Сравнительный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости

Это один из трех подходов к оценке, обязательный к применению при установлении рыночной стоимости недвижимости.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость¹.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным^[1][2].

Данный подход предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта недвижимости тем же самым образом, что и для сопоставимых объектов-аналогов, недавно проданных на данном сегменте рынка. Исходя из данного утверждения, можно сделать следующие выводы.

• 1. В основе сравнительного подхода лежит принцип замещения, интерпретируемый в данном случае следующим образом: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену, большую, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость равной полезности, и, следовательно, цены, заплаченные за схожие или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость объекта недвижимости, который подвергается оценке.
• 2. Сравнительный подход применяется, когда имеется информация об относительно недавних, надежных сделках или предложениях с объектами-аналогами, являющихся основой для анализа. Для тех объектов недвижимости, для которых возможно подобрать достаточное количество сопоставимых продаж, сравнительный подход является лучшим индикатором рыночной стоимости.
• 3. Поскольку подход основан на информации, основанной на рыночных данных, в основе данного подхода лежит не только принцип замещения, но и принципы спроса и предложения, пропорциональности, зависимости, ожидания и изменения. Принцип вклада является определяющим для определения количественного значения корректировки.

Преимущества сравнительного подхода:

• • наиболее простой подход, выглядящий логично и убедительно (самоочевидно) даже для неспециалиста;
• • статистически обоснованный, так как опирается на цифры, отражающие тенденции рынка;
• • предлагаемые методы корректировки просты, логичны и убедительны;
• • обеспечивает оценщика данными для других подходов к оценке, собирая информацию о рынке;
• • при должной добросовестности оценщика и тщательности проведенного анализа сравнительный подход представляет собой лучший индикатор рыночной стоимости недвижимости.

Недостатки сравнительного подхода:

• • основан на анализе прошлых событий, не принимает в расчет будущие ожидания;
• • данные по сопоставимым объектам не всегда имеются, и, независимо от стараний оценщика, может не найтись достаточного количества объектов-аналогов (не менее трех);
• • требует внесения поправок, но при наличии достаточно большого числа корректировок снижается достоверность полученных результатов;
• • часто нельзя установить чистоту сделок, так как индивидуальные продажи нередко имеют индивидуальную мотивацию, которая влияет на цену сделки.

Сравнительный подход применяется, когда существует активный рынок объектов недвижимости, представленных на продажу, с большим количеством недавних и надежных сделок (предложений).

Предпочтение ему отдается ввиду получения непосредственных ценовых характеристик при оценке жилых домов (квартир), коммерческих объектов с развитым рынком, земельных участков (при развитом рынке земельных участков).

Применение сравнительного подхода нецелесообразно, когда существует минимальный или отсутствует рынок конкретного вида недвижимости; объект оценки несет экономические потери или обременения, редкие для данного сектора рынка; нарушаются условия типичной мотивации рыночной сделки (объект недвижимости специального назначения, в случае ликвидации, продажа родственникам или партнерам и т. п.).

Этапы реализации сравнительного подхода в соответствии с ФСО № 1 представлен на рис. 3.4.

В соответствии с ФСО № 7 при реализации сравнительного подхода в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации могут использоваться качественные (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и др.) или количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод корректировок и др.), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

Рис. 3.4. Этапы реализации сравнительного подхода.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Остановимся подробнее на методе корректировок. Разобьем этапы реализации сравнительного подхода методом корректировок более подробно и рассмотрим эти этапы.

В целом сравнительный подход требует осуществления следующих этапов.

• 1. Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и могут являться объектами-аналогами для объекта оценки.
• 2. Сбор и проверка достоверности и точности информации по каждому отобранному объекту-аналогу.
• 3. Выбор единиц сравнения и сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.
• 4. Расчет корректировки и корректировка значений цен продаж по каждому сопоставимому объекту в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
• 5. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.

Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода может быть представлена в виде следующей формулы:

где к — количество аналогов; С₀ — оценка рыночной стоимости объекта оценки; — вклад г-го аналога в стоимость объекта оценки.

