Ипотечные ценные бумаги

Помимо вышеперечисленных ценных бумаг в сфере недвижимости все больший интерес вызывают ипотечные ценные бумаги. Суть ипотечных ценных бумаг заключается в том, что организация, предоставившая кредит под залог объекта недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам.

Закон об ипотечных ценных бумагах устанавливает виды ипотечных ценных бумаг и удостоверяемые ими права, требования к их форме, порядок и процедуру их эмиссии, особенности обращения, а также особый способ обеспечения исполнения обязательств эмитента по ипотечным ценным бумагам.

Отличительной особенностью ипотечных ценных бумаг является особый способ их обеспечения — обеспечение посредством ипотечного покрытия. Согласно ст. 3 Закона об ипотечных ценных бумагах в состав основного ипотечного покрытия могут входить только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте РФ или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество.

Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае их соответствия следующим условиям:

• • основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать 80% определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;
• • договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;
• • недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования о возврате суммы основного долга;
• • предметом договора займа должны являться только денежные средства.

В состав ипотечного покрытия облигаций с ипотечным покрытием, за исключением жилищных облигаций с ипотечным покрытием, могут входить требования, обеспеченные залогом объекта недвижимого имущества, строительство которого не завершено.

Учет и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие, а также контроль за распоряжением этим имуществом осуществляются специализированным депозитарием (ст. 32). Специализированным депозитарием должна быть коммерческая организация, имеющая лицензию на осуществление деятельности специализированных депозитариев инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов и лицензию на осуществление депозитарной деятельности на рынке ценных бумаг.

Закон ввел следующие виды ипотечных ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Облигация с ипотечным покрытием — облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия (сг. 2 Закона об ипотечных ценных бумагах). Ее характеристики представлены в табл. 5.8.

Разновидностью облигации с ипотечным покрытием является жилищная облигация с ипотечным покрытием, особенность которой заключается в том, что в состав ипотечного покрытия входят только нрава требования, обеспеченные залогом жилых помещений.

Таблица 5.8

Основные характеристики облигаций с ипотечным покрытием.

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и кредитными организациями, к которым предъявляют определенные требования, установленные ст. 7 Закона об ипотечных ценных бумагах. Так, кредитные организации, осуществляющие эмиссию таких облигаций, должны выполнять не только требования, установленные Банком России, но и следующие дополнительные обязательные нормативы (соотношение определенных активов и пассивов), величина и методики определения которых устанавливаются Банком России:

• 1) минимальное соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием; также Банк России вправе устанавливать для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, особенности расчета и значений следующих обязательных нормативов, определенных Федеральным законом от 10.07.2002 № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» (далее — Закон о Банке России):
• 2) норматив достаточности собственных средств (капитала);
• 3) нормативы ликвидности;
• 4) размер процентного и валютного риска.

Дополнительно к вышеназванным требованиям к кредитным организациям устанавливаются требования к раскрытию информации о своей деятельности.

Кредитная организация не вправе осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, если она не выполняет хотя бы одно из вышеназванных требований (ст. 7 Закона об ипотечных ценных бумагах).

Ипотечный агент — специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования, но кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которой предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.

Ипотечный агент должен соответствовать следующим, установленным ст. 8 Закона об ипотечных ценных бумагах, требованиям:

• 1) ипотечный агент должен быть акционерным обществом;
• 2) в уставе ипотечного агента должны быть определены предмет и цель его деятельности;
• 3) полное фирменное наименование ипотечного агента на русском языке должно содержать слова «ипотечная специализированная организация» или «ипотечный агент»;
• 4) в уставе ипотечного агента должно быть указано максимальное количество выпусков облигаций с ипотечным покрытием, для эмиссии которых он создается;
• 5) изменение общего количества выпусков облигаций с ипотечным покрытием, для эмиссии которых создается ипотечный агент, не допускается;
• 6) агент не может иметь штат сотрудников. Полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента должны быть переданы коммерческой организации, которая не может вести бухгалтерский учет этого ипотечного агента;
• 7) ведение бухгалтерского учета ипотечного агента должно быть передано специализированной организации. Причем специализированная организация, которой передано ведение бухгалтерского учета ипотечного агента, не может осуществлять полномочия единоличного исполнительного органа этого ипотечного агента;
• 8) ипотечные агенты не вправе заключать возмездные договоры с физическими лицами и осуществлять виды предпринимательской деятельности;
• 9) после исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием всех выпусков ипотечный агент подлежит ликвидации. Нарушение указанного требования является основанием для обращения Банка России в суд с требованием о ликвидации ипотечного агента.

