Зарубежный опыт организации исследований в области экономики недвижимости

Российские авторы обратились к исследованиям в области экономики недвижимости в начале 1990;х гг., после длительного периода отсутствия рыночной экономики в нашей стране, что, конечно, позволяет судить о пока формирующихся традициях и научных школах в данной сфере. Опыт зарубежных ученых представляется более разнообразным, исторически сформировавшимся и системным. Рассмотрим для примера несколько монографий по экономике недвижимости зарубежных и отечественных авторов, обращая внимание на сам подход к исследованию сути избранного предмета.

Обратимся к монографии «Основы экономики недвижимости» Денниса Маккензи, Ричарда Бетеа и Кэрол Йенсен^[1]. Структура их работы приведена в приложении 4.

Авторы в своем курсе основ экономики недвижимости выделяют четыре логических блока: экономические основы; функционирование рынков недвижимости; факторы, влияющие на развитие недвижимости, и инвестиции в недвижимость (рис. 1.1).

Заслуживает внимания авторский подход к построению исследования от базовых принципов до принятия инвестиционного или управленческого решения в отношении объекта недвижимости. Авторы подают читателю своего рода сигнал, что последовательное изучение теоретико-методологических основ по данной теме — это необходимая опора для всего процесса принятия управленческих и инвестиционных решений на рынке недвижимости. Это подчеркивает прикладной характер, казалось бы, теоретического исследования, придает ему стройность и последовательность в достижении цели. Читателю становится понятно, для чего ему необходимо изучать именно эти темы в таком сочетании и последовательности.

Отмстим, что исследование в области экономики недвижимости базируется на таких понятиях и категориях, как экономика, рынок, спрос и предложение, деньги, кредит, стоимость, процентная ставка, инвестиции, государственное регулирование, девелопмент, земельные отношения и контроль, анализ окружающей среды, регион и территория муниципалитета, деловая активность, налогообложение. Если сделать еще более емкое обобщение, то получается логическая цепочка: экономика — рынок — государство — деньги — территория — стоимость — налоги — поведение потребителя (инвестора) и принимаемые решения в отношении объекта недвижимости.

Рис. 1.1. Логика исследования авторов монографии «Основы экономики недвижимости»^1.

В качестве еще одного примера стройной сюжетной линии научного повествования приведем работу Николаса Пирунакиса «Экономика недвижимости: пошаговое руководство»^[2][3]. В ней содержатся следующие главы:

• 1. Обзор сектора недвижимости.
• 2. Недвижимость: инструменты анализа.
• 3. Недвижимость и экономика в целом.
• 4. Финансирование недвижимости: займы, мобилизация капитала, залоговые инструменты.
• 5. Недвижимость как инвестиционное решение.
• 6. Спрос на пространство под офисы, объекты торговли и промышленности.
• 7. Спрос и предложение на рынке жилой недвижимости.
• 8. Денежные потоки и рыночное равновесие.
• 9. Налогообложение недвижимости.
• 10. Использование земель, стоимость и налогообложение.
• 11. «Пузыри» на рынке жилой недвижимости.
• 12. Индикаторы рынка недвижимости.

Как видим, автор уделяет особое внимание понятию недвижимости и рынку недвижимости и его связи с макроэкономическими показателями и современными особенностями функционирования мировых финансовых рынков. Важное место в работе отводится вопросам финансирования недвижимости и инвестиционной деятельности. Логика автора вполне понятна: он рассматривает предмет исследования с позиции инвестора и в контексте макроэкономических явлений, определяющих современное состояние и развитие мировых финансовых и товарных рынков.

Еще одна зарубежная работа, которую хотелось бы прокомментировать, — это монография «Экономика недвижимости»^[4] британского автора Эрни Джоуси (приложение 5).

Комментарий 2

Полезный опыт англосаксонской системы

Один британский судья как-то изрек фразу, которая стала бессмертной. Он сказал: «Закон — это аргумент!». Это выражение во многом отражает суть правовой и образовательной системы в так называемых англосаксонских странах. Необходимость критически мыслить и строить свои суждения на основе аргументов — это своего рода элемент интеллектуального генетического кода людей, воспитанных в традициях англосаксонской модели.

В их образовательной системе большое внимание уделяется развитию навыков построения аргументации, критического мышления и академического письма. Так появляются стройность и последовательность в исследованиях, в деловом обороте и даже в обычных бытовых ситуациях. Когда исследователь развивает ту или иную тему, он не просто строит свое повествование на основе четкого плана и создает законченную самостоятельную работу. Каждое предложение и абзац в исследовании имеют свое предназначение, и автор способен аргументировать, для чего они нужны в конкретном месте текста.

