Основные правовые аспекты управления недвижимостью

Понятие объектов недвижимости, общее понятие отношений собственности являются основополагающими категориями гражданского права. Оценка правового положения объекта недвижимости является одним из начальных этапов процесса управления — сбор нормативной документации, анализ судебной практики позволит уберечься от необоснованных управленческих решений.

К правовым основам следует относить понятие недвижимости, соотношение гражданского и земельного законодательства, общие положения о сделках, виды и особенности сделок с недвижимостью.

Кроме того, определяя круг общественных отношений, мы ограничиваем его наличием особого объекта — объекта недвижимости. Начнем с базовых понятий гражданского и земельного законодательства.

Статья 128 ГК РФ вводит понятие объектов права. Последующая детализация прежде всего связана с классификацией вещей на движимые и недвижимые (ст. 130 ГК РФ), а основной характеристикой наряду с неразрывной связью с землей является несоразмерное изменение стоимости при перемещении объектов. Необходимо обратить внимание на характеристику объектов — это прежде всего те, которые связаны с землей, и сами земельные участки. Но сразу встречается особенность — наличие такого элемента, как незавершенное строительство — по своей сути это еще не объект недвижимости, и его отнесение к объектам недвижимости находится в противоречии с самим определением. Такое положение следует относить к правовому регулированию отношений долевого участия в строительстве, которые подлежат государственной регистрации как обременение будущего объекта недвижимости с последующей регистрацией самого права на правообладателя этого обременения, после завершения строительства. Критерием незавершенного строительства выступает судебная практика, по которой считается, что к ним следует относить объекты, на которых завершено возведение нулевого цикла.

В порядке положений ст. 130 ГК РФ в редакции Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ к объектам недвижимости отнесены предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В понятие «объекты недвижимости» также входят особые объекты, к которым относятся суда воздушные, морские, внутреннего плавания, космические объекты. В литературе их часто называют квазинедвижимостью.

Сравнительно небольшой период времени привел к пониманию того факта, что действия с недвижимым имуществом находятся в области особых интересов государства, а их регистрация является особой формой государственного контроля порядка совершения сделок с недвижимостью. Законодатель вводит понятие государственной регистрации недвижимости в ст. 131 ГК РФ, определяя порядок совершения сделок с недвижимостью как сделок в простой письменной форме, подлежащих государственной регистрации.

Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В порядке определения объектов, подлежащих государственной регистрации, исчерпывающий перечень дает специальный закон:

— ст. 19 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 29 июля 2017 г.) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10 августа 2017 г.),.

т.е. жилищный фонд субъектов РФ подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти;

— п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 29 июля 2017 г.) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 11 августа 2017 г.) определяет, что внесению в Единый государственный реестр недвижимости подлежат сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, объектах незавершенного строительства, единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, т. е. перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также — объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее — государственный кадастровый учет).

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью сегодня не требуется, оно находится на усмотрении сторон.

К специальному правовому регулированию сделок с недвижимостью следует относить нормативный акт — Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 3 июля.

• 2016 г. № 315-ФЗ) для отношений, возникших в предшествующий период, и Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 29 июля
• 2017 г.) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 11 августа 2017 г.) — в настоящее время (далее — Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Переход на новую редакцию закона решает глобальную задачу — организации учета недвижимости по единому сквозному номеру реестра ЕГРН: земельный участок — строение, связанное с этим земельным участком.

Отметим, что государственной регистрации подлежат:

— право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В известных случаях, перечисленных в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрация государственным органом может быть приостановлена, в регистрации может быть отказано.

Особо следует отметить, что в развитие принципов п. 67 Положения о федеральной службе охраны Российской Федерации, введенного в действие Указом Президента РФ от 7 августа 2004 г. № 1013 (ред. от 29 марта 2017 г.) «Вопросы Федеральной службы охраны Российской Федерации» о реализации в соответствии с законодательством РФ права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, владения, пользования и распоряжения (оперативного управления) недвижимым и движимым имуществом органов государственной охраны, находящимся в федеральной собственности; осуществляет содержание, эксплуатацию, текущий и капитальный ремонт зданий, сооружений и объектов, закрепленных за ФСО России, данные положения дополнены подп. 67.1, который позволяет принимать решения об изъятии земельных участков для государственных нужд Российской Федерации в целях строительства и реконструкции объектов федерального значения, которые необходимы для осуществления полномочий ФСО России (подп. 67.1 введен Указом Президента РФ от 29 марта 2017 г. № 131).

Деятельность государства по регистрации недвижимости в широком смысле — это проявление контрольной, надзорной функции государства. Несоблюдение установленного порядка регистрации влечет недействительность сделок с недвижимостью, что является по своей природе особым механизмом защиты права собственности и ограниченных вещных прав на объекты недвижимости.

Действия по управлению недвижимостью регламентируются соответствующими нормами законодательства по порядку совершения сделок и направлены на достижение типового юридического результата, который сводится к положениям перехода права собственности.

