Расчет стоимости объектов ИС

Анализ всех подходов к оценке показал, что наиболее приемлем в данном случае доходный подход с учетом инвестиционных критериев, установленных патентообладателем в отношении дальнейшего использования объекта оценки.

Применяя доходный подход, рассчитаем стоимость объекта оценки на основе предоставленной заказчиком и собранной информации (ретроспективный анализ внедрений оцениваемой технологии на российском рынке, макроэкономические прогнозы и прогнозы емкости рынка внедрения, данные о тарифах на тепловую энергию и о себестоимости производства 1 Г кал тепловой энергии).

Модель № 1 представляет собой расчет стоимости объекта ИС методом дисконтирования экономии затрат и методом выигрыша в себестоимости. При этом оцениваемая технология централизованного теплоснабжения, защищенная патентами РФ № 2 148 211, № 2 168 113 и № 2 200 906, сравнивается со стандартной технологией теплоснабжения нового жилищного строительства, при которой тепло оплачивается по тем же ценам, что и при использовании объекта оценки.

Сравнение производится в стоимостном и натуральном показателях для различных групп потребителей (инвестор-девелопер, AO-энерго, бюджет). В качестве натуральных показателей анализируются расходы тепловой энергии на жилищное строительство; расход условного топлива на производство теплои электроэнергии; затраты инвесторов на получение технических условий (подготовку инженерной инфраструктуры); дотации бюджета на оплату части тарифов для населения за тепловую энергию; себестоимость производства единицы тепловой энергии на предприятиях РАО ЕЭС России.

Последовательность действий при использовании данного метода такова:

• • рассчитываются доходы как экономия затрат (выигрыш в себестоимости) по видам потребителей и производителей тепловой энергии. Расчет делается на период действия патентов, в течение которого предполагается монопольное владение технологией и ноу-хау;
• • рассчитывается прибыль как разница между доходами и расходами. К расходам относятся издержки, связанные с обеспечением режима конфиденциальности, расходы на правовую охрану объекта оценки и поддержание патентов, а также на продвижение запатентованной технологии;
• • из полученной прибыли вычитаются налоги по ставке 13%;
• • чистая прибыль (очищенная от налогов) распределяется между лицензиаром и лицензиатом «по правилу 25%»;
• • для каждого расчетного периода определяются коэффициент дисконтирования и фактор текущей стоимости. Расчетный денежный поток умножается на фактор текущей стоимости, в результате получается набор дисконтированных денежных поступлений;
• • стоимость прав на объект оценки определяется как сумма дисконтированных поступлений от экономии затрат и выигрыша в себестоимости.

Моделирование денежных потоков проводится на основе данных, полученных от компании, а также собранных в ходе исследования рынка и проведения оценки. Для дисконтирования денежных потоков используется номинальная ставка дисконтирования, которая в связи с предполагаемым изменением макроэкономической ситуации в России изменялась в течение прогнозного периода. При этом реальная ставка дисконтирования фиксирована па уровне, определенном для 2007 г., а номинальная ставка изменяется в связи с прогнозируемым изменением темпов инфляции.

Прогнозной период определяется сроком действия патентов и датой проведения оценки объекта.

При расчете методом DCF принято допущение о дисконтировании денежных потоков на середину периода (с учетом того, что организация получает доходы и осуществляет расходы равномерно в течение года).

Текущая стоимость определяется по формуле.

где F_t — фактор текущей стоимости и-го года; R — ставка дисконтирования; t — продолжительность периода от даты оценки до середины ?-го периода.

Определенная таким образом текущая стоимость умножается на величину денежного потока в прогнозном периоде за соответствующий период. Текущие значения стоимости дисконтированных денежных потоков складываются, и получается чистая текущая величина денежного потока за весь прогнозный период, что соответствует стоимости объекта оценки.

Поскольку дата оценки не является началом года, периоды дисконтирования несколько видоизменяются. Началом первого прогнозного периода является дата проведения оценки — 10 июня 2010 г., концом — 31 декабря 2010 г. Начало и конец периодов (со второго по четырнадцатый) соответствуют началу и концу календарного года, а 14-й период начинается 1 января 2020 г. и заканчивается датой окончания действия патента № 2 148 211 — 17 мая 2021 г.

