Инвестиционное предложение и обоснование инвестиций

Этан предпроектной подготовки занимает промежуток времени от появления застройщика или технического заказчика до начала проектных работ. Этот этап является одним из наиболее ответственных, так как в это время закладываются основные показатели будущего строительного объекта. Ошибки, допущенные на этом этапе, будет многократно сложнее исправлять на этапе проектирования и в десятки раз сложнее — на этапе строительства. Стоимость работ этого этапа относительно невелика, однако с учетом расходов на приобретение земельных участков и оплату технических условий затраты становятся гораздо более ощутимыми.

Организация предпроектного этапа

Универсальной схемы предпроектной подготовки к строительству объектов, так же как и предынвестиционной, не существует. Основным результатом этого этапа является получение градостроительного плана земельного участка (ГИЗУ), разработка задания на проектирование и других документов, позволяющих начать проектирование и в дальнейшем — строительство объекта. Поэтому состав этапа должен быть нацелен на разработку и получение таких документов. Следует иметь в виду, что в Российской Федерации такого документа, как разрешение на проектирование, формально не существует.

Для получения ГПЗУ необходимы правоустанавливающие документы на земельный участок, технические условия на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения и другие документы. ГПЗУ утверждается распорядительным документом органов власти или местного самоуправления, символизирующим начало проектирования объекта. Кроме того, на этом этане может составляться эскизный проект (архитектурная концепция, градостроительное решение и т. п.), бизнес-план (бизнес-кейс), обоснование инвестиций или технико-экономическое обоснование. Могут также производиться инженерные изыскания, разрабатывается задание и заключается договор на проектирование.

Организации работ на предпроектной стадии следует придавать первостепенное значение. Несмотря на сравнительно малый объем работ на этой стадии, важность принимаемых решений неизмеримо выше. Это иллюстрируют схематичные кривые, показанные на рис. 10.1.

Рис. 10.1. Влияние и стоимость основных этапов жизненного цикла.

Действительно, именно на предпроектной стадии определяются основные параметры будущего объекта, влияющие на эффективность капитальных вложений: назначение, расположение, мощность, размеры и т. д. Ошибки, допущенные на этой стадии, очень трудно исправить при проектировании и практически невозможно компенсировать при строительстве и эксплуатации.

Основными задачами предпроектного этапа являются:

• — обоснование и выбор основных параметров проекта;
• — обоснование экономической эффективности проекта;
• — выбор места размещения объекта и оформление земельного участка;
• — оформление технических условий на подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и специальных технических условий;
• — получение градостроительного плана земельного участка;
• — выбор генерального проектировщика и изыскательской организации;
• — подготовка договоров и заданий на проектирование, обследование, изыскания;
• — выполнение инженерных изысканий в необходимом объеме.

Для решения этих задач может понадобиться от нескольких месяцев до двух-трех лет в зависимости от масштаба проекта и других условий.

Практический опыт В ряде случаев данные предпроектного этапа представляют собой коммерческую тайну. Например, распространение информации о выборе места для объекта строительства может привести к целенаправленной скупке земельных участков в спекулятивных целях, а информации о выпуске продукции строящегося объекта — к колебаниям цен в соответствующем сегменте рынка.

Градостроительный план должен содержать границы земельного участка и иные данные (см. параграф 7.5). Следует иметь в виду, что сам предполагаемый к строительству объект на план не наносится, указываются только внешние границы, в которые должен «вписаться» объект. Градостроительный план выдается заявителю бесплатно, однако вся подготовка в основном лежит на застройщике участка. Орган местного самоуправления в течение 30 дней со дня поступления заявления осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его. Одновременно с подготовкой к проектированию может быть развернута подготовка застройщика к получению разрешения на строительство.

Зарубежный опыт За рубежом также придается большое значение предпроектной стадии. Значительное место занимает изучение возможности строительства объекта, которое проводится как с технической, так и с экономической точек зрения. Так, на стадии «Рге-Feasibility Study» (предварительное изучение возможности) определяются основные показатели, необходимые для оценки эффективности: виды и объем продукции, производимой на будущем объекте, технология основного производства, потребность в ресурсах и эксплуатационном персонале. Ориентировочно определяются основные экономические показатели. Стоимость определяется с невысокой точностью — 5-го класса (см. параграф 10.3).

На стадии «Feasibility Study» (изучение возможности) определяется потребность в основном оборудовании, уточняются количество и мощность основных агрегатов, указываются предварительные строительные решения. Стоимость определяется с точностью 4-го класса. Составляется финансовая модель, на которой могут быть просчитаны основные варианты производства, компоновки и размещения предприятия. Выбирается способ и предварительный объем финансирования, уточняется эффективность инвестиций. По результатам рассмотрения решений, предложенных на этой стадии, инвестор должен иметь возможность принять обоснованное решение о принципиальной возможности и целесообразности строительства и начале дальнейшего проектирования.

В России до 2002 г. действовала Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений СНиП 11−01−95, в которой указывалась необходимость разработки обоснования инвестиций. СП 11−101−95 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений» был также введен в действие в 1995 г. В настоящее время оба этих документа отменены. Сохраняют силу «Рекомендации по формированию инвестиционного замысла (целей инвестирования)», одобренные письмом Минстроя России от 13.03.1997 № 9−4/31, хотя они серьезно устарели.

Таким образом, нормативное обеспечение предироектного этапа в России практически отсутствует. На основе обобщения практического опыта ряда проектных организаций и зарубежного опыта используются различные схемы организации нредпроектных работ для различных категорий объектов.