Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций

Исторический опыт развития системы ипотечного кредитования. Понятие залога и ипотеки

Одной из наиболее распространенных форм кредитов в развитых странах являются ссуды под залог недвижимости, или ипотечные кредиты. Самые крупные направления кредитования под залог недвижимости — ссуды на покупку и строительство жилья, на освоение земельных участков, под нежилые строения коммерческого и промышленного назначения.

О размахе этого вида кредитования свидетельствует тот факт, что в США, например, за год населению выдают кредитов на приобретение недвижимости на сумму, превышающую 800 млрд долл. Свыше 80% новых домов в стране покупается в кредит.

Ипотека давно стала мощным инструментом экономического развития в большинстве стран мира. Ипотека снова появилась и в России. Поэтому следует более подробно рассмотреть, что же это за инструмент, в чем состоит его двигательная сила, каковы перспективы его развития и какую роль он мог бы сыграть в дальнейшем развитии российской экономики.

Слово «ипотека» греческого происхождения. В. И. Даль в «Толковом словаре живого великорусского языка» определяет ипотеку как залог, ручительство, поручительство, залогом обеспеченное.

Советский энциклопедический словарь дает следующее определение: " Ипотека (от греч. hypotheke) — залог недвижимости (земли, строений) с целью получения долгосрочной ссуды" .

Другое определение этого понятия мы находим в Законе РФ от 29 мая 1992 г. № 2872−1 «О залоге» (ред. от 6 декабря 2011 г.). " Ипотека — залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с земельным участком или правом пользования им" .

Наиболее полно понятие ипотеки представлено в Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (по состоянию на 7 мая 2013 г.).

Сегодня под ипотекой понимают залог недвижимого имущества (главным образом, земли и строений) с целью получения ссуды. Он представляет собой право займодавца на удержание этого имущества в случае неуплаты долга.

История залога исчисляется многими столетиями. Еще в Вавилоне в VI в. до н.э. существовали банкиры, выдававшие ссуды под залог разных ценностей. Высокой степени развития достиг этот институт в Древнем Риме.

По мере расширения круга участников имущественных отношений в Древнем Риме все чаще и чаще обязательственные отношения стали возникать между лицами, которые все меньше и меньше знали друг о друге. Все реже кредитор мог основывать свою уверенность в том, что должник способен и намерен уплатить долг. Иными словами, должнику все труднее становилось добиться доверия — получить кредит, который бы носил личный характер. Для получения кредита должник стал вынужден предназначать для кредитора определенное имущество, реализовав которое, кредитор смог бы погасить задолженность. Определяющим условием для предоставления кредита стала ценность имущества, предназначенного кредитору для указанных целей. Кредит в этом смысле все чаще стал носить вещный характер.

Такие способы обеспечения, которые представляли собой права в отношении определенного имущества, не зависящие от последующих переходов права собственности на это имущество и пользующиеся преимуществом перед обязательственными правами на это имущество, получили название вещных обеспечений.

В римском праве было выработано несколько форм вещных обеспечений, которые стали фундаментом для последующего развития института залога.

Первоначальной формой залога в Древнем Риме была фидуция (fiducia). Сущность этой формы обеспечения обязательств заключалась в том, что должник в обеспечение своего долга передавал во владение и собственность кредитору определенное имущество, а кредитор обязывался возвратить это имущество должнику после того, как последний погасит свой долг. Иными словами, для того чтобы получить кредит в денежной форме, будущему должнику приходилось самому предоставлять кредит в товарной форме своему будущему кредитору.

Другая форма залога по римскому праву известна под названием пигнус (pignus). Эта форма залога была более благоприятна для должника, так как он в обеспечение своего долга передавал имущество кредитору лишь во владение. Право собственности на заложенное имущество, по крайней мере до правомерной продажи этого имущества залогодержателем, принадлежало залогодателю. После оплаты обязательства должником залогодержатель был обязан вернуть заложенное имущество залогодателю.

Хотя за должником и сохранялось право собственности на заложенное имущество, он лишался права извлекать полезные свойства из него. Особенно болезненным это ограничение было тогда, когда в залог приходилось отдавать земельный участок, который был единственным источником дохода должника.

