Понятие земельно-правовых сделок, их краткая характеристика

Что касается непосредственно рыночного перехода прав на земельные участки от одних лиц к другим, то он осуществляется посредством земельно-правовых сделок — волевых действий по поводу конкретных земельных участков, их частей или земельных долей, совершаемых субъектами земельных правоотношений и направленных на возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей в отношении земли.

Практически все земельно-правовые сделки (купля-продажа, аренда, залог и др.) являются традиционными для гражданского права, а специфика земли, как их объекта, лишь обуславливает дополнительные процедуры и ограничения при их совершении. Пожалуй, лишь сделка по выделению на местности земельной доли имеет природу, связанную с особенностями земли как объекта сделки.

Наибольшим объемом прав по совершению таких сделок обладают собственники земельных участков. Иные правообладатели (землепользователи, землевладельцы), как отмечено выше, практически не участвуют в таких сделках.

По своему правовому содержанию земельно-правовые сделки подразделяют на:

• — правоустанавливающие, например, договор аренды земельного участка;
• — правоизменяющие, например, дополнительное соглашение о выкупе арендованного участка с зачетом ранее выплаченной арендной платы как части выкупной цены;
• — правопрекращающие, например, отчуждение земельного участка.

Как правило, земельно-правовая сделка содержит в себе несколько составляющих. Так, купля-продажа является и правоустанавливающей (для покупателя), и нравонрекращающей (для продавца).

Общие требования к совершению гражданско-правовых сделок, в том числе с землей (понятие, виды и форма сделок — устные, письменные, нотариально заверенные; оспоримость и ничтожность сделки, ее последствия и др.) содержатся в гл. 9 ГК РФ.

Все земельно-правовые сделки (кроме аренды на срок до одного года без участия юридических лиц) совершаются в письменной форме. Сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации, которая является официальным признанием государством права субъектов на земельные участки. Для ипотеки, ренты и завещания (за исключением завещаний в чрезвычайных обстоятельствах, которые составляются в простой письменной форме) обязательным является нотариальное удостоверение. По желанию сторон нотариусом также могут быть удостоверены иные земельноправовые сделки.

Общие требования при совершении земельно-правовых сделок вытекают из норм гражданского законодательства, в частности:

• — сделка не должна противоречить закону;
• — сделка может быть совершена только между правомочными субъектами;
• — сделка является результатом активных действий ее участников, направленных на достижение соответствующей юридической цели;
• — при заключении сделки должна обеспечиваться свобода воли сторон.

Специальные правила совершения земельно-правовых сделок, обусловленные спецификой их объекта:

• — такие сделки совершаются иод контролем государства по особой, предусмотренной законом форме (в том числе, обязательность государственной регистрации и данные о совершении сделок вносятся в ЕГРП);
• — предусмотрены ограничения в отношении как отдельных земель (например, земельные участки сельскохозяйственного назначения, преимущественным правом покупки которых наделены субъекты Российской Федерации или муниципальные образования), так и круга участников таких сделок (например, невозможность для иностранных граждан иметь в собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения или на приграничных территориях);
• — особый порядок совершения ряда земельно-правовых сделок (как отмечено выше, продавец земельного участка сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме — высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом, субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления — о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет).

Поэтому земельно-правовые сделки имеют смешанный правовой режим, они одновременно регулируются нормами как гражданского, так и земельного законодательства.

В частности, гражданское законодательство делит имущество на виды, в зависимости от их оборотоспособности на имущество, изъятое из оборота, ограниченное в обороте или свободное в обороте. При этом устанавливаются специальные правила оборотоспособности для таких объектов, как земля и иные природные ресурсы — их оборот допускается в той мере, которая предусмотрена законами о земле, и других природных ресурсах. Ограничения оборотоспособности земельных участков определены ст. 27 ЗК РФ.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Таковыми являются земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

• — государственными природными заповедниками и национальными парками;
• — зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; а также в которых размещены военные суды;
• — зданиями организаций, учреждений и органов федеральной службы безопасности, федеральных органов государственной охраны, федеральной службы исполнения наказаний;
• — использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
• — в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
• — воинскими и гражданскими захоронениями;
• — инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Ограниченные в обороте земельные участки не предоставляются в частную собственность (за исключением случаев, установленных федеральными законами). Это следующие земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности:

• — расположенные в пределах особо охраняемых природных территорий, но не изъятые из оборота;
• — из состава земель лесного фонда;
• — в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
• — занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
• — предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не изъятые из оборота;
• — не изъятые из оборота земли в границах закрытых административно-территориальных образований;
• — предоставленные для нужд транспорта и связи;
• — занятые объектами космической инфраструктуры;
• — расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
• — предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
• — загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные — подвергшиеся деградации земли;
• — расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
• — расположенные в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Как ограничение в обороте, можно рассматривать также запрет на приобретение иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами земельных участков, находящихся на приграничных территориях. Дополнительные ограничения в обороте установлены также законом об обороте сельхозземель.