Поэтому при расчете чистой текущей стоимости за первый период денежный поток (прогноз объемов строительства) взят нс за весь 2009 г., а за период с 10 июня по 31 декабря 2009 г. (продолжительность 205 дней, или 0,56 года).

С учетом принятых допущений дисконтирование проводится на середину каждого прогнозного периода, поэтому время от даты оценки до середины первого периода будет.

Продолжительность периодов от даты оценки до середины 2008;2021 составит:

Г,₀₀₈= 0,28−2+0,5 =1,06; Г_20|5 = 7,06 + 1 = 8,06;

Т_ш = 1,06 + 1 = 2,06; Г_20]6 = 8,06 + 1 = 9,06;

Т_2Ш= 2,06 + 1 = 3,06; Г_20|7 = 9,06+ 1 = 10,06;

Г₂₀" = 3,06 + 1 =4,06; Т_2Ш= 10,06+1 = 11,06;

Г_20|2 = 4,06 + 1 = 5,06; Г₂₀₁₉= 1 1,06+ 1 = 12,06;

7'₂₀₁₃= 5,06 + 1 = 6,06; Г₂₀₂₀= 12,06+1 = 13,06;

Г_2()|4=6,06+ 1 =7,06; Т_т = 13,06 + 501/365/2 = 13,75.

Последний расчетный период составляет 501 день (01.01.2020; 17.05.2021).

Оцениваемая технология позволяет инвестору снизить затраты на подготовку инженерной инфраструктуры (получение технических условий — ТУ) и на отопление построенных площадей (с момента ввода жилья до окончания прогнозного периода).

По стандартной технологии для строительства 1 млн м² нового жилья требуется подключение источника тепла в 120 Гкал, а при оцениваемой технологии — 80 Гкал. Средняя стоимость подключения за 1 Гкал — 2,5' млн р. Таким образом, при вводе 1 млн м² жилья экономия затрат составляет: (120 — 80)-2,5 = 100 млн р. Эта экономия происходит единовременно (в момент начала строительства) и рассчитывается на базе средней цены получения ТУ и прогнозного объема жилищного строительства с использованием оцениваемой технологии.

На отопление жилья по стандартной технологии (согласно СНиП) требуется в среднем 0,18 Гкал/м² в год, а при использовании оцениваемой технологии — 0,14 Гкал/ м². Этот эффект проявляется на протяжении действия патента для всего введенного жилья. При расчете эффекта предполагалось, что построенное жилье начинает эксплуатироваться в следующем прогнозном периоде (фактически через год после начала строительства).

При прогнозировании денежного потока «экономические эффекты» поделены между лицензиаром и лицензиатом по «правилу25%».

Расчетный суммарный экономический эффект от экономии затрат на подготовку инженерной инфраструктуры и на отопление построенного жилья за время действия патента составляет 10,17… 19,03 млрд р.

Оцениваемая технология позволяет энергетическим компаниям снизить себестоимость получения 1 Гкал тепловой энергии и тем самым увеличить объем отпуска тепла (при одновременном повышении КПД станции).

Структура себестоимости производства единицы тепловой энергии (1 Гкал):

топливо (30%)…90,0 р.

электроэнергия (4%)… 12,0 р.

заработная плата (15%)…45,0 р.

налоги (6%)… 18,0 р.

амортизация (8%)…24,0 р.

ремонты (15%)…45,0 р.

прочее (22%)…66,0 р.^[1]

За базу для расчетов принята средняя себестоимость производства тепловой энергии в размере 300 р./Гкал. Топливная составляющая при стандартной технологии составляет 90 р., а при оцениваемой — 60 р. ' При использовании оцениваемой технологии себестоимость получения 1 Гкал составляет 60 р., что обусловиваст повышение доходов за счет снижения себестоимости из расчета 240 р./ Г кал.

Согласно данным бывших Росстроя и РАО ЕЭС России, компании РАО ЕЭС обеспечивают теплом строительство строящегося жилья па 40%, а 60% вводимого в строй жилья обеспечивается теплом за счет «малой» энергетики. При оценке эффектов только для энергетических компаний этот факт учтен в расчетах (при определении объема строительства). В прогнозе денежных потоков и получаемых эффектов учтены ограничения Региональной экономической комиссии (эффекты от энергосберегающих технологий могут учитываться не более двух лет).

Согласно расчету, суммарный экономический эффект для энергетических компаний от дополнительных доходов от построенного жилья за время действия патента составит от 1,218 до 2,218 млрд р.