к

(? Wj =1); С₀, — оценка рыночной стоимости объекта оценки с исполь;

i=i.

зованием информации о цене г-го аналога.

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i-ro аналога может быть записана следующим образом:

где Ц, — цена i-ro аналога; п — количество ценообразующих факторов; ДЦу — корректировка цены i-ro аналога по j-му ценообразующему фактору (элементу сравнения).

Особое значение имеет правильное внесение поправок (корректировок) в имеющиеся данные о ценах при определении стоимости оцениваемого объекта. При этом следует попытаться ответить на вопрос: «За какую сумму был бы продан сравниваемый объект, имей он те же характеристики, что и данный объект?» Например, если объект-аналог — коттедж — расположен в курортной зоне, т. е. в живописном месте с лучшими экологическими характеристиками, и это превосходство оценивается рынком в 2000 долл., то его фактическая цена продажи должна быть уменьшена на 2000 долл.

Расчет величины корректировки предполагает применение соответствующих методов расчета корректировок. Имеется целый ряд такого рода методов.

Наиболее точным способом определения величины корректировки являются количественные методы их определения, и одним из наиболее распространенных является метод анализа парных продаж. Остановимся на данном методе подробнее. Данный метод заключается в анализе пар продаж сопоставимых объектов, отличающихся только по одному признаку, по которому и необходимо найти величину корректировки. Парная продажа — это продажа двух объектов (чистая пара), которые являются аналогами по всем характеристикам, за исключением одной характеристики, поправку на которую необходимо оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене объекта-аналога.

Пример 3.1. Определить величину корректировки на наличие дополнительного элемента, используя сведения о парных продажах по объектам-аналогам (табл. 3.3).

Таблица 3.3

Определение величины поправки с использованием метода анализа парных продаж.

Оценщик определяет среднее значение поправки: 9000 тыс. руб.

Медианное значение (серединное значение монотонного ряда): 9000 тыс. руб. Модальное значение (наиболее часто встречающееся): нет.

Таким образом, рассчитанная корректировка составляет 9000 тыс. руб.

При этом данная поправка отражает вклад данного дополнительного элемента в стоимость объекта, а не затраты на добавление данного элемента.

Пример расчета арендной ставки методом корректировок с расчетом поправок методом анализа парных продаж приведен в табл. 3.6.

Особое внимание следует обращать на знаки вносимых поправок.

Применение варианта внесения процентных поправок требует учета порядка внесения поправок. Возможны два варианта:

• 1) на кумулятивной основе (каждая последующая поправка применяется к уже откорректированной цене);
• 2) на независимой основе (суммированием).

На независимой основе корректировки проводятся тогда, когда определенно установлено, что покупатели на рынке будут оценивать корректируемые характеристики независимо друг от друга.

Поправки в процентах производятся на кумулятивной основе, если оценщик определил, что каждая поправка влияет на другие поправки.

Результат будет различным в зависимости от того, какой метод будет применен.

Пример 3.2. Если оценщик имеет данные о продаже объекта сравнения за 100 000 долл, и считает, что оцениваемый объект на 10% лучше по одной характеристике, но на 5% хуже по второй характеристике, и на 5% — по третьей, то при суммировании поправок он получит ту же величину в 100 000 долл., а при использовании кумулятивного подхода — около 99 000 долл. При этом применяемые процентные величины корректировок должны быть рассчитаны и тем самым обоснованы, а не просто назначены.

В связи с этим возникает вопрос о том, какие же поправки следует вносить по элементам сравнения на кумулятивной основе, а какие — на независимой основе.

Элементы сравнения — это ценообразующие показатели собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости.

Правила, выработанные на основе опыта оценки, разрешают эту проблему порядка проведения корректировок по элементам сравнения следующим образом:

• • поправки, отражающие условия сделки, следует вносить на кумулятивной основе;
• • поправки, относящиеся к показателям объекта оценки, вносятся на независимой основе.

