Документы территориального планирования

Основными документами территориального планирования являются схемы территориального планирования, составляемые для территории РФ, субъектов федерации и муниципальных образований. Схемы разрабатываются также в целях развития и размещения особо охраняемых природных территорий, защиты территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций. Схемы территориального планирования содержат положения о территориальном планировании и соответствующие карты (схемы).

На картах планируемого размещения объектов федерального значения отображаются планируемые объекты определенной отрасли. В обосновывающих материалах указываются также существующие и строящиеся объекты, административно-территориальные границы, границы особых экономических зон и муниципальных образований, территории объектов культурного наследия. На них также наносятся зоны с особыми условиями использования территорий, территории, подверженные риску возникновения чрезвычайных ситуаций, и др. Карты могут быть выполнены в масштабе 1: 100 000, а фрагменты — в масштабе 1: 50 000, 1: 25 000^[1].

Аналогично разрабатываются схемы территориального планирования регионов. Составляется перечень планируемых к размещению объектов, содержащий их наименование, вид, назначение, основные характеристики, местоположение. Если в связи с размещением данных объектов необходимо установить зоны с особыми условиями использования территорий, указываются их границы и характеристики. К таким зонам относятся санитарно-защитные зоны и зоны санитарной охраны источников водоснабжения, водоохранные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия и др.

Проект схемы территориального планирования подлежит согласованию с уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, высшими исполнительными органами государственной власти соседних регионов и заинтересованными органами местного самоуправления муниципальных образований. Согласованию подлежат, в частности, вопросы изменения границ земельных участков, размещения объектов капитального строительства регионального значения, которые могут оказать негативное воздействие на окружающую среду.

Срок согласования проекта региональной схемы территориального планирования не может превышать три месяца. Если в этот срок заключения не поступили, проект схемы считается согласованным.

Заключения на проект схемы территориального планирования субъекта РФ могут содержать согласие или несогласие с проектом при обосновании такого решения. В случае поступления заключений, содержащих несогласие с проектом схемы, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ создается согласительная комиссия, которая должна подготовить согласованный проект схемы территориального планирования. Максимальный срок работы согласительной комиссии не может превышать три месяца.

При подготовке схем территориального планирования муниципального района составляются материалы по обоснованию проекта, включающие в себя сведения о программах социально-экономического развития, обоснование вариантов решения задач территориального планирования, перечень планируемых к размещению объектов и перечень факторов риска возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера. Если планируется изменить границы населенных пунктов, то подлежащие перепрофилированию земельные участки также показывают на схемах.

Проект схемы территориального планирования муниципального района проходит согласования^[2]. Если же на землях муниципального района находятся особо охраняемые природные зоны или размещаемые объекты могут воздействовать на лесные участки и водные объекты, необходимо согласовывать схему с федеральными органами или с органом власти субъекта федерации. Аналогично согласовывается схема при планировании размещения на территории района объектов федерального или регионального значения.

На схеме показывают населенные пункты, границы земель различного назначения, объекты транспортной и инженерной инфраструктуры, объекты здравоохранения, образования, культуры, спорта, предприятия производственной сферы и др.

Для поселений и городских округов разрабатываются генеральные планы. Положение о территориальном планировании поселения (округа) содержит сведения о планируемых объектах и параметры функциональных зон.

В материалах по обоснованию генеральных планов содержатся:

• • сведения о программах социально-экономического развития;
• • обоснование выбранного варианта размещения объектов;
• • оценка влияния планируемых объектов на комплексное развитие территории;
• • характеристики планируемых объектов федерального, регионального и местного значения;
• • границы поселения или городского округа, населенных пунктов, входящих в состав поселения или городского округа;
• • местоположение существующих и строящихся объектов местного значения;
• • границы особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, территорий объектов культурного наследия, зон с особыми условиями использования территорий;
• • границы территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, и др.

При наличии на территориях поселения объектов культурного наследия генеральный план должен учитывать ограничения использования земельных участков, расположенных в зонах охраны объектов культурного наследия. Генеральный план может составляться в масштабах 1: 50 000, 1: 25 000, 1:10 000 и крупнее^[3].

Проект генерального плана до его утверждения подлежит согласованию, официальному опубликованию и обязательному рассмотрению на публичных слушаниях. Генеральный план поселения или городского округа утверждается представительным органом местного самоуправления поселения или городского округа с учетом протоколов публичных слушаний.

На основании генерального плана разрабатываются программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселений и городских округов. Они должны быть утверждены представительными органами местного самоуправления.

К документам территориального зонирования относятся Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и Градостроительные регламенты (ГР). Градостроительный регламент зоны определяет ВРИ и ограничения использования земельных участков в пределах этой зоны.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, акваторий водоемов, земель запаса, особо охраняемых природных территорий (за исключением лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, участков в особых экономических зонах. Если же на какой-либо территории градостроительный регламент установлен, то внутри зоны могут существовать участки, на которые он не распространяется: территории общего пользования (улицы, площади, скверы, бульвары и т. п.), территории линейных объектов и мест добычи полезных ископаемых, памятников истории и культуры. На таких территориях использование земельных участков определяется уполномоченными органами государственной власти или местного самоуправления.