Предметом деятельности ипотечного агента может быть только приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладными, которое (приобретение требований) может осуществляться посредством договора купли-продажи, мены, цессии (уступки требования), иной сделки об отчуждении этого имущества, в том числе связанной с оплатой уставного капитала (акций) ипотечного агента этим имуществом, а также в результате универсального правопреемства.

Облигация с ипотечным покрытием является эмиссионной цепной бумагой, поэтому ее выпуск осуществляется в том же порядке что и у других эмиссионных бумаг, с некоторыми особенностями, характерными для этого вида ценных бумаг. Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием исполняется в соответствии с Законом о рынке ценных бумаг, Законом об ипотечных ценных бумагах и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Облигации с ипотечным покрытием могут быть выпущены в одной из форм, предусмотренных Законом о рынке ценных бумаг, — в документарной или бездокументарной форме. При документарной форме выпуска облигаций с ипотечным покрытием обязательным реквизитом сертификата облигации с ипотечным покрытием является указание о порядке и об условиях выплаты дохода владельцам облигаций с ипотечным покрытием, а также о порядке и об условиях погашения таких облигаций.

Облигации с ипотечным покрытием могут быть именными и на предъявителя.

Облигации с ипотечным покрытием закрепляют право их владельцев на получение процента, размер которого определяется решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием. Выплата процентов по облигациям с ипотечным покрытием должна осуществляться не реже чем один раз в год (ст. 10 Закона об ипотечных ценных бумагах).

Эмитент облигаций с ипотечным покрытием, управляющий ипотечным покрытием, специализированный депозитарий, регистратор вправе застраховать за свой счет свою ответственность перед владельцами ипотечных ценных бумаг (риск ответственности перед владельцами ипотечных ценных бумаг). В случае заключения договора страхования ответственности перед владельцами ипотечных ценных бумаг сведения о страховании должны быть включены соответственно в решение о выпуске облигаций с ипотечным покрытием и правила доверительного управления ипотечным покрытием.

Преимущества облигаций с ипотечным покрытием состоят в следующем:

• 1) они закрепляют право их владельцев на получение процента, размер которого определен решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием их номинальной стоимости;
• 2) исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием обеспечивается залогом ипотечного покрытия;
• 3) предоставляют их владельцам все права, возникающие из залога ипотечного покрытия;
• 4) передача прав, возникших из залога ипотечного покрытия, без передачи прав на облигацию с ипотечным покрытием является недействительной;
• 5) каждый владелец облигации с ипотечным покрытием одного выпуска имеет равные права в отношении требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие с другими владельцами облигаций с ипотечным покрытием этого же выпуска.

Ипотечный сертификат участия — это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права. Характеристики ипотечного сертификата участия приведены в табл. 5.9.

Таблица 5.9

Основные характеристики ипотечных сертификатов участия

Ипотечный сертификат участия не является эмиссионной ценной бумагой, выпуск которой регулируется Законом об ипотечных ценных бумагах. Количество ипотечных сертификатов участия, удостоверяющих долю в нраве общей собственности на ипотечное покрытие, указывается в правилах доверительного управления этим ипотечным покрытием. Каждый ипотечный сертификат участия удостоверяет одинаковый объем прав, в том числе одинаковую долю в праве общей собственности па ипотечное покрытие (ст. 20).

Согласно ст. 20 Закона об ипотечных ценных бумагах ипотечный сертификат участия не имеет номинальной стоимости.

Выпуск производных от ипотечных сертификатов участия ценных бумаг нс допускается.

Выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями.

Управляющий ипотечным покрытием вправе осуществлять выдачу ипотечных сертификатов участия только при условии регистрации федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг правил доверительного управления ипотечным покрытием, долю в праве общей собственности на которое эти сертификаты удостоверяют.

В правилах доверительного управления ипотечным покрытием должны содержаться следующие сведения:

• 1) индивидуальное обозначение, идентифицирующее ипотечные сертификаты участия с данным ипотечным покрытием;
• 2) полное фирменное наименование управляющего ипотечным покрытием;
• 3) полное фирменное наименование специализированного депозитария;
• 4) полное фирменное наименование регистратора, осуществляющего ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия;
• 5) права и обязанности управляющего ипотечным покрытием;
• 6) срок действия договора доверительного управления;
• 7) количество ипотечных сертификатов участия и порядок их выдачи;
• 8) порядок и сроки выплаты денежных средств в связи с погашением ипотечных сертификатов участия;
• 9) порядок выплаты по каждому ипотечному сертификату участия денежных средств за счет платежей, полученных, но обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также срок такой выплаты, который не должен превышать три месяца со дня получения соответствующих платежей;
• 10) порядок определения суммы денежных средств, подлежащих выплате в связи с погашением ипотечного сертификата участия;
• 11) порядок и сроки внесения в реестр владельцев ипотечных сертификатов участия записей о приобретении, передаче и погашении ипотечных сертификатов участия;
• 12) права владельцев ипотечных сертификатов участия;
• 13) порядок созыва и проведения общего собрания владельцев ипотечных сертификатов участия;
• 14) размер вознаграждения управляющего ипотечным покрытием, специализированного депозитария, регистратора, осуществляющего ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия;
• 15) виды и максимальный размер расходов, связанных с доверительным управлением ипотечным покрытием и подлежащих оплате за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие;
• 16) порядок раскрытия информации, связанной с доверительным управлением ипотечным покрытием, в том числе наименование периодического печатного издания, в котором публикуется соответствующая информация.