Поправки, отражающие условия сделки, включают в себя:

• • передаваемые права на объект оценки в сравнении с объектамианалогами;
• • условия финансирования (наличные, безналичные, с использованием заемных средств) объекта оценки в сравнении с объектами-аналогами;
• • условия продажи (скидки, рассрочки) объекта оценки в сравнении с объектами-аналогами;
• • время продажи (учет изменений в ценах за время после продаж) объекта оценки в сравнении с объектами-аналогами.

Поправками, относящимися к показателям объекта оценки, являются:

• • местоположение (для объектов недвижимости) объекта оценки в сравнении с объектами-аналогами;
• • физические характеристики объекта оценки в сравнении с объектами-аналогами,
• • экономические характеристики объекта оценки в сравнении с объектами-аналогами;
• • функциональное назначение объекта оценки в сравнении с объектами-аналогами;
• • наличие дополнительных элементов стоимости (например, наличие движимого имущества).

В ФСО № 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, выделены следующие элементы сравнения:

• • передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
• • условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
• • условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
• • условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
• • вид использования и (или) зонирование;
• • местоположение объекта;
• • физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
• • экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
• • наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
• • другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Приведем пример на последовательность проведения корректировок при реализации сравнительного подхода.

Пример 3.3. Определить рыночную стоимость оцениваемого объекта (заполнив табл. 3.4), если объект сравнения был продан шесть месяцев назад за 60 000 руб. Изменение цен на рынке — рост 10% в год.

Таблица 3.4

Расчетная таблица

После внесения всех поправок последним этапом оценщик согласовывает скорректированные цены объектов-аналогов и дает обоснование стоимости, полученной сравнительным подходом. При этом оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов (ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости определяется на основе согласования результатов корректировки продаж объектов-аналогов. Наиболее доступны следующие способы согласования результатов оценки: определение среднеарифметической величины, математическое взвешивание и субъективное взвешивание результатов оценки.

Пример реализации сравнительного подхода для объекта недвижимости с согласованием откорректированных цен объектов-аналогов приведен далее.

Пример 3.4. Определить рыночную стоимость коттеджа с сауной и подземным гаражом. При анализе были выявлены следующие продажи:

• 1) объект продан в этом году по цене 2900 тыс. руб., имеет сауну и бассейн;
• 2) объект продан в этом году за 2860 тыс. руб., имеет подземный гараж;
• 3) объект продан в этом году за 3000 тыс. руб., имеет бассейн и подземный гараж.

Установлено, что вклад сауны в стоимость составляет 50 тыс. руб.; бассейна — 60 тыс., гаража — 90 тыс. руб. Решение приведено в табл. 3.5.

Таблица 3.5

Расчет стоимости объекта.

Поскольку откорректированные цены несколько отличаются друг от друга, нужно рассчитать средневзвешенную цену. Наибольший вес придается тому объекту, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому. Степень близости можно оценить с использованием метода экспертных оценок. При отсутствии экспертов вес каждого аналога можно определить по количеству выполненных корректировок его цены. Считается, что каждая корректировка выполняется с ошибкой. Следовательно, чем больше корректировок цены аналога, тем меньше его вес при формировании итоговой стоимости объекта оценки.

Цена первого объекта была подвергнута одной корректировке. Цена второго и третьего — двум корректировкам. Учитывая, что вес аналога должен быть обратно пропорционален количеству корректировок, используется следующее правило его расчета:

где fcj, k₂, k₃ — количество корректировок цен первого, второго и третьего аналогов соответственно.

Рассчитаем веса каждого аналога по приведенной формуле:

Учитывая вклад каждого объекта в стоимость, рассчитаем ее. Стоимость объекта равна (2910 тыс. • 0,5 + 2930 тыс.? 0,25 тыс. + 2990 тыс. • 0,25) = 2935 тыс. руб., или округленно, 2940 тыс. руб.

• [1] Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (утв. приказом Минэкономразвития Россииот 20 июля 2007 г. № 256).
• [2] Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (утв. приказомМинэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611).