Все недостатки предыдущих форм залога ликвидировала форма залога, позаимствованная римлянами у греков. Эта форма носила название ипотека (hypotheca). Для возникновения этого вида залога не требовалось передавать заложенное имущество во владение залогодержателю. При установлении ипотеки залогодатель не только имел право пользоваться и владеть, но также и отчуждать заложенное имущество. Отчуждение не прекращало ипотеки: обязательство по ней переходило новому владельцу заложенной недвижимости.

Любопытно и происхождение слова «ипотека». По-гречески «ипотека»  — это деревянный кол, который вбивался в землю для обозначения границ участка, который принимался в обеспечение исполнения основного обязательства. Очень часто ипотека трактуется очень узко: как кредит под залог недвижимости, хотя это понятие может быть связано с любыми денежными сделками купли-продажи недвижимости, договором аренды, найма и т. д. Но, как правило, ипотека, даже исходя из этимологии этого слова, связана с землей.

История развития ипотеки в России представляется крайне полезной не только в познавательном плане, но и в практическом, поскольку стартовые условия формирования рынка ипотеки в XVIII—XIX вв. во многом схожи с современными условиями.

В России ипотека и ипотечное кредитование появились в 50-х гг. XVIII в. и существовали до 1917 г. Первоначально кредиты предоставлялись государственными кредитными учреждениями, первыми из которых явились Монетная контора, возникшая при Петре II в 1728 г., а позднее — государственные заемные банки (в Москве и Санкт-Петербурге), а также Банк для поправления при Санкт-Петербургском порте коммерции и купечества, созданный при Елизавете Петровне в 1756 г.

При Екатерине II появились сохранные и ссудные казны, приказы общественного призрения. В течение долгого времени в России практически все кредитные учреждения, в том числе занимающиеся ипотечным кредитованием, были государственными. При Николае I возникли первые сберегательные кассы, сохранные казны являлись самыми крупными центральными учреждениями земельного кредита. С 1785 г. действовали дворянские банки. Кредиты предоставлялись дворянам под залог имения. Стоимость недвижимости оценивалась вместе с крепостными крестьянами специальными комиссиями, и кредит выдавался под 60−70% стоимости имущества.

В конце XVIII в. появились городские кредитные общества и земельные банки, выдававшие кредиты под залог недвижимости не денежными средствами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Одновременно заемщик становился членом кредитного товарищества.

Особенное распространение эта схема получила при образовании городских кредитных обществ, когда члены общества, не имея солидного уставного фонда или других источников финансирования, умудрялись инвестировать крупные средства в долгосрочные строительные проекты. Буквально происходило следующее. Собирались собственники недвижимости, объединялись в товарищество, внося в виде пая собственные доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. Ценные бумаги выдавались непосредственно учредителями, которые с этими долговыми обязательствами шли на вторичный рынок к инвестору, обещая по бумагам фиксированный доход (см. схему на рис. 9.1).

Рис. 9.1. Схема функционирования ипотечной системы кредитных обществ в России Чтобы придать своим ценным бумагам больший вес, кредитные товарищества добились права конвертировать их в государственные обязательства (акции займов и т. д.). В этом им, конечно, содействовало государство. Когда Александр II увидел, что ипотека развивается недостаточно быстро, был проведен анализ, который позволил выяснить, что основное противоречие заключалось в потребности в долгосрочных капиталах при наличии краткосрочных. И тут государство поняло свою заинтересованность в ипотеке и приняло меры к повышению ликвидности ипотечных облигаций.

В частности, организации или лица, которые имели облигации на руках, получили возможность заложить их в госбанк и получить кредит. Одновременно решением правительства на покупку этих облигаций были направлены свободные капиталы городских управ, и это оказалось очень выгодно, так как эти ценные бумаги приносили хоть и небольшой, но стабильный доход в течение длительного времени. Таким образом ипотечные облигации получили дополнительные гарантии со стороны государства.

