Использование подходов при оценке недвижимости

Стандарты оценки, с одной стороны, требуют от оценщика применения всех трех подходов при оценке недвижимости, с другой — закрепляют возможность обоснованно отказаться от одного или даже двух подходов, если их применение невозможно или бессмысленно. Россия в этом плане очень показательный пример. У нас в стране огромное количество территорий, где есть объекты недвижимости, но рынок их фактически отсутствует. Речь, например, идет об имущественных комплексах, оставшихся с советских времен. Ясно, что применение сравнительного или доходного подхода при оценке зачастую просто невозможно. Вполне возможны ситуации, когда стоимость объекта может быть оценена только затратным подходом, который определяет стоимость объекта недвижимости как восстановительная стоимость объекта за вычетом всех видов износа плюс стоимость земельного участка. Мы можем получить даже пугающий, но отражающий экономическую суть результат — отрицательную стоимость объекта недвижимости. Так случается, когда виды износа, присущие объекту превышают его восстановительную стоимость, и мы получаем вполне логичный ответ: такой объект в таком месте в современности просто не должен существовать. И если сейчас говорить о его функционировании, то продавец должен заплатить покупателю, чтобы тот согласился его приобрести.

Например, отказаться от использования затратного и сравнительного подхода в пользу только доходного можно при определении стоимости крупных объектов, приносящих доход (торгово-развлекательных центров, административно-офисных зданий, гостиниц и др.). Безусловно, покупателю-инвестору важен ориентир в виде стоимости строительства аналогичного объекта, однако главное, что его интересует при принятии решения о приобретении такого рода объектов, — это доход на вложенный капитал. Очевидно, что думающий оценщик примет именно доходный подход в качестве основного, а возможно и единственного для определения стоимости, по которой может произойти сделка.

Еще раз подчеркнем, что оценщик — это, во-первых, специалист, знающий законодательство, во-вторых, думающий исполнитель заказа клиента, опирающийся на здравый смысл и внимательно исследующий специфику рыночного оборота объекта оценки, в-третьих — специалист, способный дать качественное обоснование сделанным выводам.

Позволим себе такое толкование: рыночная стоимость объекта недвижимости — зто такая величина, которая вбирает в себя накопленную ретроспективную (очень часто этот подход является базовым для продавца) и перспективную информацию (представление о бз^дущих выгодах от владения объектом, что особенно важно для покупателя, а тем более для инвестора).

Определение стоимости при затратном и сравнительном подходах — это всегда использование информации из прошлого, даже самого недавнего. При затратном подходе оценщик опирается на действующие цены строительства объектов (при определении стоимости воспроизводства или стоимости замещения), цены земельных зшастков, зафиксированные на дату оценки в прошлом. Доходный же подход основан на прогнозе будущего потока денежных средств от коммерческого использования объекта недвижимости. С позиции доходного подхода покупателю-инвестору интересны только будущие выгоды.

Считается, что рыночная стоимость — это наиболее распространенная стоимость, по которой происходят сделки с любыми видами активов на нашей планете. Не имея возможности оспорить это, отметим, что если обратиться к мотивам сторон сделки, то вряд ли покупатель и продавец при принятии решения о совершении сделки руководствуется сразу тремя направлениями (представление стоимости с позиции затратного, сравнительного и доходного подхода). Это приводит нас к мысли, что результат в виде рыночной стоимости, определенный оценщиком, есть просто обоснованное суждение, гипотеза, что, собственно, и признается в МСО. Как отмечают Дэвид Исаак и Джон О’Лири в работе «Принципы оценки»^[1]:

Хотя оценщики и стараются быть максимально корректными, но определение стоимости — это не вопрос предсказания точной цены собственности, по которой произойдет обмен; это, скорее, вопрос подготовки реалистичного расчета, который окажет помощь в процессе принятия решений (перевод наш. — М.К.).

• [1] Isaac D., O’Leary J. Property Valuation Principles. 2nd edition. PalgraveMacmillan, 2012. P. 4.