В настоящее время жильцы платят за тепловую энергию от 25 до 40% (в зависимости от региона), остальная часть оплачивается из регионального бюджета. По прогнозам, внедрение оцениваемой технологии позволит снизить дотации из бюджета до 10% от тарифов².

Для жильцов тариф на отопление и горячее водоснабжение снизится с 11,15 до 9,48 р./м² в месяц. Расчет выполним только для четырех прогнозных периодов, поскольку предполагается, что через 4 года население будет оплачивать услуги ЖКХ за тепло в полном объеме.

Суммарный экономический эффект от экономии затрат бюджета на дотации на отопление построенного жилья за время действия патента составил от 45 до 72 млн р.

На основании рассмотренных эффектов (строительство, энергетические компании, бюджет) построен прогноз денежных потоков и рассчитана стоимость объекта оценки методами дисконтирования экономии затрат и выигрыша в себестоимости. С учетом принятых допущений эта стоимость на дату проведения оценки составила:

• • для пессимистического сценария (вес 40%) — 0,71 млрд р.;
• • для оптимистического сценария (вес 60%) — 1,29 млрд р.

С учетом допущения о реализации сценариев расчетное значение стоимости по модели № 1.

будет.

0,712 • 0,4 + 1,294 • 0,6 =1,061 млрд р.

Расчет приведен в табл. 5.9, 5.10.

При расчете стоимости по модели № 2 применяются доходный и сравнительный подходы. Как и в модели № 1, используется техника дисконтирования денежных потоков. Прогнозные периоды, ставка дисконтирования и фактор текущей стоимости такие же, как в модели № 1. Основное различие состоит в построении денежного потока и способе определения исходных данных для расчета (табл. 5.11).

• 1 По данным ООО «Компания 7+11». — Режим доступа. — www. d-c.spb.ru
• 2 Матросов, Ю. Нормы и стандарты энергоэффективное™ зданий: региональный подход./ Ю. Матросов, Д.Гольдштейн. — http://www.cenef.ru/hoine-pg/hp-4 lr. htm

Сведения о платежах по заключенным лицензионным соглашениям.

В настоящей модели сделано предположение о том, что лицензионные договоры о передаче неисключительных прав на оцениваемые патенты и ноу-хау будут заключаться на тех же условиях, что и предыдущие. Далее с использованием сравнительного подхода рассчитан размер «чистого» паушального^[2] платежа (доля лицензиара с учетом скидок и отчислений) из расчета за 1 м² здания, построенного по оцениваемой технологии. Исходные данные для расчета получены от ООО «Компания 7+11» (табл. 5.12).

Средневзвешенное значение паушального платежа по заключенным договорам составило 99 р./м², а наименьшее значение — 48 р./м² здания, построенного с использованием оцениваемой технологии.

На основании прогноза жилищного строительства (см. табл. 5.2) и рассчитанных паушальных платежей построен прогноз денежных потоков (притоков и оттоков) и рассчитана стоимость объекта ИС.

Для пессимистического сценария паушальный платеж в первом прогнозном периоде принят в размере 48 р./м², паушальный платеж на последующие прогнозные периоды индексируется в соответствии с темпом роста инфляции.

В модели № 2, как и в модели № 1, при расчете денежного потока учтены расходы на правовую охрану, поддержку, продвижение, а также комиссионные в размере 3%.

Расчетное значение стоимости объекта оценки при использовании комбинированного метода с учетом принятых допущений округленно составило:

• • для пессимистического сценария (вероятность сценария — 40%) — 0,62 млрд р.;
• • для оптимистического сценария (вероятность сценария — 60%) — 2,28 млрд р.

С учетом принятого допущения о реализации сценариев расчетное значение стоимости по модели № 2 округленно составит:

0,619 • 0,4 + 2,283 • 0,6 = 1,617 млрд р.

• [1] По данным специалистов ОАО «Российские коммунальные системы», среднее значение по РФ составляет2…3 млн р., в Москве — 4…5 млн р.
• [2] Паушальный платеж — лицензионное вознаграждение в виде твердо зафиксированной в лицензионномсоглашении суммы, которая устанавливается исходя из оценок возможного экономического эффекта и ожидаемойприбыли лицензиата при использовании лицензии. Паушальный платеж может производиться единовременно, в разовомпорядке и в рассрочку.