Кадастровая карта земельного участка

• Введение
• Раздел 1. Выполнение заданий
• 1.1 Сбор сведений о земельном участке
• 1.2 Создание съемочного обоснования
• 1.3 Выполнение геодезических работ
• 1.4 Обработка теодолитного хода
• 1.5 Определение площади ЗУ и строения расположенного на нём
• 1.6 Подготовка межевого плана (графическая часть)
• 1.7 Подготовка извещений для проведения согласования границ земельного участка
• 1.8 Подготовка межевого плана (текстовая часть)
• 1.9 Подготовка кадастрового паспорта на объект недвижимости
• 1.10 Подготовка кадастрового паспорта на строение сооружения.
• 1.11 Заключение кадастрового инженера
• Раздел 2
• 2.1 Описание объекта недвижимости
• 2.2 Определение кадастровой стоимости земельного участка
• 2.3 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости (ЗУ) доходным подходом
• 2.4 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости (здания, строения) сравнительным подходом
• 2.5 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости (здания, строения) затратным подходом
• Заключение
• Список используемой литературы
• Описание объекта недвижимости

Я проходила преддипломную практику с 21 апреля по 17 мая 2014 года в ОАО «Меридиан». Я ознакомилась с компетенцией, структурой отдела и порядком его работы, была закреплена за одним из специалистов организации.

Целью прохождения преддипломной практики является применение знаний, полученных за период обучения, освоение практических навыков, ознакомление с нормативной документацией, действующими законами, положениями, приказами, ознакомление с конкретными видами деятельности, составления документов правового характера, сбор практического материала для подготовки выпускной квалификационной работы.

Задачи можно определить следующим образом: в первую очередь, это приобретение практических навыков работы, формирование навыков самостоятельной работы, изучение инструктивной и нормативной документации, явка на рабочее место в строго отведенное время, сбор необходимого материала для дальнейшего письменного отчета по практике.

Также я прослушала инструктаж по ТБ и ТП.

Раздел 1. Выполнение заданий

1.1 Сбор сведений о земельном участке

Сведения государственного земельного кадастра являются государственным информационным ресурсом. Кадастр является источником информационного обмена сведениями при осуществлении государственной регистрации недвижимости, специальной регистрации или учета отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и иных объектов, подлежащих регистрации или учету в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 6 ФЗ «О государственном земельном кадастре»).

Сведения государственного земельного кадастра носят открытый характер, за исключением сведений, отнесенных законодательством Российской Федерации к категории ограниченного доступа. Органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, обязаны предоставлять сведения кадастра заинтересованному лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу — документы, подтверждающие государственную регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Сведения предоставляются в виде выписок, а также в виде копий хранящихся в кадастровом деле документов. Эти сведения, предоставленные органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, на законных основаниях гражданам и юридическим лицам, могут быть использованы ими для создания производной информации в целях ее коммерческого распространения с обязательным указанием источника информации. Порядок предоставления сведений государственного земельного кадастра определяется Правительством Российской Федерации (ст. 8 ФЗ «О государственном земельном кадастре»).

Согласно п. 2 ст.70 ЗК РФ государственный земельный кадастр ведется по единой для Российской Федерации системе. Объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки независимо от формы собственности и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества.

Эти сведения должны быть открыты, непрерывны, сопоставимы и совместимы с другими сведениями, иметь единый механизм.

Государственный земельный кадастр, в соответствии со ст. 12 ФЗ о государственном земельном кадастре, содержит сведения о:

земельных участках;

территориальных зонах;

землях и границах территорий, на которых осуществляется местное самоуправление;

землях и границах субъектов РФ;

землях и границах РФ.

Указанные сведения содержатся в государственном земельном кадастре в объеме, необходимом для осуществления государственного управления земельными ресурсами.

Состав документов государственного земельного кадастра и порядок их ведения устанавливаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами.

Единый государственный реестр земель представляет собой документ, который предназначен для проведения государственного кадастрового учета земельных участков. Он содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках.