(по содержанию, правомочия пользования, владения, распоряжения) и ограниченных вещных прав (правомочия пользования, владения — так, например, происходит в случае аренды) к третьим лицам на законных основаниях.

В своей жизни мы совершаем самые разные действия: ходим, пишем, управляем автомобилем и т. п. В юридическом смысле действия определяются законом, такое определение дает ГК РФ — действия, направленные на приобретение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ), т. е. вводит понятие сделки. Особое внимание следует уделить понятиям действительности и недействительности сделок (общий порядок — ст. 166 ГК РФ) и общим последствиям их недействительности (ст. 167 ГК РФ). Почему следует понимать правильный порядок совершения юридически значимых действий — сделок (условия действительности сделок)? Потому что к ним, в случае их недействительности, по закону могут быть применены общие положения о недействительности — положение о двусторонней реституции, т. е. возврат сторон сделки в исходное положение до совершения сделки, а в некоторых случаях — и иные негативные последствия.

Общий смысл действительности сделок предполагает согласование сторонами всех существенных условий действия, совершаемого сторонами, и предписанных законом для действия данного вида. Они бывают предписанными в законе и согласованными сторонами. Например, для купли-продажи недвижимости закон предписывает обязательно согласовать предмет, цену и пройти государственную регистрацию такой сделки. Но стороны могут дополнительно согласовать условие нотариального удостоверения конкретной сделки для более однозначного подтверждения намерения сторон на совершение такой конкретной сделки.

Понятие вещных прав регулируется ст. 209, 216 ГК РФ. К абсолютному вещному праву относится право собственности.

Следует различать право собственности в субъективном и объективном смыслах.

В объективном смысле это набор правовых норм, которые обеспечивают правообладателю правомочия пользования, владения и распоряжения имуществом, как своим, и дают возможность устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу господства собственника над вещью.

В субъективном смысле это юридически обеспеченное право лицаправообладателя пользоваться, владеть и распоряжаться вещью, как своей, в соответствии с законом, не нарушая права третьих лиц, и также устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу господства собственника над вещью.

Субъективное право собственности закрепляет за конкретным лицом обязанность содержать такое имущество. Например, собственник жилого помещения многоквартирного дома обладает долевой собственностью на общее имущество этого многоквартирного дома и несет обязанность содержать в соответствующих долях такое имущество, а также нести ответственность за вред, причиненный таким имуществом. Закрепление права за конкретным лицом происходит в процессе государственной регистрации права на объекты недвижимости.

Ограниченные вещные права определены ст. 216 ГК РФ и связанными с ней нормами законодательства, а положения об аренде недвижимости — параграфами 4, 5 гл. 34 ГК РФ.

В области управления недвижимостью следует учитывать специфику земельного законодательства. Оно имеет три уровня нормативного регулирования: нормативные акты федерального значения, нормативные акты субъектов РФ, акты нормативного характера муниципалитетов.

Структура земельного законодательства:

• • нормы земельного права;
• • нормы воздушного, водного, лесного права;
• • законодательство о недрах, об особо охраняемых территориях;
• • нормы гражданского законодательства.

Приоритетное значение имеют нормы земельного законодательства, кроме тех случаев, когда они прямо указывают на приоритет норм другого законодательства.

Разграничение норм земельного и гражданского права возникает в порядке положений ст. 3 ЗК РФ. Так, правила купли-продажи земельных участков определяются нормами гражданского законодательства. Но отчуждение земельного участка, имеющего важное природоохранное назначение, возможно только после разрешения компетентного государственного органа, обладающего правом менять целевое назначение земельного участка.

Иногда в земельном законодательстве делается отсылка к гражданскому законодательству. Нормы гражданского права применяются и в тех случаях, когда существует пробел в земельном праве, а определенные земельные отношения в силу их имущественного содержания и однородности с гражданскими отношениями могут быть урегулированы именно нормами гражданского права.

Нормы административного права применяются только к тем земельным отношениям, участники которых находятся в отношении власти и подчинения. Это может происходить в случаях самовольного захвата земли, когда компетентный орган государственной власти, опираясь на закон, решает вопрос об изъятии, в порядке наказания, земельного участка без возмещения убытков правонарушителю. А это значит, что государственный орган принимает управленческое решение (административно-правовой акт), на основании которого прекращается право пользования землей. Данное решение является обязательным для органов землеустроительной службы, которые выясняют границы спорного участка в натуре на местности и передают его другому пользователю — собственнику или арендатору. Данное решение является обязательным:

• 1) для бывшего незаконного пользователя, так как он не вправе игнорировать требования, содержащиеся в документе государственного органа;
• 2) для законного пользователя земельным участком, который начинает самостоятельно хозяйствовать на принадлежащем ему участке, так как внутрихозяйственное использование земельного участка, принадлежащего гражданину на законных основаниях, регулируется только нормами земельного законодательства.