Помимо перечисленных преимуществ инвестирования в ценные бумаги кредитных обществ, немаловажным фактором в глазах частного инвестора было круговое поручительство членов товарищества за погашение долговых обязательств. Надо отметить, что годовой процент по этим ценным бумагам был невысок -до 5%. Однако их привлекательность доказывается одним красноречивым фактом. Так, знаменитые английские финансисты Ротшильды с удовольствием выступали брокерами российских ценных бумаг, подтвержденных недвижимостью, продавая их на финансовых рынках Европы. Бумаги имели хождение во Франкфурте-на-Майне, Париже, Лондоне и других торговых центрах.

Всего к 1915 г. всеми кредитными учреждениями России было выдано сельских ссуд на 3,5 млрд руб. Под залог было принято 61 млн десятин земли, или 56% частных владений. Кроме того, под залог городской недвижимости было выдано 1,7 млрд руб.

Что касается правовой стороны ипотечной системы того времени, то в X томе Свода законов Российской империи мы находим ряд статей, регулирующих и определяющих правовую основу залога недвижимого имущества. Рассмотрим несколько основных статей.

Статьи 1627, 1663 Свода указывают, что в связи с тем, что передача имущества в залог может привести к отчуждению этого имущества, российское законодательство установило, что закладывать может только тот, кто способен отчуждать, т. е. исключительно собственник имущества, и при этом никоим образом не ограниченный в праве распоряжения этим имуществом. Право российской империи не предусматривало законного и судебного залогов. Для действительности залога недвижимости необходимо было придать договору о залоге особую форму — форму крепостного акта (закладной крепости), который должен быть подписан двумя свидетелями. Договор о залоге движимых вещей должен был иметь нотариальную форму. Залог как движимого, так и недвижимого имущества влек за собой запрет его отчуждения. Наряду с общими нормами о залоге существовали специальные правила о залоге для казны, кредитных институтов (Устав кредитный), ссудных касс и товарных складов (Устав торговый).

Еще одна попытка проведения ипотечной реформы была задумана в 1649 г., но проработка основных проектов продлилась до 1890 года. Эта реформа предполагала принципиальным образом изменить систему залогового права на недвижимость. По замыслу ее авторов, реформа должна была способствовать развитию поземельного кредита, т. е. такого кредита, который предоставляется под обеспечение его недвижимостью.

К 1690 г. была закончена работа над проектом вотчинного устава, который, как предполагалось, должен был включать в себя большую часть правил, относящихся к праву собственности и залогу на недвижимость. В ходе работы над этим законопроектом активно использовалось законодательство всех европейских стран, уже имевших к тому времени ипотечные системы залога недвижимости, а также разделы проекта общегерманского уложения.

Основным звеном ипотечной реформы должна была стать новая система оборота, и в том числе залога недвижимости, связанная с введением вотчинной (ипотечной, поземельной) книги. Значение вотчинной книги должно было заключаться в том, что сила права собственности, залогового и иных прав на недвижимость обусловливалась внесением соответствующей записи в эту книгу. Другим элементом этой реформы должен был стать отказ от правил запрета отчуждения заложенной недвижимости. К сожалению, проекту вотчинного устава не суждено было приобрести законную силу.

В начале XX в. кредиты начинали предоставляться и крестьянам, которые только в это время были признаны субъектами права частной собственности на землю. Главными частными финансовыми центрами являлись акционерные коммерческие банки, число которых к 1917 г. превышало 50. Ипотечным кредитованием занимались и мелкие кредитные учреждения — городские общественные банки, общества взаимного кредита (городские, земские, сословные, профессиональные), кредитные кооперативы. Специализированными государственными ипотечными учреждениями были Крестьянский поземельный банк, Государственный дворянский земельный банк. На Государственный крестьянский банк была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. При его участии с 1588 по 1905 г. было продано и куплено 2,4 млн десятин земли. К 1915 г. банк принял в залог 16,9 млн десятин земли и стал мощным орудием столыпинской аграрной политики, направленной на создание класса мелких земельных собственников.