Приведем один примечательный пример. При подготовке научных работ (эссе, курсовых и диссертаций) в университетах Великобритании установлен жесткий лимит объема исследования (в словах), который нельзя превышать. Например, для юридической или экономической магистерской диссертации это 15 000 слов. Такое требование может показаться формализмом только на первый взгляд. Только начав писать работу, руководствуясь этим требованием, понимаешь его подлинный смысл. Этот лимит — своеобразный способ оттачивания и кристаллизации мысли. Автор невольно начинает писать очень емко и экономично, отбрасывая ненужные формулировки и постоянно оптимизируя используемые конструкции.

В российской научной практике многое пока наоборот. Мы часто соревнуемся в вычурности научных формулировок и определений, а о солидности работ судим по их большому объему.

В работе Э. Джоуси раскрывается следующая структура: экономические аспекты недвижимости, функционирование рынков недвижимости, девелопмент, инвестиции в недвижимость и различные аспекты государственного регулирования сектора недвижимости.

Еще один подход, который мы рассмотрим, представляет сферу недвижимости как поведенческую науку. Основные идеи хорошо изложены в работе «Основы недвижимости»^[5] профессора Джеймса Делисля.

Во-первых, автор обосновывает собственный подход к структуре и логике исследования недвижимости. Для понимания основ недвижимости он выделяет следующие направления: 1) недвижимость как особая дисциплина; 2) пространственно-временные характеристики; 3) финансововременные характеристики; 4) собственность, инвестиции и управление.

Во-вторых, именно в толковании сути недвижимости заслуживает внимания подход автора к недвижимости как к категории поведенческой науки (бихевиоризма). Дж. Делисль объясняет, что сектор недвижимости фундаментально отличается от других сфер, так как представляет собой по сути несовершенный рынок, изучать который следует с позиции науки о поведении. По его словам, наука о недвижимости — это своего рода зонтичная дисциплина, объединяющая целый ряд направлений и наук, комбинирующая материальные и нематериальные факторы. Недвижимость исследуется как финансовый и физический актив, подверженный влиянию внешних факторов (так называемых экстерналий) либо в принципе определяемый ими. Бессмысленно исследовать объект недвижимости вне контекста окружающей среды, внешних факторов и уровня деловой активности на территории, где расположен объект. Таким образом, стоимость недвижимости как уникального ресурса определяется факторами функционирования иных рынков, связанных с конкретным местом. В этих условиях цены на недвижимость определяются путем частных переговоров, а не на публичном рынке. Соответственно, информационные потоки и распространяющиеся знания всегда не полны, цены определяются на основе прямых переговоров конкретных сторон, а не более широкого круга участников. Это приводит автора к выводу, что недвижимость должна изучаться поведенческой наукой, так как она основывается на обработке информации и процессе принятия решений следующих категорий и групп: создатели пространства (девелоперы, строители, дизайнеры); потребители пространства — прямые (арендаторы, собственники) и косвенные (клиенты, покупатели, посетители); создатели материальной и нормативной инфраструктуры (поставщики услуг, инфраструктурные компании, правительственные и местные органы, обеспечивающие регулирование и надзор). Исследование поведения всех заинтересованных сторон проливает свет на формирование цен на недвижимость.

Как отмечает Делисль, понимание рынка недвижимости и процесс предсказания цен включает в себя: во-первых, выявление целевого сегмента потребителей, чьи интересы связаны с этим объектом; во-вторых, определение того, как эти потенциальные покупатели ассоциируют их субъективные ценности с тем, сколько эта собственность может стоить для них; в-третьих, предвидение, насколько хорошо они смогут вести переговоры с продавцом.

Комментарий 3

Про бессознательный выбор человека

Теория бессознательного выбора гласит, что именно бессознательный (мы бы сказали, интуитивный) выбор дает лучший результат в сложных ситуациях. Под сложными ситуациями понимаются случаи, в которых необходимо принимать во внимание множество переменных, о многих из которых мы на стадии принятия решения еще не знаем. Сознательный же выбор полезен в простых ситуациях.

То, что мы иногда называем спонтанным, иррациональным решением, зачастую таковым не является. Наш аккумулированный опыт в сложных ситуациях выдает требуемые решения, при этом мы не всегда осознаем, почему поступили именно так.

Рынок недвижимости — очень интересный пример того, как, казалось бы, спонтанно принимаются решения при выборе объектов недвижимости. В силу уникальности объектов вряд ли можно составить совершенную систему или иерархию человеческих предпочтений, которыми они руководствуются при принятии решения. Решение человека о приобретении или аренде недвижимости во многом есть результат бессознательно накопленного опыта, что позволяет принять решение, которое другому человеку кажется спонтанным, иррациональным или просто странным.