Земельный рынок начал складываться уже в 1993 году в отношении сравнительно небольших участков, находящихся в собственности населения: садовые, дачные участки, а также участки, предназначенные для ИЖС и ведения ЛПХ. С конца 90-х годов в сделки купли-продажи стали вовлекаться и огородные участки: до этого временный статус таких участков не позволял совершать с ними подобные сделки. На рубеже XX-XXI столетий была сформирована нормативная база для развития вторичного рынка и в других сегментах землепользования. К настоящему времени рыночный оборот стал основным способом перераспределения земель, кроме изъятых из оборота и ограниченных в обороте. Так, в 2012 году на каждый приватизированный в течение года гектар земли, приходилось 22 гектара перераспределенных земель за это же время посредством вторичного земельного рынка.

Это объясняется и тем, что уровень приватизированности востребованных на рынке земельных участков достаточно высок. Так, уже к концу 90-х годов приватизированные участки составляли среди ЛПХ — 63,4%, среди садовых участков — 62,6%. Несколько меньший удельный вес частной земельной собственности был в секторе КФХ — 47,7% и ИЖС — 39,8%.

К настоящему времени ежегодная вовлеченность во вторичный рыночный оборот для садовых участков и участков ЛПХ составляет порядка 1%, а дачных участков и участков для ИЖС — 3%. При этом общее количество земельных участков, перераспределенных за последние два десятилетия посредством вторичного земельного рынка (купля-продажа и дарение), превысило 5,5 млн. участков. Еще более 3 млн. участков перешло к новым правообладателям в порядке наследования.

Наиболее распространенными земельно-правовыми сделками являются купля-продажа, аренда, дарение, передача, но наследству.

По договору купли-продажи продавец обязуется передать земельный участок в собственность покупателя, а покупатель — принять его и уплатить за него определенную денежную сумму.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. При заключении договора купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. К такой информации, в частности, отнесены сведения:

• — об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
• — о разрешении на застройку данного земельного участка;
• — об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
• — о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

Законодательством определен ряд условий договора куплипродажи земельного участка, которые являются недействительными. Это условия:

• — устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно, по собственному желанию;
• — ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
• — ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами.

Развитие практики данного вида сделок между частными лицами в постсоветской России отражено на рисунке 16.

Рис. 16. Число сделок купли-продажи земельных участков (в тыс., в целом по Российской Федерации).

Указанные требования применяются также к договору мены земельных участков, которая совершается по правилам гражданского законодательства. Особого порядка совершения данных сделок федеральным земельным законодательством не предусмотрено. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен, а товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, если из договора мены не вытекает иное.

По договору дарения земельного участка одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.

Договор дарения недвижимого имущества заключается в письменной форме. Регистрации подлежит не только переход права собственности к одаряемому лицу, но и сам договор дарения.

Передача в дар занимает меньшую, чем купля-продажа, долю на вторичном земельном рынке (в 2012 году соотношение было 1:5), но, тем не менее, это существенный сегмент рынка (рис. 17). Кроме того, в более ранние годы реформы дарение зачастую было скрытой куплей-продажей, возможно, что, но различным соображениям эго происходит и сейчас.

Рис. 17. Передача в дар земельных участков (тыс. сделок).

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В качестве таковых могут выступать граждане, юридические лица, государственные органы Российской Федерации, и ее субъектов, органы местного самоуправления. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью (это могут быть, например, выращенная сельскохозяйственная продукция, доходы от организации на арендованном участке платной автостоянки и т. д.). Преимущественное право аренды земельного участка имеют собственники находящихся на нем зданий, строений и сооружений.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без указания в договоре конкретного срока, г. е. на неопределенный срок. Для земель сельскохозяйственного назначения установлены более жесткие правила — договор аренды такого земельного участка может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата, размер которой определяется договором аренды. Договор аренды составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации, за исключением краткосрочной аренды на срок до одного года.

Аренда является наиболее распространенной формой землепользования не только в России (рис. 18), но и в мире.