Задачей государственных дворянских банков было поддержание помещичьего землевладения, а потому они обслуживали интересы исключительно дворянского сословия. Схема их работы была достаточно проста. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15,28 или 33 года. Как правило, сумма кредита составляла 60−70% стоимости закладываемого имущества. Подобная система просуществовала до пятидесятых годов XIX в. Причиной ее краха стало несоблюдение дворянскими банками золотого правила сбалансированности пассивов и активов. Выдавая долгосрочные ссуды, банк привлекал средства вкладчиков на депозит на меньший срок: дворяне при этом направляли заемные средства не на приращение капитала, а на текущие потребности. Все это приводило к массовым неплатежам по ссудам.

После 1917 г. ипотека утратила свое значение в связи с национализацией, почти полной отменой частной собственности и упразднением деления имущества на движимое и недвижимое.

Впервые понятие «ипотека» было введено Законом РФ «О залоге». Впоследствии первая часть Гражданского кодекса РФ дополнила его содержание, поставив равенство между ипотекой и залогом недвижимого имущества и рассматривая их как идентичные, тождественные понятия. Тем не менее в законе понятие залога, очевидно, трактуется шире, чем понятие «ипотека», понимаемое как частный случай залога. Рассмотрим подробнее закон «О залоге», в котором содержится следующее определение залога.

• Залог — это правоотношения, в силу которых кредитор при неисполнении должником обеспеченного залогом обязательства вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Сам по себе залог имущества (движимого и недвижимого) означает, что кредитор-залогодержатель вправе реализовать это имущество, если обеспеченное залогом обязательство не будет выполнено. В силу залога кредитор имеет право в случае неисполнения должником-залогодателем обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Залог должен обеспечить не только возврат ссуды, но и уплату процентов и неустоек по договору, предусмотренных в случае его невыполнения. Кроме того, необходимо учитывать, что рыночная стоимость заложенного имущества может снизиться. Следовательно, во всех случаях стоимость залога должна быть выше размера испрашиваемой ссуды.

Залогом могут быть обеспечены обязательства как юридических, так и физических лиц.

Залог возникает в силу договора или закона. Наибольшее распространение имеет залог в силу договора, когда должник добровольно отдает имущество в залог, заключая об этом договор с кредитором. Залогом может быть обеспечено только действительное требование. Это означает, что договор о залоге не носит самостоятельного характера, т. е. его нельзя заключить вне связи с другим договором, исполнение которого он обеспечивает.

Залогодателем может быть лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или полного хозяйственного владения. Право полного хозяйственного владения имуществом позволяет хозяйствующему субъекту владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом в том же объеме, что и собственнику, если законом или собственником в учредительных документах не предусмотрено иное. Ограничения на отчуждение имущества существуют в отношении государственных (унитарных) предприятий, поскольку они должны получить разрешение на залог зданий и сооружений от соответствующего комитета по управлению имуществом.

Предметом залога может быть любое имущество, которое в соответствии с законодательством России может быть отчуждено залогодателем, а также ценные бумаги и имущественные права.

Конкретно в качестве предмета залога могут выступать:

• • предприятие в целом (или имущественный комплекс);
• • основные фонды (здания, сооружения, оборудование);
• • товарно-материальные ценности;
• • товарно-транспортные документы (железнодорожные накладные, варранты, коносаменты, складские свидетельства, контракты и т. п.);
• • валютные средства;
• • ценные бумаги (акции, облигации, векселя, сертификаты, депозитные вклады и т. д.).

Различают два вида залога:

• • при котором предмет залога может оставаться у залогодателя;
• • при котором предмет залога передается в распоряжение залогодержателю.

Наибольшее распространение имеет первый вид залога.

• 1. Залог с оставлением имущества у залогодателя позволяет последнему:
  • • владеть и пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением;
  • • распоряжаться предметом залога путем его отчуждения с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом.

В то же время залогодатель обязан застраховать за свой счет предмет залога на его полную стоимость, принять меры по его сохранности, уведомить залогодержателя о сдаче предмета залога в аренду.

