Профессиональные участники рынка создания объектов недвижимости

Технологический процесс строительства объектов недвижимости состоит из определенных этапов (рис. 5.5).

Каждому этапу этого процесса соответствует профессиональный участник (субъект) рынка недвижимости с соответствующими ключевыми компетенциями (табл. 5.1).

Рис. 5.5. Этапы инвестиционно-строительного комплекса

Структура, сущность и ключевая компетенция субъектов, занятых созданием объекта недвижимости.

Таблица 5.7

Окончание табл. 5.1

Сегодня система менеджмента инвестиционно-строительного процесса не выделяет застройщика в роли самостоятельного субъекта, так как управленческие функции заказчика-застройщика перераспределяются в рамках регионального инвестиционно-строительного комплекса субъектов «Технический заказчик» и «Генеральный подрядчик». Несовершенство существующих схем организационно-экономического взаимодействия в региональных ИСК давно обсуждается в среде ученых и практиков. То обстоятельство, что давно сложилось соединение подрядов на выполнение функций технического заказчика и застройщика в одном юридическом лице, заключение договоров на выполнение работ «заказчика-застройщика», не может служить аргументом в пользу заказчика-застройщика как институционального субъекта регионального инвестиционно-строительного комплекса ИСК. Существует множество юридических лиц, субъектов хозяйствования (часто — холдинговых структур), соединяющих в себе функции (и подразделения) инвестиционно-строительного процесса, причем как последовательно выполняемые в цикле (например, подготовка земельного участка — строительство), так и не связанные в линейную цепочку (поставка материалов, отделочные работы). Но данный факт не является посылкой для рассуждений о новом виде деятельности при соединении двух и более процессов.

Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов, а также инженерные изыскания, подготовку проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). В основе этого определения — собственность (участок). Однако в рамках современной специализации собственником является инвестор, который, формально и фактически не имея технологической строительной компетенции, поручает управление процессом строительства техническому заказчику и генеральному подрядчику. Именно поэтому актуальная система хозяйственных отношений подразумевает взаимодействие трех субъектов: инвестора (собственник участка, инвестиционного бюджета и результатов строительной деятельности), технического заказчика и генерального подрядчика. Если инвестор выражает финансовую компетенцию, то инвестиционно-строительный процесс может быть разделен и выражен компетенциями двух субъектов — технического заказчика и генерального подрядчика.

Технический заказчик — уполномоченное инвестором физическое и юридическое лицо, реализующее проект строительства объекта (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»). Под генеральным подрядчиком понимают организацию, которая является главным исполнителем договора подряда на строительные работы. Генеральный подрядчик выражает технико-технологическую компетенцию процесса строительства, и технический заказчик реализует компетенцию менеджера в отношении всего инвестиционно-строительного процесса, представляя интересы инвестора. Технический заказчик «может не обладать узкой строительной компетенцией, т. е. технологической, но обязан иметь технико-экономический опыт и навыки организации, управления и координации всего процесса, включая финансово-инвестиционную составляющую»^[1]. Технический заказчик рассматривается как проектный управляющий всего инвестиционно-строительного проекта. Таким образом, у технического заказчика и генерального подрядчика различная ключевая компетенция, выражающая различное институциональное содержание и рыночное позиционирование услуг.

Исходя из доминантных связей профессиональных участников, занятых созданием объектов недвижимости, представим организационноэкономическую схему взаимоотношений субъектов (рис. 5.6).

Рассмотрим зафиксированные на рис. 5.6 основные связи субъектов, их организационно-экономические отношения, выражающие институциональную структуру рынка создания объектов недвижимости.

Рис. 5.6. Организационно-экономическая схема взаимоотношений субъектов рынка создания объектов недвижимости

• 1. Девелопер разрабатывает для инвестора функциональную и маркетинговую идею объекта и представляет ее в виде маркетинговой концепции, бизнес-плана или технико-экономического обоснования.
• 2. Инвестор заключает агентское соглашение с дистрибьютором объекта — риелтором (присутствующим в схемах жилищного строительства и коммерческих объектов), поручая ему сбытовую функцию.
• 3. Риелтор осуществляет продажу (передачу в аренду) объекта потребителю.
• 4. Инвестор заключает соглашение с оператором, обеспечивающим поддержание базовых функций объекта в соответствии с его назначением.
• 5. Оператор вступает в коммерческие отношения с потребителем по поводу эксплуатации объекта в рамках его функционального назначения.
• 6. Инвестор заключает соглашение с техническим заказчиком на реализацию объекта, т. е. передает полномочия по организации инвестиционно-строительного процесса техническому заказчику, оставляя за собой компетенцию в области финансовой и инвестиционной деятельности.
• 7. Технический заказчик оформляет от лица инвестора всю определенную законодательством разрешительную документацию по объекту в органах власти.

зоз.

