Приобретение прав на земельные участки

В результате изучения главы студент должен:

знать

• • основания и порядок приобретения прав на земельные участки;
• • основные отличия между различными процедурами предоставления земельных участков из государственной и муниципальной собственности;

уметь

• • разъяснять отличия между приватизацией и предоставлением земельных участков;
• • разъяснять порядок приобретения прав на земельные участки;

владеть

• • понятийным аппаратом в области приобретения вещных прав на земельные участки;
• • навыками составления юридически значимых документов в сфере предоставления земельных участков в ходе решения учебных задач.

Общая характеристика способов приобретения прав на земельные участки

В зависимости от того, какое право на земельный участок приобретается или возникает у лица, можно различать процедуры предоставления права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования, право аренды и безвозмездного пользования.

Права на земельные участки могут приобретаться в силу различных правовых оснований. При этом представляется необходимым различать термины «приобретение» и «возникновение» прав на землю на примере права собственности. Когда мы говорим о возникновении права собственности, речь идет о появлении права собственности у государства (муниципального образования). Так, в ст. 17 ЗК РФ указано, что в федеральной собственности находятся участки, право собственности на которые возникло у Российской Федерации при разграничении государственной собственности на землю. Приобретение земельного участка означает появление права собственности у государства или иных субъектов по основаниям, предусмотренным законом (ст. 8 ГК РФ). На возможность приобретения Российской Федерацией участков по гражданско-правовым основаниям указывает ст. 17 ЗК РФ. Аналогичный термин используется и в других статьях ЗК РФ, например, когда речь идет о праве граждан — землевладельцев и землепользователей приобрести их в частную собственность.

Существует следующая классификация оснований приобретения прав на земельные участки:

• а) договоры и иные сделки (гражданско-правовой порядок), в том числе купля-продажа, дарение, мена, рента, внесение земельного участка в качестве доли в уставной капитал; наследование земельных участков;
• б) акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Данная группа оснований называется административно-правовым способом (порядком) приобретения права на земельные участки, поскольку при данном способе одной из сторон правоотношения обязательно является государственный орган или орган местного самоуправления;
• в) судебные акты.

Административно-правовой порядок приобретения права на земельный участок связан с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, посредством первичного предоставления либо переоформления прав на землю. Таким компетентным органом является исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Отличие процедуры «предоставления земельного участка» от процедуры «переоформления прав на земельный участок» заключается в том, что при предоставлении земельного участка право собственности на него у граждан и юридических лиц возникает впервые за плату или бесплатно^[1]. Как правило, предоставление земельного участка осуществляется по итогам аукционов или конкурсов. Бесплатное предоставление участков из государственной или муниципальной собственности в частную собственность осуществляется в случаях, предусмотренных ЗК РФ и иными федеральными законами, законами субъектов РФ (ст. 39.5 ЗК РФ). В законе особо выделены случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно. С 1 марта 2015 г. предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае предоставления:

• — земельного участка, образованного в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, лицу, с которым заключен этот договор;
• — земельного участка религиозной организации, имеющей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения, расположенные на таком земельном участке;

земельного участка, образованного в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества и относящегося к имуществу общего пользования, данной некоммерческой организации или в случаях, предусмотренных федеральным законом, в общую собственность членов данной некоммерческой организации;

• — земельного участка гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием;
• — земельного участка гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием и работал по основному месту работы в муниципальном образовании и по специальности, которые определены законом субъекта РФ;
• — земельного участка гражданам, имеющим трех и более детей, в случае и в порядке, которые установлены органами государственной власти субъектов РФ;
• — земельного участка отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в случаях, предусмотренных федеральными законами, отдельным категориям граждан в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ;
• — земельного участка, предоставленного религиозной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования и предназначенного для сельскохозяйственного производства, этой организации в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ.

Подчеркивая равенство граждан и юридических лиц в вопросах приобретения прав на земельные участки, ЗК РФ имеет в виду равное право на приобретение земельных участков из государственной или муниципальной собственности. Однако некоторые земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, принципиально могут находиться исключительно в собственности граждан, например, для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства. В то же время отдельные процедуры приобретения права собственности на земельные участки не применяются в отношении граждан (приобретение права собственности юридического лица в результате внесения земельных участков в уставной капитал). Например, участниками аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства могут являться только юридические лица. Поэтому указанное равенство следует понимать как потенциальное равенство в правах, но не равенство во всех процедурах по приобретению участков различного целевого назначения, не изъятых из оборота и не ограниченных в нем.

В земельном праве большое внимание уделяется вопросу возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. ЗК РФ содержит закрытый перечень оснований предоставления данного рода земельных объектов: решение органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договор безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

• [1] О различии понятий «предоставление земельных участков» и «переоформление правна земельные участки» см. также: Постановление Конституционного Суда РФ от 13.12.2001№ 16-П «По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона городаМосквы „Об основах платного землепользования в городе Москве“ в связи с жалобой гражданки Т. В. Близинской».