Залог с оставлением имущества у залогодателя может выступать в нескольких формах, основными из которых являются:

• • залог товаров в обороте;
• • залог товаров в переработке;
• • залог недвижимого имущества.

Залог товара в обороте (он же залог с переменным составом) означает, что заемщик вправе реализовать заложенные ценности при условии одновременного погашения определенной части задолженности или замены выбывающих товаров другими, соответствующими данному виду кредитования ценностями на равную или большую сумму. Заемщик обязан обеспечить соответствующий учет и хранение заложенных ценностей и несет за это ответственность.

Залог товара в переработке означает, что заемщик вправе перерабатывать в своем производстве заложенное сырье, материалы, полуфабрикаты, но при этом залоговое право будет распространяться на выработанные полуфабрикаты, незавершенное производство, готовую продукцию и отгруженные товары.

Под залог товара в обороте кредитовались и продолжают кредитоваться торговые и снабженческо-сбытовые организации. Под залог товаров в переработке кредитуются государственные промышленные, строительные, транспортные, сельскохозяйственные предприятия.

Залог недвижимости (ипотека) — это залог предприятий, строений, зданий, сооружений или иных объектов, непосредственно связанных с землей, вместе с соответствующими земельными участками или правом пользования ими.

Предоставляя кредит под залог зданий, сооружений или другой недвижимости, банк должен быть заинтересован не только в степени их реализуемости, но и в способности заемщика получить прибыль, достаточную для погашения кредита, чтобы избежать продажи залога.

Банк как залогодержатель при оставлении залога у залогодателя вправе проверять по документам его фактическое наличие, размер, состояние и условия хранения предмета залога. Если предмет залога утрачен и залогодатель не восстановил его или с согласия залогодержателя не заменил другим имуществом, равным по стоимости, то банк-залогодержатель вправе потребовать досрочного погашения обеспеченного залогом обязательства.

2. Второй вид залога — залог с оставлением предмета залога у залогодержателя, иначе называемый закладом, является наиболее предпочтительным видом залога в банковской деятельности, особенно если в качестве предмета залога предлагается имущество, которое не является недвижимостью, или имущество, передача которого в залог не требует государственной регистрации в соответствии со ст. 11 Закона РФ «О залоге». Это объясняется тем, что при передаче имущества во владение залогодержателю (банку) последний может осуществлять наиболее действенный контроль за состоянием данного имущества и, кроме того, у банка больше гарантий относительно возможности погашения выданного им кредита заемщику.

Данный вид залога может выступать в двух основных формах:

• • твердый залог;
• • залог прав.

Твердый залог в классическом виде предусматривает передачу товара и другого имущества банку и хранение его на складе кредитного учреждения или на складе заемщика, но под замком и охраной банка. Ценности, принимаемые в заклад, должны отвечать таким требованиям, как легкая реализуемость, возможность их страхования и длительного хранения, а также осуществления банком контроля за ними. Применение заклада сопряжено для банков с определенными трудностями и затратами, так как это связано с необходимостью осуществления такой не свойственной им функции, как хранение товарно-материальных ценностей. На западе такую функцию для банков выполняют специальные организации — складские компании. В этом случае они выписывают складские квитанции, которые и служат обеспечением ссуды. Банки предпочитают складские квитанции без права передачи, которые выписываются на банк и позволяют им осуществлять более надежный контроль за обеспечением кредита, а в случае невозврата последнего дают право на изъятие ценностей со склада. Зарубежный опыт хранения заклада активно заимствуется в России. Так, еще в 1991 г. такую услугу коммерческим банкам Москвы предложило АО «Караван» .

Наиболее удобными для банка объектами твердого залога являются товарные и товарно-транспортные документы, а также ценные бумаги. Во-первых, они передаются залогодателем в обеспечение ссуды непосредственно самому банку (залогодержателю), причем не требуют особых затрат на свое хранение; во-вторых, они отличаются высокой ликвидностью, что имеет для банков большое значение в случае неисполнения должником своего обязательства по ссуде. В последующие годы этот вид залога получит должное развитие.