Рис. 18. Площадь государственных и муниципальных земель, находящихся в аренде у частных лиц («тыс. га, в целом по Российской Федерации)

Наследование — это вид универсального правопреемства, когда имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в неизменном виде как единое целое и в один и тог же момент, если из правил ГК РФ не следует иное. По наследству передаются земельные участки, находящиеся не только в собственности, но и в пожизненном наследуемом владении.

Наследование земельных участков осуществляется по завещанию и, но закону. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных ГК РФ. Каждый гражданин вправе завещать свое имущество (в том числе земельный участок или земельную долю) любому лицу или нескольким лицам, в том числе и не входящим в круг наследников по закону. Завещание должно быть составлено в письменной форме и нотариально удостоверено. Завещание — это односторонняя сделка, для совершения которой достаточно выражения воли наследодателя, и которая создает права и обязанности после открытия наследства.

Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях, установленных ГК РФ. Какого-либо разрешения для принятия наследства, в состав которого входят земельный участок или право пожизненного наследуемого владения им, не требуется.

В большинстве случаев субъектами наследования выступают граждане. Также к наследованию по завещанию могут призываться указанные в нем юридические лица, существующие на день открытия наследства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, иностранные государства и международные организации, а к наследованию по закону — Российская Федерация.

Если наследников несколько, то раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения. При невозможности раздела, земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Если никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, то владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.

В отличие от права общей собственности право общего владения законодательством не предусмотрено. Следовательно, если наследников права пожизненного наследуемого владения несколько, а участок по каким-либо причинам разделу не полежит (неделимый земельный участок), приходится в каждом конкретном случае решать вопрос о переходе права пожизненного наследуемого владения земельным участком к одному из наследников и выплате остальным компенсации их доли.

Количество случаев передачи по наследству земельных участков ежегодно растет (рис. 19).

Рис. 19. Передача по наследству земельных участков (тыс. сделок)

Рассматривая земельный рынок как механизм перераспределения земель, следует отдельно выделить залоговые операции. Залог (ипотека) — это тоже рыночная земельная сделка, которая в определенной степени (в сравнении с другими земельными сделками — куплей-продажей, арендой, дарением и т. п.) является, пожалуй, наиболее универсальным регулирующим механизмом, позволяющим сильным участникам земельного рынка укрепить свои позиции (обеспечив привлечение дополнительных финансовых ресурсов). И «удаляющим» из сферы землепользования таких участников земельных отношений, которые не в состоянии вернуть одолженное. Вместе с тем, по своей сути залог является не способом перераспределения земель, а сугубо финансовой операцией (мера обеспечения возврата дополнительных финансовых ресурсов, за счет реализации имущества должника). Только в случае нежелательного развития ситуации (неспособности должника возвратить кредит) такая сделка повлечет за собой отчуждение земли.

Особенно важна роль ипотеки в сельскохозяйственном производстве: в развитых странах — это важный источник кредитования аграрного сектора. В современной России залог сельскохозяйственных земель развит еще недостаточно — в 2012 году в залоге находилось менее 0,5% площади земель сельскохозяйственного назначения. С другой стороны, доля сделок ипотеки в общей площади частных земель, вовлеченных в рыночный оборот к настоящему времени достигла 6% (рис. 20).

По договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Особенности ипотеки определяются нормами, установленными в ГК РФ и законе об ипотеке. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме и может быть удостоверен нотариально. Он подлежит государственной регистрации.

Обращение взыскания на заложенное имущество происходит в случае неисполнения обязательств.

Рис. 20. Доля площадей, вовлеченных в 2012 году в сделки с землями, находящимися в частной собственности

Удовлетворение требования залогодержателя осуществляется по решению суда либо на основании соглашения залогодателя с залогодержателем (заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя).

Помимо возмездных сделок, возможно заключение договоров на безвозмездной основе. Так, это может быть договор дарения или договор безвозмездного пользования.

По договору безвозмездного срочного пользования одна сторона обязуется передать или передает имущество в безвозмездное пользование на определенный срок другой стороне, а последняя обязуется использовать его в соответствии с назначением.

Контрольные вопросы:

• 1. Охарактеризуйте земельно-правовые сделки.
• 2. Перечислите земельные участки, изъятые из оборота, охарактеризуйте их оборотоспособность.
• 3. Перечислите земельные участки, ограниченные в обороте,

охарактеризуйте их оборотоспособность.

• 4. Охарактеризуйте сделку купли-продажи земельного участка.
• 5. Охарактеризуйте сделку аренды земельного участка.
• 6. Как происходит наследование земельного участка?
• 7. В чем состоит особенность залога земель?