Дж. Делисль не называет свое исследование экономикой недвижимости, однако с учетом того внимания, которое он уделяет желаниям и потребностям человека, можно утверждать, что эго и есть экономика недвижимости. Комментируя известную пирамиду А. Маслоу, автор отмечает: «При наличии ограничений в основании пирамиды потребители будут более избирательны, стремясь удовлетворять в первую очередь базовые потребности, избегая пресыщения, что может создать серьезный дефицит ресурсов в будущем… Недвижимость — это заметный продукт с ресурсным потенциалом, позволяющим удовлетворять все уровни и виды потребностей»^[6] (перевод наш. — М. К.). Отсюда автор переходит к вопросу формирования стоимости недвижимости и ценообразованию на рынке недвижимости.

Комментарий 4

Иерархия потребностей и недвижимость

Всем известная иерархия потребностей, предложенная американским психологом А. Маслоу (пирамида Маслоу), в основу человеческих потребностей ставит физиологические, далее, по мере удовлетворения предыдущих, следуют потребности в безопасности, социальных связях, признании, культурные и духовные потребности, а на вершине пирамиды находятся потребности в самоактуализации.

Недвижимость уникальна и в случае с применением данной иерархии, так как обладает способностью прямо или косвенно удовлетворять потребности на всех уровнях.

Умение правильно определять уровень потребностей собственника или арендатора — это уникальная особенность девелопера и продавца недвижимости. Создавать или предлагать объект недвижимости, правильно понимая мотивы, которыми движим человек, — это, вне всякого сомнения, особый дар.

Нс менее ценным в трудах Делисля можно признать обоснование тезиса о роли теории в науке о недвижимости. Автор подчеркивает, что ученые незаслуженно игнорировали роль качественного теоретического обоснования феномена недвижимости. Ключевые теоретико-методологические принципы в основном заимствовались из других отраслей наук и применялись к сфере недвижимости. Делисль отметил, что наука о недвижимости — это «самостоятельная, существующая во многих измерениях дисциплина, основанная на экономике, праве, финансах, планировании, архитектуре, инженерной науке, маркетинге… Только когда мы признали недвижимость в качестве самостоятельной научной дисциплины, мы смогли осознать всю значимость распоряжения расположенным вокруг нас пространством и начать вносить лепту в ответственное управление земельными ресурсами…»^[6] (перевод наш. — М. К.).

Комментарий 5

Наука о недвижимости

До сих пор считается в каком-то смысле незаслуживающим внимания выделение недвижимости в самостоятельную отрасль науки. Это особенно удивляет, когда мы осознаем, что вся человеческая деятельность так или иначе реализуется посредством объектов недвижимости. На первое место по значимости, наверное, можно поставить только потребность человека в пище. Если отойти от официальных названий, то, вероятно, самым актуальным университетом был бы некий университет питания и недвижимости. Вне всякого сомнения, без этих двух направлений никакая иная деятельность человека просто невозможна.

Пока же в наших гуманитарных вузах мы с трудом приходим к необходимости создания факультетов и кафедр недвижимости, не говоря уже о самостоятельных вузах, ориентированных на образовательный процесс и исследования в этой области. Сфере недвижимости предстоит большой путь, прежде чем в нашей стране она будет признана в качестве самостоятельного научного направления.

Приведенные примеры работ зарубежных авторов позволяют сделать несколько выводов. Во-первых, каждый автор, который пишет на тему экономики недвижимости, представляет и защищает собственную логику и последовательность изложения, от чего зависит содержательное наполнение работы. В результате монография по экономике недвижимости является некой концепцией, содержит стержневую идею, видение автора, наличие каждого раздела оправданно, направлено на раскрытие содержания понятия и вписывается в общую линию повествования. Во-вторых, полноценное представление сферы недвижимости именно как научного направления подразумевает не просто характеристику явлений и описание терминов, но проникновение в сущность явлений, в изначальное предназначение недвижимости удовлетворять потребности людей, быть своеобразным вместилищем деловой активности и отражать эффективность трансформации пространства в процессе деятельности человека.

К сожалению, подобные подходы не всегда находят применение в работах российских авторов. Не указывая конкретных имен, приведем пример структуры одного из учебников по экономике недвижимости:

• 1. Недвижимое имущество и его виды (в разделе рассматриваются вопросы: сущность и классификация недвижимости; характеристика и классификация объектов недвижимости; право собственности на недвижимость).
• 2. Модель рынка недвижимости (элементы рынка недвижимости; сделки и операции на рынке недвижимости).
• 3. Приватизация государственного и муниципального имущества.
• 4. Аренда недвижимости и рынок прав аренды.
• 5. Рынок земельных участков (купля-продажа земельных участков).
• 6. Залог недвижимости.
• 7. Управление недвижимостью (основы управления недвижимостью, оценка стоимости недвижимости, налогообложение).

Как видим, сама структура изложения свидетельствует о разрыве понятий недвижимости и земельного участка, не говоря о том, что весь текст представляет собой интерпретацию законодательных и нормативных актов.

