Концептуальные рамки при определении рыночной стоимости

№.

Положение из МСО.

Комментарий.

«Не существует какой-либо четкой границы между рынком, который является активным, и неактивным рынком… Информация о цене, взятая с неактивного рынка, все же может служить доказательством рыночной стоимости» (п. 15, 17 МСО).

Можно считать подтверждением субъективного подхода. Не только отсутствует граница между активным и неактивным рынком, но и не предложено критериев активности рынка в принципе. Например, показатель трансформации количества предтожений объектов в фактические сделки с ними.

«Рыночная стоимость является наиболее вероятной ценой, которая, по разумным соображениям, может быть получена на дату оценки».

(и. 30 МСО).

Принцип разумности сторон постоянно присутствует в МСО. Вне всякого сомнения, абсолютной объективизации оценочной деятельности не может быть места. По сути, речь идет о так называемом объективном тесте, применяемом судами в системе общего права, который заключается в оценке действий независимой третьей стороны в определенных обстоятельствах. То, как данная условная сторона действовала бы при заданных обстоятельствах, признается разумным.

«…между заинтересованным покупателем…» — относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто его к этому не принуждает.

«…и заинтересованным продавцом…» — подразумевается продавец, который не горит желанием продать, не понуждается к продаже и не готов продать по любой цене или настаивать на цене, которая не считается разумной на рынке в данный момент (п. 30 МСО).

Очевидно, что объективно установить границу между желанием и необходимость купить невозможно. Как, например, быть с приобретением товара, который необходим для жизненно важных потребностей? Имеет ли в таком аспекте право на существование понятие рыночной стоимости, например, лекарств?

«Фактическое положение реального собственника имущества во внимание не принимается, так как „заинтересованный продавец“ — это гипотетический собственник» (п. 30 МСО).

Это достаточно четкий критерий. Такой же принцип распространяется и на «гипотетического покупателя».

№.

Положение из МСО.

Комментарий.

«…после проведения надлежащего маркетинга…» означает, что актив должен быть выставлен на рынок наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых, по разумным соображениям, цене в соответствии с определением рыночной стоимости (п. 30 МСО).

Надлежащий маркетинг объекта представляется субъективным критерием. Вероятно, оценщику стоит определять, что является надлежащим маркетингом. Это же касается и оговорки «наиболее подходящим образом».

«Продолжительность периода выставления может быть разной в зависимости от типа актива и рыночных условий. Единственным условием является то, чтобы актив привлек к себе внимание достаточного числа рыночных участников» (п. 30 МСО).

Если про продолжительность периода выставления можно отметить, что это и есть срок экспозиции, измеряемый как промежуток времени с момента появления объекта в предложении до момента его реализации, то оговорка о том, что актив должен привлечь к себе внимание «достаточного числа рыночных участников» существенно затрудняет предложение какоголибо критерия.

«…при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо…».

(п. 30 МСО).

В МСО используются понятия «разумность» и «расчетливость». Можем только предполагать, замышляли ли авторы использовать их как взаимозаменяемые или вкладывали в них разный смысл.