Залог прав — это новая для России форма заклада, и пока недостаточно отработанная в законодательном отношении. В качестве заклада могут выступать документы, свидетельствующие о передаче банку в качестве обеспечения по ссуде прав владения и пользования имуществом, прав на объекты интеллектуальной собственности (авторских прав на промышленные образцы, товарные знаки, ноу-хау, патенты и др.).

Получение предмета залога в заклад, помимо необходимости обеспечить его надлежащее хранение, налагает на залогодержателя (банк) и другие дополнительные обязанности. Так, залогодержатель обязан, например, направлять отчет об использовании предмета залога в интересах залогодателя, если это предусмотрено договором; незамедлительно возвратить заклад залогодателю после исполнения им обеспеченного закладом обязательства.

Закон РФ «О залоге» предусматривает, что должник может заложить одно и то же имущество одновременно нескольким кредиторам. При этом законодатели исходят из того, что, во-первых, стоимость закладываемого имущества может быть значительно выше суммы обязательства, обеспечиваемого залогом; во-вторых, сроки исполнения обязательств перед разными кредиторами неодинаковы, и следовательно, можно последовательно выполнять обязательства. Банк как кредитор, принимая имущество в залог, должен выяснить, не находится ли оно уже в залоге. Это позволит установить очередность удовлетворения требования данного банка, и следовательно, решить вопрос о возможности кредитования клиента. Залогодержатель с целью информации потенциальных кредиторов о наличии своего имущества в залоге должен в обязательном порядке вести книгу записи залогов. В ней помещаются сведения о виде и форме залога, предмете залога, его стоимости, а также об объеме обеспеченных залогом обязательств.

Классификация залогов представлена в табл. 9.9.

Таблица 9.9. Формы двух видов залогов.

Договор о залоге является юридическим документом, который составляется отдельно от того обязательства, которое обеспечивается залогом.

Договор о залоге должен быть совершен в письменной форме. В нем необходимо отразить условия, предусматривающие вид и форму залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер и срок исполнения, состав и стоимость заложенного имущества, права и обязанности залогодателя и залогодержателя, порядок обращения взыскания на имущество должника в случае неисполнения им обеспеченного залогом обязательства, условия прекращения права залога, порядок разрешения споров.

В договоре о залоге должны быть также указаны наименование и местонахождение обеих сторон, опись и местонахождение закладываемого имущества.

Договор о залоге (ст. 12 Закона) считается недействительным, если не соблюдены перечисленные условия.

Для некоторых видов договоров установлено обязательное нотариальное удостоверение. В этом случае и договор о залоге также подлежит нотариальному удостоверению. Однако по соглашению сторон нотариально может быть удостоверен любой заключаемый ими договор, а следовательно, и договор о залоге, обеспечивающий выполнение основного договора.

Для некоторых видов имущества, передаваемых в залог, установлена обязательная государственная регистрация залога. Это означает, что после того как договор о залоге подписан, а в необходимых случаях нотариально удостоверен, необходимо в соответствующем государственном органе залог зарегистрировать. Если залог имущества подлежит государственной регистрации, то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации. Орган, осуществляющий регистрацию залога, обязан выдать залогодателю и залогодержателю свидетельства о регистрации.

К видам имущества, по которым при передаче в залог требуется регистрация, относятся, прежде всего, недвижимое имущество и автомобильный транспорт.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 гл. 6 ч. 1 ГК РФ).

В отличие от других договоров залога ипотека требует обязательного нотариального удостоверения и регистрации как сделки с недвижимым имуществом (ст. 339 ГК РФ). Федеральное законодательство не содержит каких-либо ограничений относительно места удостоверения договора о залоге (ипотеке). Поскольку отчуждения имущества не происходит, по соглашению сторон он может быть оформлен у любого нотариуса, как по месту нахождения имущества, так и в другом месте.

В централизованном порядке определяется лишь место государственной регистрации договора. Согласно п. 12 Указа Президента от 28 февраля 1996 г. «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования», регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах района (города).

Ипотека регистрируется в поземельной книге по месту нахождения предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта. Переход права собственности или полного хозяйственного ведения на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу подлежит регистрации в той же поземельной книге, в которой зарегистрирована ипотека.

