должны содержать санкции за нарушение правового режима земель. Так, ЗК РФ (ст. 74−76) предусмотрена, помимо дисциплинарной, административная и уголовная ответственность за земельные правонарушения;
• 4) правовые нормы должны содержать в себе порядок, позволяющий устранить нарушения режима использования земель. Например, самовольно занятые земельные участки должны быть возвращены по принадлежности без возмещения затрат, произведенных за время незаконного пользования. Кроме того, незаконный пользователь обязан за свой счет привести земельный участок в пригодное для использования состояние.

Следует отметить имеющуюся неоднородность в правовом режиме земель сельскохозяйственного назначения, которая обусловлена:

• — видами земель сельскохозяйственного назначения, их экономическими и экологическими свойствами. Так, пахотные земли имеют иной правовой режим по сравнению с пастбищами; особо ценные сельскохозяйственные земли находятся под повышенной правовой охраной по сравнению с обычными угодьями; на землях, подверженных отрицательным природным изменениям, устанавливается специальный охранительный режим и т. д.;
• — юридическим статусом субъектов, осуществляющих использование земель. Например, научно-исследовательские учреждения должны использовать земли сельскохозяйственного назначения непосредственно для исследовательских целей, пропаганды передового опыта;
• — иными объективными обстоятельствами. В частности, при отнесении земель сельскохозяйственного предприятия к числу природоохранных происходит ограничение сельскохозяйственной деятельности, что изменяет и правовой режим использования земель данным хозяйством.

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией РФ (ст. 9, 72), ЗК РФ (п. 6, 7 ст. 27, ст. 79 и др.), ГК РФ (п. 2 ст. 260), Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», другими федеральными законами и законами субъектов РФ.

На основе вышеизложенного можно сделать вывод о том, что правовой режим земель сельскохозяйственного назначения — установленный порядок использования земель, закрепленный законодательством для наиболее ценной категории земельного фонда РФ.

• [1] Следует отметить, что ущерб, нанесенный немецкими оккупантами в годы Великой Отечественной войны 1941−1945 гг. путем вывоза из России в Германию верхнего плодородного черноземного почвенного слоя земли, был огромен. В результате в тех местах, где до войны получали высокие урожаи, земледелие сократилось на 45% (лишь к 1953 г. сельское хозяйство России с трудом достигло довоенного уровня). См.: Моряков В. И. История России. М., 1996. С. 423−427.