Государственное недвижимое имущество. 
Управление недвижимостью, находящейся в собственности государства

В качестве объектов как государственной, так и муниципальной собственности могут выступать различные виды недвижимости, включая земельные участки, предприятия и другие имущественные комплексы, жилищный фонд и нежилые помещения, здания и сооружения производственного и непроизводственного назначения. Некоторые виды недвижимого имущества, прежде всего природные ресурсы, могут находиться только в федеральной или в государственной собственности субъектов РФ, но не в муниципальной (и не в частной) собственности.

В частности, приложением 3 к Основным положениям Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г.¹ предусмотрены объекты, в отношении которых не принимаются решения о приватизации, в том числе и объекты недвижимости, которые могут находиться исключительно в государственной собственности.

Объекты недвижимости, недвижимого имущества организаций (как и страны в целом), так называемые пространственные ресурсы, к которым в общем случае относят рассматриваемые в учебнике виды объектов государственной собственности, являются важнейшими, наряду с финансовыми, человеческими и информационными ресурсами, в достижении целей их собственников и пользователей всех уровней. Таким образом, совокупность имущественных объектов государственной собственности (земля, недра, здания и сооружения, объекты производственной и социальной инфраструктуры и т. д.) является, при всей масштабности, капиталоемкости и значимости, одним из обеспечивающих ресурсов государственного управления в целом. Соответственно этому определяют и эффективность управления данными объектами: как в целом, например, когда выдвигают тезис о необходимости эффективного управления государственной собственностью вообще, так и по отдельным видам объектов, в частности, при постановке задач о рациональном освоении природных ресурсов или эффективном использовании объектов федеральной недвижимости типа зданий и сооружений^[1][2].

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами (ГК РФ, ст. 131, п. 1).

Российской Федерации на праве государственной собственности принадлежит имущество почти 10 тыс. федеральных унитарных предприятий. Непосредственно субъектам права хозяйственного ведения и права оперативного управления принадлежат по всей России десятки тысяч наиболее ценных и значимых объектов недвижимости. Иными словами, значительный объем национального богатства функционирует именно в рамках правовых режимов хозяйственного ведения и оперативного управления.

Право оперативного управления и право хозяйственного ведения, в рамках каковых осуществляется управление федеральным имуществом, являются ограниченными вещными правами, производными от права федеральной собственности. Организации, у которых имущество находится на указанных вещных правах, осуществляют владение, пользование и распоряжение им в соответствии с правовыми режимами прав оперативного управления и хозяйственного ведения, закрепленными гл. 19 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 299 ГК РФ, право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Применительно к казенным предприятиям и. 2 ст. 11 Федерального закона от 14.11.2002 № 161 -ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» предусматривает, что право на имущество, закрепляемое за унитарным предприятием на праве оперативного управления собственником этого имущества, возникает с момента передачи такого имущества унитарному предприятию, если иное не предусмотрено федеральным законом или не установлено решением собственника о передаче имущества унитарному предприятию.

Таким образом, принадлежащее государству недвижимое имущество может управляться в различных формах. При этом под управлением недвижимостью государственного собственника (нежилым фондом и жильем) будем понимать спланированный, организованный и контролируемый комплекс мероприятий, который:

• — направлен на достижение намеченных целей и решение поставленных задач по эффективному использованию, сохранности, распоряжению,
• 1

преобразованиям и развитию недвижимости, находящейся в государственной собственности;

— реализуется во взаимодействии с внешней средой, рынком недвижимости, другими собственниками¹.

Зарубежный опыт

Проблема управления недвижимостью существует объективно и, как правило, независимо от достигнутого уровня развития рыночных отношений, сложившихся или планируемых степени и масштабов государственного регулирования экономики страны. Ее актуальность определяется в первую очередь тем, что недвижимость составляет, но оценкам специалистов западных стран, в частности, США, Великобритании, Финляндии и других до 50% и более национального богатства государства.

Первым шагом должна стать сплошная инвентаризация объектов недвижимости, результатом которой будет получение информации, позволяющей оперативно провести рыночную оценку объектов недвижимости на основе учета их базовых характеристик и использования методов статистической обработки информации о рыночных стоимостных характеристиках реальных объектов недвижимости.