Управляющий ипотечным покрытием не вправе:

• 1) распоряжаться имуществом, составляющим ипотечное покрытие, без согласия специализированного депозитария;
• 2) приобретать за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие, любое другое имущество;
• 3) безвозмездно отчуждать имущество, составляющее ипотечное покрытие;
• 4) получать на условиях договоров займа и кредитных договоров денежные средства, подлежащие возврату за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие;
• 5) предоставлять займы за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие;
• 6) использовать имущество, составляющее ипотечное покрытие, для обеспечения исполнения собственных обязательств или обязательств третьих лиц;
• 7) приобретать имущество, составляющее ипотечное покрытие, за исключением случаев получения вознаграждения в соответствии с правилами доверительного управления ипотечным покрытием;
• 8) отчуждать собственное имущество в состав имущества, составляющего ипотечное покрытие, находящееся в его доверительном управлении.

Срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием, устанавливаемый правилами доверительного управления ипотечным покрытием, не должен составлять менее чем год и более чем 40 лет.

Выдача ипотечных сертификатов участия осуществляется лицу, которому принадлежат права требования, составляющие ипотечное покрытие.

Права, удостоверенные ипотечным сертификатом участия, фиксируются в бездокументарной форме, поэтому учет прав на ипотечные сертификаты участия осуществляется на лицевых счетах в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия и, если это предусмотрено правилами доверительного управления ипотечным покрытием, на счетах депо депозитариями, которым для этих целей в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия открываются лицевые счета номинальных держателей. При этом депозитарии, за исключением депозитариев, осуществляющих учет прав на ипотечные сертификаты участия, обращение которых осуществляется на организованных торгах, не вправе открывать счета депо другим депозитариям, выполняющим функции номинальных держателей ценных бумаг своих клиентов (депонентов).

Регистратор, осуществляющий ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия, по требованию владельца ипотечных сертификатов участия, уполномоченного им лица или номинального держателя обязан подтвердить права указанных лиц на ипотечные сертификаты участия путем выдачи в течение пяти дней выписки из реестра владельцев ипотечных сертификатов участия.

В состав ипотечного покрытия ипотечных сертификатов участия могут входить только требования по обеспеченным ипотекой обязательствам, ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю в нраве общей собственности на другое ипотечное покрытие, недвижимое имущество и денежные средства, полученные в связи с исполнением обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, обращением взыскания по указанным требованиям, их продажей, исполнением обязательств по ипотечным сертификатам участия, составляющим ипотечное покрытие, реализацией недвижимого имущества, составляющего ипотечное покрытие, иным осуществлением доверительного управления таким ипотечным покрытием.

Недвижимое имущество может составлять ипотечное покрытие ипотечных сертификатов участия только в результате его приобретения (оставления за собой) в связи с обращением на него взыскания в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие (ст. 21 Закона об ипотечных ценных бумагах).

Ипотечные сертификаты участия свободно обращаются, в том числе через организаторов торговли на рынке ценных бумаг.

Развитие рынка ипотечных ценных бумаг позволит решить сразу несколько важных задач:

• • привлечь дополнительные инвестиции в жилищный сектор рынка недвижимости, наиболее полно задействовав свободные денежные средства юридических лиц и сбережения населения;
• • повысить инвестиционную привлекательность рынка недвижимости отдельных регионов, способствуя при этом развитию соответствующего сегмента рынка ценных бумаг;
• • обеспечить профессиональным участникам рынка недвижимости дополнительные возможности для осуществления профессиональной деятельности за счет появления новых финансовых инструментов.

Мы рассмотрели основные ценные бумаги, используемые в сфере недвижимости в России. Для дальнейшей интеграции рынка недвижимости и рынка ценных бумаг в России необходимо:

• • изучение международного опыта и определение границ возможного его применения с учетом российской действительности;
• • изучение и анализ инвестиционных возможностей российского рынка ценных бумаг применительно к рынку недвижимости;
• • поиск готовых или разработка новых инвестиционно-строительных проектов, для реализации которых целесообразно использовать ценные бумаги;
• • для привлечении инвестиций в недвижимость и расчетах с контрагентами разрабатывать различные варианты комбинированных ценных бумаг.