В ГР могут быть установлены предельные параметры разрешенного строительства, например максимальные и минимальные размеры земельных участков. Так, в Санкт-Петербурге минимальная площадь для индивидуального жилищного строительства составляет 0,03 га, для дачного хозяйства — 0,06 га, для садоводства и огородничества — 0,02 га¹. Там же установлено ограничение по максимальной высоте ограждений земельных участков жилой застройки вдоль улиц и проездов 1,8 м, а вдоль скоростных транспортных магистралей — 2,5 м. В Московской области предельные размеры участков составляют для ведения фермерского хозяйства от 2 до 40 га, садоводства — от 0,06 до 0,15 га, огородничества — от 0,04 до 0,10 га, дачного строительства — от 0,06 до 0,25 га. В Ленинградской области предельные размеры составляют для фермерского хозяйства — от 1 до 50 га, для садоводства — от 0,05 до 0,12 га, для дачного строительства — от 0,05 до 0,20 га.

Для подготовки проекта ПЗЗ главой местной администрации создается комиссия, устанавливаются порядок и сроки проведения работ. Для территории исторического поселения проект Правил подлежит дополнительному согласованию в Министерстве культуры РФ или в соответствующем органе исполнительной власти субъекта федерации. Глава муниципального образования организует проведение публичных слушаний по проекту Правил.

Правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления на основании протоколов публичных слушаний. В Москве и Санкт-Петербурге функции органов местного самоуправления при предоставлении участков выполняют органы государственной власти. ПЗЗ должны соответствовать генеральному плану поселения (округа). Для сельских поселений Правила могут быть утверждены без составления генеральных планов.

К документам по планировке территории относятся проекты планировки территории (ППТ), проекты межевания территории (ПМТ), градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ). Они выполняются перед проектированием конкретных объектов. Кроме того, при планировании территориального развития разрабатываются и заключаются договоры о развитии застроенной территории и договоры о комплексном освоении территории.

На этих документах выделяются элементы планировочной градостроительной структуры: микрорайоны, кварталы, улицы, линейные объекты. Они содержат размещение зданий и сооружений, красных линий^[4][5], улиц, основных коммуникаций и т. п.

Проекты планировки территории разрабатываются обычно на городской квартал, микрорайон, а также на линейный объект. В обосновывающие материалы к ПИТ включаются схемы расположения квартала (микрорайона), схемы существующего использования территории (опорный план), организации улично-дорожной сети, схемы границ территорий объектов культурного наследия и зон с особыми условиями использования территории, схемы вертикальной планировки и инженерной подготовки территории, размещения инженерных сетей.

Проект межевания территории может быть разработан совместно с ППТ в составе «Проекта планировки и межевания территории». В ПМТ указываются границы земельных участков, планируемых для размещения объектов строительства, формируемых и застроенных земельных участков. На чертежах межевания территории указываются также линии отступа от красных линий для размещения объектов, границы зон действия публичных сервитутов.

Градостроительный план земельного участка содержит градостроительную информацию об одном земельном участке. Он необходим для получения разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. На ГПЗУ указывают границы земельного участка, информацию о градостроительном регламенте и видах разрешенного использования, о существующих объектах строительства и объектах культурного наследия, о технических условиях на подключение (присоединение) к сетям. На плане указываются также границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства, границы зон действия публичных сервитутов. Сам планируемый объект на ГПЗУ не наносится.

Для линейных объектов вместо ГПЗУ используют ППТ и ПМТ.

Контрольные вопросы и задания

• 1*. Перечислите категории земель.
• 2*. Как выбрать вид разрешенного использования земельного участка для будущей стройки?
• 3*. Как можно изменить вид разрешенного использования земельного участка?
• 4*. Чем отличаются землеустроительные работы от кадастровых работ?
• 5*. Найдите на публичной кадастровой карте участок 78:31:1 015:1. Какой объект на нем расположен?
• 6*. Какие специальные зоны экономического развития вы знаете?
• 7*. Чем отличаются документы территориального планирования от документов по планировке территории?
• 8*. Какова роль градостроительного плана земельного участка?

• [1] Положение о составе схем территориального планирования Российской Федерации. Постановление Правительства РФ от 13 ноября 2006 г. № 680.
• [2] Порядок согласования проектов документов территориального планирования муниципальных образований, состав и порядок работы согласительной комиссии при согласованиидокументов территориального планирования муниципальных образований. Утв. приказомМинрегиона РФ от 27 декабря 2012 г. № 69.
• [3] Методические рекомендации по разработке проектов генеральных планов поселенийи городских округов. Утв. приказом Минрегиона РФ от 13 ноября 2010 г. № 492.
• [4] Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга. Закон Санкт-Петербургаот 16 февраля 2009 г. № 29−10.
• [5] Красные линии — линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числелинейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожныелинии и другие подобные сооружения (линейные объекты).