Основы организации эксплуатации

Эксплуатация построенного строительного объекта является, как правило, наиболее длительной фазой его жизненного цикла. Фаза эксплуатации начинается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и регистрации прав на недвижимость.

Если для строительства, технического перевооружения объектов капитального строительства не требовалась выдача разрешения на строительство, то не оформляется и разрешение на ввод в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ). Не оформляется оно и, но завершении капитального и тем более текущего ремонта объектов. В этих случаях фаза эксплуатации наступает после окончания работ. Такой момент может быть оформлен подписанием акта приемки выполненных работ у подрядчика.

Эксплуатация объектов должна производиться в соответствии с их назначением, с требованиями технических регламентов и нормативов, правовых актов, проектной документации. Основными видами работ, обеспечивающих безопасную и эффективную эксплуатацию зданий и сооружений, являются (ст. 55.24 ГрК РФ):

• • техническое обслуживание;
• • эксплуатационный контроль;
• • текущий ремонт.

Техническое обслуживание проводится для поддержания надлежащего технического состояния зданий и сооружений, т. е. для поддержания параметров устойчивости и надежности зданий и сооружений, исправности строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения.

Эксплуатационный контроль заключается в проведении периодических осмотров, контрольных проверок и мониторинга оснований, строительных конструкций, сетей и систем инженерно-технического обеспечения. Он проводится лицом, ответственным за эксплуатацию строительного объекта. Таким лицом может являться собственник, владелец или арендатор объекта, а также лицо, привлеченное по договору или решением органа власти. Ответственное лицо обязано извещать органы власти и собственника (владельца) объекта о каждом случае возникновения аварийных ситуаций.

Ответственное лицо обязано вести технический журнал по эксплуатации зданий и сооружений (см. ниже). В таблицу заносятся данные о результатах наблюдения за зданием и конструктивными элементами, результаты инструментальных замеров деформаций, заключения по результатам периодических осмотров, о выданных предписаниях и об устранении нарушений, данные о проведенных ремонтах и реконструкциях.

Форма технического журнала по эксплуатации зданий и сооружений¹

(наименование организации) ТЕХНИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ (наименование по инвентарной карточке) Дата приемки в эксплуатацию_.

Основные технико-экономические показатели.

• 1. Площадь застройки_м²
• 2. Строительный объем_м³
• 3. Балансовая (восстановительная) стоимость_млн руб.

Аналогичные формы журналов установлены в энергетике, в атомной отрасли и в других отраслях.

Застройщик многоквартирного дома в течение месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию должен передать под расписку инструкцию по эксплуатации дома в муниципальный архив, а также товариществу собственников жилья (ТСЖ) либо одному из собственников в случае, если ТСЖ не создано. Инструкция должна включать в себя рекомендации застройщика, проектировщиков, подрядчиков по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы конструкций и оборудования^[1][2].

• [1] ПОТ РО 14 000−004—98. Положение. Техническая эксплуатация промышленных зданий и сооружений. Утв. Департаментом экономики машиностроения Министерства экономики РФ 12 февраля 1998 г.
• [2] Положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома. Утв. приказом Минрегиона РФ от 1 июня 2007 г. № 45.