Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный (рыночный) подход основан на анализе рыночных продаж и является основой для большинства оценок объектов недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на легко доступной для оценщика рыночной информации, позволяет обеспечивать простое, логически обоснованное суждение о цене объекта. Наиболее распространенным методом в сравнительном подходе является метод прямого сравнительного анализа продаж.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основан па принципе замещения, который применительно к данному методу предполагает, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретный объект собственности больше, чем обойдется приобретение другого объекта, аналогичной полезности.

Процесс использования этого метода довольно прост — подбирается объект недвижимости, аналогичный оцениваемому объекту, который уже имеет известную рыночную цену; затем после сравнения их технико-экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая стоимость.

Технология применения сравнительного подхода при оценке стоимости недвижимости включает в себя пять этапов:

• 1) сбор сравнительных данных;
• 2) изучение сделок и выбор сопоставимых объектов;
• 3) временные корректировки;
• 4) корректировка различий по сопоставимым объектам недвижимости;
• 5) вынесение решения о стоимости недвижимости.

Первый этап — сбор сравнительных данных. Оценщик собирает максимально возможное количество информации о продаже аналогичных объектов недвижимости. Источниками информации могут служить: регистрация владельцев, информация коллег, официальные записи и статистические данные. В обязательном порядке должна присутствовать информация о стоимости 1 м² площади объекта, дате сделки, местонахождении объекта, об условии сделки и других показателях, которые оценщик сочтет необходимыми. Объекты должны быть сходными по назначению использования, качеству, передаваемым правам, местоположению. Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый; сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента условиях.

Второй этап — изучение сделок и выбор сопоставимых объектов. Здесь важно, чтобы сделка состоялась между двумя независимыми сторонами и на уплаченную цену не повлияли никакие факторы, в том числе и близкие отношения между сторонами. Кроме того, оценщик должен изучить условия, на которых были достигнуты договоренности о сумме продажи объекта или арендной платы, сравнить эти величины с рыночной информацией по данному поводу. Арендная плата за новое здание, к примеру, на рынке недвижимости может быть хорошим индикатором, а сделка между связанными обязательствами партнерами или родственниками — нет, так как принцип добровольного отчуждения в данном случае будет отсутствовать.

Срок экспозиции — это время, которое объект должен находиться на рынке для того, чтобы быть реализованным. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка. В случае если объект был реализован за период времени гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это скорее всего свидетельствует о том, что цена была занижена. Напротив, если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, цена по всей вероятности — завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются:

• 1) права собственности на недвижимость;
• 2) условия финансирования;
• 3) условия и время продажи;
• 4) местоположение;
• 5) физические характеристики.

Тре?пий этап — временные корректировки. Очень часто оценщик располагает информацией о сделках, которые произошли несколько лет назад. В условиях экономики с высоким уровнем инфляции нужно знать точную дату сделки, чтобы сделать математические или качественные поправки при анализе данных.

Четвертый этап — корректировка различий по сопоставимым объектам недвижимости. В реальной практике трудно найти абсолютно похожие объекты недвижимости по размеру, местоположению, возрасту, конструкции, планировке и другим параметрам. Поэтому в стоимость сопоставимого объекта вводятся поправки (поправочные коэффициенты), которые учитывают эти различия.

Поскольку объекты часто различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения реализованных объектов с оцениваемой собственностью можно столкнуться с большими сложностями, поэтому имеющиеся данные необходимо привести к общему знаменателю. Таким общим знаменателем может быть либо физическая единица (цена за 1 м²), либо экономическая.

В различных сегментах рынка недвижимости оценщик может использовать различные единицы сравнения. Единицы сравнения земли:

• • цена за 1 га;
• • цена за 1 сотку;
• • цена за 1 фронтальный метр;
• • цена за 1 м².

Единицы сравнения застроенных участков:

• • цена за 1 м² общей площади;
• • цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;
• • цена за 1 м³.

При оценке торговых объектов удобно использовать в качестве единиц измерения 1 м² торговой площади или 1 фронтальный метр фасада. Спортивные арены, театры, рестораны, гостиницы, гаражи, автостоянки и т. д. удобно оценивать, пользуясь единицей, приносящей доход, например: одно посадочное место, одно стояночное место и т. д. В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения все поправки делятся на процентные и денежные (стоимостные).

Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент. К процентным поправкам можно отнести, например: поправки на местоположение, износ, время продажи, наличие лифта и т. д.

Денежные (стоимостные) поправки можно, в свою очередь, также разделить на две группы: относительные и абсолютные.

Относительные денежные поправки — денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

Абсолютные денежные поправки — денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом. Они изменяют цену объекта на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Для расчета и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

• • методы, основанные на анализе парных продаж;
• • метод прямого анализа характеристик;
• • статистические методы;
• • экспертные методы.

Метод анализа парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и применить его для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.

