Гостиничные и развлекательные объекты недвижимости

Согласно европейским и мировым стандартам необходимо иметь 14—15 гостиничных номеров на 1 тыс. жителей города^[1].

Классификация гостиничных и развлекательных объектов недвижимости в любой стране основана на комплексе требований к материально-техническому обеспечению, номенклатуре и качеству предоставляемых услуг, уровню обслуживания.

Уровень комфорта — главнейший и решающий фактор, определяющий класс гостиницы. В каждом государстве принят свой стандарт комфорта как критерий классификации. Это обстоятельство, а также ряд факторов, обусловленных культурно-историческими и национальными традициями, препятствуют введению в мире единой классификации гостиниц. Иногда даже в пределах одной страны имеется несколько систем классификации. Например, в Великобритании гостиницы оценивают по уровню сервиса и гостеприимства, обученности персонала, обустройству номеров и общественных зон, качеству питания, т. е.

по тому, что составляет имидж организации и с трудом поддается объективной оценке.

В настоящее время известно более 30 систем классификации гостиниц по уровню комфорта. Наиболее распространенными среди них считаются следующие:

• • европейская (система звезд), в основе которой лежит деление гостиниц на категории от одной до пяти звезд, применяется во Франции, Австрии, Венгрии, Египте, Китае, России и ряде других стран Присвоение звезд гостиницам осуществляется после проведения экспертизы;
• • система букв (А, В, С, D), используется в Греции (А = четыре звезды, В = две звезды, С = три звезды, D = одна звезда);
• • система корон — в Великобритании;
• • система разрядов — на территории бывшего СССР: люкс, высший А, высший В, первый, второй, третий, четвертый.

В Российской Федерации существуют гостиницы класса люкс, среднего класса, мотели, пансионы, гостиные дворы, а также плавучие отели. Отечественная классификация является смешанной. Существует три класса: экономический, средний и первый, или высший, также присутствуют элементы «звездной» системы в соответствии с ГОСТ Р 50 645—94.

Гостиницы экономкласса («три звезды»), ориентированные в первую очередь на деловых путешественников или, пользуясь советской терминологией, на командированных, обязаны иметь светящуюся вывеску, аварийное освещение, холодное и горячее водоснабжение, минеральную воду в каждом номере, пять этажей и круглосуточный лифт, внутреннюю, городскую и междугородную телефонную связь, однои двухместных номеров не менее 80%. Все номера должны быть оснащены холодильниками, телевизорами, письменными столами, электрочайниками, кондиционерами. Холл гостиницы должен быть оборудован для удобного размещения гостей. В «трех звездах» клиентам вручают корреспонденцию, будят по утрам, каждый день убирают номер и заправляют постели, оказывают почтовые и телеграфные услуги, хранят их ценности в специальных сейфах, предоставляют туристическую информацию.

К объектам недвижимости гостиничного типа относятся:

• • отель люкс — по вместимости входит в категорию малых и средних предприятий, обычно расположенных в центре города. Хорошо обученный персонал обеспечивает уровень сервиса, удовлетворяющий самых требовательных клиентов. Характерна высокая стоимость номера, включающая всевозможные виды обслуживания;
• • гостиница среднего класса — по вместимости больше отеля люкс (400—2000 мест). Располагается в центре города или в пределах городской черты. Предлагает достаточно широкий набор услуг по ценам, соответствующим уровню цен в регионе или несколько выше. Рассчитана на прием бизнесменов, туристов, участников конгрессов и конференций и т. д.;
• • гостиница-апартаменты — до 400 мест. Часто встречается в крупном городе с непостоянным населением. Номера — квартирного типа, используются как временное жилье, функционируют по принципу самообслуживания. Цены обычно варьируются в зависимости от сроков размещения. Обслуживает семейных туристов, бизнесменов, коммерсантов, останавливающихся на длительный срок;
• • отель-курорт — предполагает значительные различия по вместимости и предлагает полный набор услуг, включая специальное медицинское обслуживание и диетическое питание. Располагается, как правило, в курортном месте;
• • мотель — простые одноэтажные и двухэтажные сооружения, расположенные вне городской застройки, вблизи автомагистралей. Это малые и средние предприятия. Уровень обслуживания — средний при минимальном количестве персонала. Клиентами являются все категории туристов;
• • частная гостиница типа «ночлег и завтрак» (В&.В) — малой, иногда средней вместимости. Расположена в пригороде или сельской местности. В обслуживание, как правило, входят завтрак и ранний легкий ужин в домашней обстановке. Клиентами являются коммерсанты и маршрутные туристы, стремящиеся к домашнему уюту. Гостиницы данного типа широко распространены в США;
• • отель-гарни — предоставляет ограниченное количество услуг: размещение и континентальный завтрак;
• • пансион — предполагает простой стандартный и ограниченный спектр услуг. В отличие от отелей-гарни, здесь предоставляются завтраки, обеды и ужины, однако только для проживающих;
• • гостиный двор — отличается упрощенным стандартом обслуживания, меньшей вместимостью, отсутствием ряда общественных помещений (холлов, вестибюлей, гостиных и т. д.). В структуре гостиного двора обязательно наличие ресторана или бара;
• • ротель — передвижная гостиница, представляющая собой вагон с двухместными отсеками, в которых расположены кресла. Обязательно наличие отсека для переодевания, туалета, ванной, холодильника;
• • ботель — небольшая гостиница на воде, в качестве которой используется специально оборудованное судно;
• • флотель — крупная гостиница, часто называемая «курортом на воде». Туристам предлагаются комфортабельные номера с большим набором услуг: бассейны, водные лыжи, снасти для рыбной ловли, оснащение для подводного плавания и подводной охоты, тренажерные залы, залы для конгрессов и конференций, библиотеки, разнообразное информационное обеспечение (телефон, телефакс, телетайп, телевизор и т. д.). В последнее время часто используется для организации бизнестуров, конгресс-круизов, обучающих туров;
• • флайтель — аэрогостиница, или «летающий отель». Чрезвычайно дорогой и немногочисленный тип гостиниц. Оборудован связью с метеослужбами.

В последнее время получают развитие мини-отели, так, например, в Санкт-Петербурге около четверти всех номеров сосредоточено именно в мини-отелях, но само их существование до настоящего времени четко законодательно не определено. Формально под малым отелем понимается объект размещения, находящийся в отдельно стоящем здании, а вот под мини-отелем — номера, расположенные, как правило, в жилом доме.

Широкую популярность в крупных городах России приобрела такая форма недвижимости, как апартамент со статусом объектов гостиничного типа, относящийся к категории нежилых помещений, со всеми вытекающими последствиями. Например, в них допускается только временная регистрация граждан, а постоянную оформить невозможно. Соответственно, и налог предусмотрен как для нежилых помещений — 0,5% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Услуги ЖКХ для апартаментов на 10—12% выше, чем для традиционных квартир, что, как правило, нивелируется более низкой стоимостью апартаментов, чем квартир. Более низкий уровень цен апартаментов обусловливается смягченными нормами строительства и за счет упрощенной системы согласования разрешительной документации по инвестиционно-строительным проектам.

Сегодня в России наблюдаются тенденции создания сетей гостиниц¹ с унифицированным уровнем сервиса, дизайном номеров и общей системой бронирования, вплоть до того что в холлах будут распылять одни и те же духи, а из динамиков — звучать одинаковые мелодии^[2][3].

Конгрессно-выставочная недвижимость. Оценка потребности регио- -на в выставочной недвижимости базируется на объеме валового регионального продукта. Для Европы средний показатель — 2 млн долл. ВРП на 1 м^[3] выставочной площади. Для России — примерно 500 тыс. долл, на 1 м^[3]. Ни один отечественный мегаполис этим стандартам не соответствует. Что касается конференц-площадок, то сегодня лидеры предложения — отели.

• [1] В Санкт-Петербурге имеется 149 отелей с номерным фондом 20,6 тыс. номеров (2016), не включая мини-отели (т.е. немногим более 4 номеров). Средневзвешеннаяцена номера в гостиницах — 6070 руб. в сутки (без НДС и завтрака). Загрузка — 68%.
• [2] Наиболее крупной в России гостиничной сетью является Azimut Hotele (созданав 2004 г.), включающая отели бизнес-класса более чем в 30 городах России, Австриии Германии. Общий номерной фонд более 5,5 тыс. комнат.
• [3] Доля номерного фонда, находящегося под управлением международных гостиничных операторов, с унифицированным уровнем сервиса, составляет 43%.
• [4] Доля номерного фонда, находящегося под управлением международных гостиничных операторов, с унифицированным уровнем сервиса, составляет 43%.
• [5] Доля номерного фонда, находящегося под управлением международных гостиничных операторов, с унифицированным уровнем сервиса, составляет 43%.