Более последовательным и обоснованным изложением отличается, например, учебник А. Н. Асаула «Экономика недвижимости»^[8] со следующей структурой:

• 1. Объекты недвижимости и их классификации (понятие объекта недвижимости, земельный участок как объект недвижимости, классификация недвижимости).
• 2. Рынок недвижимости в системе рынков (особенности рынка недвижимости, государственное регулирование рынка недвижимости, предпринимательская деятельность на рынке недвижимости).
• 3. Оценочная деятельность (понятие и технология оценки недвижимости, анализ наиболее эффективного использования земли).
• 4. Инвестирование и финансирование объектов недвижимости (ипотечное кредитование, финансирование жилищного строительства, субъекты и источники финансирования).

Однако особенности изложения заключаются в том, что, как правило, сразу приведенные в законодательстве понятия преподносятся как аксиомы, а суть явления исследуется в недостаточной степени. Например, понятие недвижимости базируется на определении Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)^[9]; земельного участка — на трактовке Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ). Рынок недвижимости представлен как механизм, состоящий из определенных блоков^[10], но исходной, исследуемой в рамках экономической теории, экономической основы недвижимости и функционирования рынка недвижимости не приводится. Описывается только сам технологический и схематичный процесс движения товарных и денежных потоков. Логично предполагать, что исследование основ функционирования рынка недвижимости выведет автора и читателя на специфику ценообразования и формирования стоимости недвижимости, но этого не происходит.

В разделе, посвященном оценке недвижимости^[11], рассматривается не природа формирования стоимости недвижимости, а оценочная деятельность как вид профессиональной деятельности и практика применения классических подходов при оценке недвижимости. По окончании исследования оценки стоимости недвижимости (а точнее, организации оценочной деятельности) приводится, по сути, стержневой и исходный момент для любого процесса оценки раздел «Анализ наиболее эффективного использования земли»^[12].

Безусловно, такого рода работы, имеющие название «Экономика недвижимости», в лучшем случае можно считать удобной интерпретацией законодательной базы и описанием функционирования различных сегментов рынка недвижимости и видов деятельности на нем.

Избавиться от этих недостатков и, соответственно, подготовить полноценную работу по экономике недвижимости, будь это учебное или научное издание, можно при условии, что автор, во-первых, обоснует стержневую линию своего исследования, что задаст логику и порядок раскрытия тех или иных понятий и явлений. Во-вторых, будет относиться к сфере недвижимости как к специфической отрасли научного знания, начинать с проникновения в сущность понятия и только впоследствии истолковывать юридическую форму понятия или инструментарий его функционирования на практике. В-третьих, защитит целесообразность наличия каждого конкретного раздела в своем исследовании не по принципу, что если материал хоть как-то относится к слову «недвижимость», то он должен быть в исследовании. В-четвертых, не будет смешивать фундаментальные понятия, требующие раскрытия применительно к сфере недвижимости (стоимость, рынок, специфика формирования спроса и предложения, полезность, земельный участок и т. п.), с понятиями, имеющими важнейшее, но всетаки прикладное и вспомогательное значение (например, выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) земельного участка; подходы и методы при оценке недвижимости). Последнее возможно, если автор выстроил для себя иерархию фундаментальных и прикладных понятий и явлений, относящихся к сфере недвижимости, обосновал и защитил эту систему перед читателем. Только после этого можно браться за такое ответственное дело, как написание учебника, по которому будут учиться люди, которые однажды начнут преобразовывать пространство наших городов.

• [1] McKenzie D., Betts R., Jensen C. Essentials of Real Estate Economics. 6th edition. Mason, Oil: Cengage Learning, 2011.
• [2] Составлено но: McKenzie D., Betts R., Jensen C. Essentials of Real Estate Economics.6th edition. P. 7.
• [3] Pirounakis N. Real estate economics: a point-to-point handbook. N. Y.: Routledge, 2013.
• [4] Jowsey Е. Real Estate Economics. London: Palgravc Macmillan, 2011.
• [5] DeLisle J. Fundamentals of Real Estate. URL: http://jrdelisle.com/jrd_text/lChapter2NewV20.pdf. Дата обращения: 25 ноября 2015 г.
• [6] DeLisle J. Fundamentals of Real Estate. URL: http://jrdelisle.com/jrd_text/lChapter2NewV20.pdf. Дата обращения: 25 ноября 2015 г.
• [7] DeLisle J. Fundamentals of Real Estate. URL: http://jrdelisle.com/jrd_text/lChapter2NewV20.pdf. Дата обращения: 25 ноября 2015 г.
• [8] Асаул А. II. Экономика недвижимости: учебник. 3-е изд. СПб.: Питер, 2013.
• [9] Там же. С. 21.
• [10] Там же. С. 132−136.
• [11] Там же. С. 251.
• [12] Лсаул А. //. Экономика недвижимости. С. 286.