Положительная особенность метода заключается в том, что объекты парной продажи не обязательно должны являться сопоставимыми к оцениваемому. Однако для достоверности расчета необходимо, чтобы парная продажа относилась в тому же сегменту рынка, что и оцениваемый объект. Поправки, определяемые с помощью метода анализа парных продаж, могут быть как процентными, так и денежными.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и переработкой большого количества информации.

Метод прямого анализа характеристик. Методом анализа парных продаж при наличии достаточной информации можно рассчитать и ввести любые поправки. Однако информация есть не всегда, поэтому ряд поправок рекомендуется рассчитывать методом прямого анализа характеристик. Так рассчитываются, например, поправки на время продажи объекта, на износ объекта, а также на многие дополнительные улучшения (наличие или отсутствие коммуникаций, проведенный ремонт и др.).

Поправка на время продажи объекта отражает фактически изменение покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости, т. е. инфляцию на рынке недвижимости.

Статистические методы. В сравнительном (рыночном) подходе к оценке недвижимости часто применяются статистические методы, основанные на анализе значительных выборок данных из базы. Наиболее распространенным является метод корреляционно-регрессионного анализа, который основан на предположении о существовании подвергающейся формализации зависимости между вариацией цен объекта и вариацией тех или иных его характеристик.

Как правило, рассматриваются достаточно простые виды корреляционных зависимостей:

• • линейная: у = а + Ьхг>
• • квадратичная (параболическая): у = а + Ъх + сх²;
• • обратная (гиперболическая): у = а/хг,
• • степенная: у = а + Ь^х.

Эти формулы описывают парную корреляционную связь. Коэффициенты в этих формулах рассчитываются методом наименьших квадратов, основанном на том, что теоретически рассчитанные значения результативного признака (г/) должны минимально отличаться от эмпирических значений.

Экспертные методы расчета и внесения поправок основаны на представлении оценщика о том, является ли оцениваемый объект хуже иди лучше аналога. Эти поправки обычно рассчитываются как процентные и определяются примерно по следующей схеме.

1. Оцениваемый объект лучше аналога на 10%, следовательно цена аналога должна вырасти, чтобы отразить эту разницу. Это может быть выражено следующим образом: пусть стоимость объекта оценки — X, а цена аналога — 1,0. Тогда.

Действительно, мы умножаем цену аналога на 1,1, чтобы рассчитать стоимость оцениваемого объекта. Получаемая процентная поправка к цене сопоставимой продажи равна 0,1, т. е. 10%.

2. Оцениваемый объект на 10% хуже аналога. Чтобы учесть это различие, цену аналога необходимо уменьшить:

Действительно, мы умножаем цену аналога на 0,9 для расчета стоимости оцениваемого объекта. Получившаяся процентная поправка к цене аналога составляет -0,1 или -10%.

3. Аналог на 10% лучше оцениваемого объекта. Цена аналога должна уменьшиться для отражения этого различия:

откуда X = 0,909.

Здесь мы разделим цену аналога на 1,1 для расчета стоимости оцениваемого объекта. Процентная поправка к цене аналога равняется: 1,00 — 0,909 = = 0,091 или 9,1%.

4. Аналог на 10% хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти, чтобы выразить это отличие:

откуда X = 1,11.

В данном случае мы делим цену сопоставимого объекта на 0,9, чтобы рассчитать стоимость оцениваемого объекта.

Экспертными методами можно оценивать также поправки на конкретные характеристики. Например, отсутствие при оцениваемом объекте мусоропровода или мусоросборника может уменьшать стоимость объекта примерно на 1,5—2,5%. Сезонные колебания активности рынка дают поправку до 10% (как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, в зависимости от сезона и сегмента рынка, к которому относится объект).

В заключение необходимо отметить, что в случае, если приходится вносить большое количество разнородных поправок, порядок внесения поправок оказывает существенное влияние па итоговое значение стоимости.

Если поправки к цене сопоставимых объектов выражены в рублях или долларах, то неважно, в какой последовательности они будут вноситься. Если же поправки выражены в процентах, то последовательность их внесения будет влиять на конечный результат (на стоимость оцениваемого объекта).

Строгой последовательности внесения поправок не существует, однако Институт оценки США рекомендует следующую последовательность внесения поправок:

• 1) состав имущественных прав;
• 2) условия финансирования;
• 3) условия продажи;
• 4) время;
• 5) местоположение;
• 6) физические характеристики.

Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность действий продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

Пятый этап — вынесение решения о стоимости недвижимости. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные величины должны быть согласованы, что дает итоговую оценку стоимости. Простой расчет среднего арифметического между скорректированными ценами аналогов, как правило, в данном случае неприменим. Для более точного результата необходимо взять средневзвешенную величину, причем взвешивать результаты корректировок необходимо по тем параметрам, поправки на которые не рассматривались. Кроме того, чем меньшее количество и величина поправок вносились в начальную цену аналога при корректировке, тем больший вес имеет данный аналог в процессе итогового согласования данных. Полезным является расчет таких показателей, как мода (среднее на модальном интервале), а также медиана.