В процедуре оформления нрав на объекты недвижимости важнейшую роль играют два государственных института — государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объекты недвижимости. От качественной работы систем кадастрового учета и регистрации прав зависит развитие рынка недвижимости в РФ. Немаловажную роль в благополучном завершении кадастрового учета и регистрации прав играет качество кадастровых работ и технической инвентаризации по описанию объектов недвижимости.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества необходим для определения индивидуализирующих признаков объектов недвижимости, участвующих в гражданском обороте. Государственный кадастровый учет предшествует осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Система государственной регистрации прав необходима для обеспечения гарантий прав и законных интересов граждан и юридических лиц в процессе гражданского оборота недвижимости.

В соответствии с действующим законодательством права на недвижимое имущество, а также ограничения (обременения) таких прав возникают с даты государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), если иное не установлено федеральным законом.

Осуществление государственного кадастрового учета объектов недвижимости и ведение государственного кадастра недвижимости, а также государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возложено на Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр), которая находится в ведении Минэкономразвития России. Указанные процедуры регулируются Федеральными законами от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав па недвижимое имущество и сделок с ним».

Соответственно, с учетом данных Реестра государственной собственности государство должно регистрировать свои права на проинвентаризированные и оцененные объекты недвижимости.

Следующим шагом должна стать выработка единых правил и процедур принятия решения по распоряжению объектами недвижимости, которые должны основываться на следующих принципах:

• — определения исключительных случаев предоставления недвижимости на безвозмездной основе;
• — использования высокодоходной недвижимости в коммерческих целях;

запрета на предоставление объектов недвижимости в аренду по ставкам ниже уровня рыночных цен, сложившихся в регионе;

• — сокращения льгот при использовании объектов недвижимости;
• — прозрачности действий по предоставлению в пользование объектов недвижимого имущества с обязательной публикацией списка объектов для всех заинтересованных лиц. При наличии двух и более заявителей необходимо предоставлять в пользование объекты путем проведения торгов;
• — упрощения процедуры оформления прав пользования объектами недвижимого имущества и сокращения ее сроков;
• — продажи объектов незавершенного строительства на инвестиционных условиях, исходя из их рыночной стоимости. Объекты, не имеющие рыночной стоимости, могут предоставляться инвесторам в безвозмездное пользование под инвестиционные проекты, соответствующие государственным интересам.

Существующая система управления недвижимостью нуждается в совершенствовании с учетом того, что:

• — отсутствует достоверный объектный учет и не сформирован реестр недвижимых объектов, включая государственные, что не позволяет провести четкое разграничение прав собственности и не дает возможности осуществить контроль за реальными денежными потоками, провести достоверный анализ эффективности использования недвижимости, составить прогноз поступления средств в государственный бюджет;
• — отсутствует система рыночной оценки объектов, а также четкое определение прав пользования недвижимостью, что реально приводит к перманентному занижению стоимости имущества, недополучению рентных платежей, поскольку государство, являясь самым крупным собственником недвижимости, сдает имущество в аренду по ставкам, не «привязанным» к его рыночной оценке;
• — полномочия государства как собственника недвижимости осуществляются многими органами государственной власти, деятельность которых часто не взаимоувязана;
• — слабо используется многовариантный и индивидуальный подходы к использованию недвижимости;
• — большое количество объектов незавершенного строительства не вовлечено в оборот и утрачивает инвестиционную привлекательность;
• — развитие земельного законодательства отстает от развития иных отраслей законодательства, регулирующих оборот недвижимости, что приводит к нестыковке режимов правового использования земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений при объективной связанности их в единый объект хозяйствования.

Таким образом, несмотря на устойчивую тенденцию повышения доходов, получаемых от использования (в основном от аренды) недвижимости, указанные доходы значительно отстают от сложившихся рыночных показателей, что является реальным основанием для изменения подходов к управлению недвижимым имуществом.

• [1] Указ Президента РФ от 22.07.1994 № 1535 «Об Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года».
• [2] Соловьев М. М. Государственная собственность — ресурс государственного управленияи основа национального богатства России // Управление развитием крупномасштабныхсистем (MLSD'2011): программа и пленарные доклады Пятой международной конференции (3—5 октября 2011 г., Москва, Россия). М.: Институт проблем управления им. В. А. Трапезникова РАН, 2011. С. 153.