Субъектами договора ипотеки (как и договора залога вообще) могут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования.

Законодательство исходит из принципа равенства сторон перед законом. Однако при этом имеются и некоторые особенности ипотеки в зависимости от объема их правомочий по распоряжению имуществом.

Приведем три условия ипотеки.

1. Первое условие касается имущества, находящегося в общей собственности, которая может быть совместной и долевой.

Условием ипотеки имущества, находящегося в общей совместной собственности, в том числе жилых и нежилых помещений, является наличие письменного нотариально удостоверенного согласия на это всех собственников, что прямо предусмотрено п. 4 Указа Президента от 28 февраля 1996 г.

Передача же в залог имущества, находящегося в долевой собственности, зависит от того, передается ли в залог все имущество или только доля одного из собственников. Если в залог передается все имущество, то как владение, пользование, так и распоряжение им осуществляется по соглашению всех его участников (ст. 246 ГК РФ). При этом не имеет значения величина их долей во взаимоотношениях между собой и третьими лицами. Соответственно требуется единогласное решение по залогу общего имущества.

Если же закладывается только доля одного из них, то согласие остальных собственников не нужно, поскольку для данного участника объектом распоряжения являются его имущественные права, его доля в праве собственности, а не само имущество.

2. Второе условие ипотеки касается недвижимого имущества, принадлежащего лицу на праве хозяйственного ведения. Согласно ст. 335 ГК РФ, залогодателем вещи может быть как ее собственник, так и лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.

В соответствии со ст. 294 ГК РФ, которая расширенному толкованию не подлежит, правом хозяйственного ведения обладают исключительно унитарные предприятия — государственные или муниципальные (ст. 113, 114 ГК РФ).

3. Третье условие связано с порядком реализации права обращения взыскания на предмет залога. За счет заложенного имущества залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения (включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, неустойку, а также издержки по содержанию заложенного имущества и судебные расходы, связанные с осуществлением обеспеченного залогом требования). Право обращения взыскания на предмет залога кредитор-залогодержатель приобретает, если в момент наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено. Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является решение суда, арбитража или третейского суда. Залогодержатель (кредитор) должен доказать, что обязательство не исполнено или исполнено ненадлежащим образом. В том случае, если решение суда состоялось в пользу банка (залогодержателя), ему выдается исполнительный документ, на основании которого заложенное имущество реализуется, и из выручки удовлетворяются требования кредитора. Если сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, превышает сумму требований кредитора, то разница возвращается залогодателю, а если вырученной от продажи предмета залога суммы недостаточно для полного удовлетворения требований кредитора, то он вправе получить недостающую сумму от другого имущества должника, на которое может быть обращено взыскание.

В случае удовлетворения требования залогодержателя третьим лицом к последнему вместе с правом требования переходит обеспечивающее его право залога в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации для уступки требования.

Договором о залоге залогодержателю может быть предоставлено право самостоятельно, без судебного решения реализовывать переданное ему в залог имущество при просрочке исполнения обязательства. В этих случаях в договоре заранее определяется минимальная продажная цена или устанавливается порядок оценки либо реализации этого имущества при соблюдении интересов обеих сторон.

Законодательные органы оставляют за собой право устанавливать отдельные случаи, при которых взыскание может производиться в пользу кредитора в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса. Вместе с тем существует правило, что до тех пор, пока предмет залога не реализован, залогодатель вправе предотвратить его продажу, исполнив обязательство по основному договору.

Право залога прекращается:

• • с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
• • в случае гибели заложенного имущества;
• • в случае приобретения залогодержателем права собственности на заложенное имущество;
• • по истечении права, составляющего предмет займа.

Нормальным (естественным) случаем прекращения залога является исполнение обязательства, которое обеспечивается залогом. Выполнение основного долга должно быть подтверждено соответствующими документами (распиской кредитора о получении долга, актом приема-передачи предмета залога и др.).

В случае частичного исполнения обязательства залог сохраняет силу до тех пор, пока обязательство не будет исполнено в полном объеме.