• 8. Технический заказчик оформляет от лица собственника (инвестора) права собственности на объект.
• 9. Технический заказчик организует процесс архитектурно-строительного проектирования, а именно формирует техническое задание, выбирает проектировщиков и принимает их работу от лица собственника.
• 10. Технический заказчик заключает договор с изыскателями на выполнение инженерно-геодезических, инженерно-геологических и других видов изысканий, обеспечивающих оценку условий строительства.
• 11. Технический заказчик заключает договор с разрешительными организациями и поставщиками в системе инженерных коммуникаций.
• 12. Технический заказчик заключает договор от лица инвестора на строительство (реконструкцию) объекта с генеральным подрядчиком.
• 13. Генеральный подрядчик выбирает строительных субподрядчиков и организует процесс строительства.
• 14. Генеральный подрядчик выбирает поставщиков строительных материалов и ресурсов, организует их участие в инвестиционно-строительном цикле.
• 15. Генеральный подрядчик заключает договор аренды или на оказание услуг с использованием технологического транспорта, строительных машин и оборудования, необходимых в рамках конкретного строительного проекта.

Ключевые компетенции трех основных субъектов инвестиционностроительного процесса представлены на рис. 5.7.

Рис. 5.7. Взаимоотношения ключевых компетенций основных субъектов рынка создания объектов недвижимости

Роль инвестора является консолидирующей по отношению ко всем субъектам, занятым созданием объектов недвижимости, и связанными с ними процессами в пределах финансово-инвестиционной и маркетинговой компетенций. Инвестор определяет состоятельность маркетинговой идеи девелопера, контролирует выполнение маркетинговых, сбытовых и распределительных функций, получает плату за инвестиционный риск (прибыль проекта). Он способен управлять деятельностью субъектов строительного рынка в пределах их компетенции по виду деятельности (маркетинговое и бизнес-планирование, сбыт, эксплуатация объекта) и реализовать свои управленческие функции путем финансирования соответствующих процессов. Таким образом, инвестор занимается объектом недвижимости в виде либо бизнес-проекта, либо имущественного комплекса, который можно продать или передать в аренду.

Осуществление инвестиционно-строительного проекта рассматривается как управленческий процесс, куда входят архитектурно-строительное проектирование, формирование юридической базы проекта (разрешительная документация, оформление прав собственности) и технико-экономическое сопровождение процесса строительства. Если финансово-инвестиционную компетенцию можно отнести к стратегическому циклу, а технико-технологическая рассматривается как операционная, то именно управленческая компетенция является тактическим уровнем реализации задачи (см. рис. 5.6). Управленческие компетенции по проекту консолидирует технический заказчик, признающий компетенцию связанных с ним субъектов (см. рис. 5.5); он воплощает замысел инвестора в конкретный объект недвижимости (строительство плюс юридическое обеспечение функциональной принадлежности).

Третью институциональную компетенцию — технико-технологическую, которая выражается через совокупность видов деятельности по подготовке участка, выполнение строительно-монтажных работ, поставку сырья, материалов, строительных машин и оборудования, а также через специализированный контроль выполнения работ, реализует генеральный подрядчик, т. е. строительная компания.

Сущность субъектов рынка создания объектов недвижимости, а также сложившаяся практика функционирования строительной отрасли убеждают нас в том, что лидерами должны быть субъекты, отвечающие за риски, компетентность и работу группы в инвестиционно-строительном цикле:

• • инвестор в инвестиционно-функциональном кластере чаще всего выступает как собственник объекта недвижимости и несет базовые рыночные риски, обусловленные функциональностью объекта недвижимости, целью его строительства и эксплуатации;
• • технический заказчик в кластере управления, будучи представителем инвестора, несет ответственность (и связанные с ней риски) за организацию и управление всем инвестиционно-строительным проектом;
• • генеральный подрядчик в строительном кластере отвечает за процесс строительства объекта недвижимости, несет технико-технологические и технико-экономические риски производства.

Субъекту «девелопер» в инвестиционно-строительном процессе отводится специализированная функция разработчика функциональной и маркетинговой идеи объекта. Процесс создания объектов недвижимости предполагает высокий уровень предпринимательского риска, а длительность инвестиционно-строительных циклов предъявляет высокие требования к маркетинговому прогнозу в отношении объекта недвижимости. Именно поэтому разработка бизнес-плана, функциональной и маркетинговой концепции объекта недвижимости стала обязательной (если не главной) составляющей инвестиционностроительного процесса. В отечественном научном и хозяйственном обороте термин «девелопер» часто ассоциируется с термином «застройщик», ему приписываются функции девелопера, инвестора, технического заказчика, генерального подрядчика и частично риелтора.

В настоящее время можно привести много примеров компаний, называющих себя девелоперскими и выполняющих полный инвестиционно-строительный цикл вплоть до реализации объектов недвижимости. Но проблема осложняется тем, что в нормативных документах термин «девелопер» отсутствует. Вопрос о наличии выраженной ключевой компетенции девелопера и вышеназванной функции часто вызывает дискуссии, что не привело к однозначности использования термина «девелопер». Но специализированные компании, ориентированные на реализацию девелоперских функций, приобретают все более яркие черты экономического института (наличие отраслевых ассоциаций, формирование рейтингов девелоперских организаций и т. п.).

• [1] Ватин Н. И., Калашников А. А. Осуществление функций заказчика-застройщика :учеб, пособие. СПб., 2005. С. 17.