В Едином государственном реестре земель содержатся следующие основные сведения о земельных участках:

кадастровые номера;

местоположение (адрес);

площадь;

категория земель и разрешенное использование земельных участков;

описание границ земельных участков, их отдельных частей;

зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);

экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;

качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель;

наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (ст. 14 ФЗ о государственном земельном кадастре).

Кадастровое дело представляет собой совокупность скомплектованных в установленном порядке документов, подтверждающих факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета. Документы, содержащиеся в кадастровом деле, являются основанием для внесения соответствующих сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель (ст. 15 ФЗ о государственном земельном кадастре).

Кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В зависимости от состава воспроизведенных сведений и целей их использования кадастровые карты (планы) могут быть кадастровыми картами (планами) земельных участков, дежурными кадастровыми картами (планами) и производными кадастровыми картами (планами) (ст. 16 ФЗ о государственном земельном кадастре).

Кадастровая карта (план) земельного участка воспроизводит в графической и текстовой формах сведения о земельном участке.

кадастровый стоимость карта участок Дежурные кадастровые карты (планы) воспроизводят в графической и текстовой формах сведения о местоположении земельных участков и территориальных зон.

Производные кадастровые карты (планы) воспроизводят в графической и текстовой формах обобщенные сведения о земельном фонде, об экономических, о социальных, о природных и об иных связанных с землей процессах.

1.2 Создание съемочного обоснования

Необходимость создания съемочного обоснования зависит от характера местности, вида топоосновы, метода работы. Необходимость в съемочном обосновании возрастает при плохих топоосновах и на более сложной местности. При бригадном методе работы обоснование упрощает организационные вопросы и позволяет качественно произвести сведение стыков участков разных составителей. Следует отметить, что и для индивидуальной работы съемочное обоснование бывает полезным.

Съемочное обоснование можно создавать глазомерной съемкой с нивелированием эклиметром, измерением длин мерной лентой, а магнитных азимутов — буссолью или визирной линейкой с зеркалом. Этот способ доступен любому составителю и при соблюдении определенных условиях дает неплохую точность. Средние погрешности плановых построений составляют 1−2%, а определения высот-до 5% (относительно твердых точек топоосновы).

Производительность зависит от квалификации составителей и характера местности и составляет при высотно-плановых определениях от 0,3 до 1 км хода в час (при работе двух составителей). Чтобы обеспечить высокую точность съемочного обоснования, надо продуманно и правильно составить план его прокладки. Все съемочные ходы должны быть опертыми на твердые точки. Надо спланировать расположение опертых ходов так, чтобы длина их была минимальной. Не следует прокладывать плановый ход длиннее 2 км и высотный ход с суммой абсолютных величин превышений более 20 высот сечений.

При планировании целесообразно учитывать свойства полей сопряженных точек и пространств между ними. Нецелесообразно планировать ходы по границам полей. А при наличии узких полей (ширина до 300 м) можно отснять линию, делящую поле примерно на равные части вдоль его длинной стороны, вместо съемки его периметра. Рекомендуется планировать узкие и вытянутые участки, образованные съемочными ходами. В них удобнее работать составителям. Чем участки меньше по площади, тем короче опертые ходы корректировки и меньше их погрешности. В то же время увеличится трудоемкость работ на съемочное обоснование.

Видимо, разумным компромиссом будут следующие величины: площадь участка около 0,4 км², максимальная длина опертого хода корректировки 400 м. При этом в районе площадью 10 км² придется сделать около 40 км ходов обоснования. Хода съемочного обоснования надо прокладывать по дорогам, тропам, просекам, открытым пространствам, в исключительных случаях — по лесу. Начало прокладки рекомендуется выбирать в твердой точке, расположенной близко к центру района.

Базовые точки съемочного обоснования закрепляются на местности одним из следующих способов:

1) колышками высотой 0,5−1 м с затесом, на котором пишется номер точки. Для улучшения видимости колышка на его верхнем конце можно поместить белую разметку, приклеенную красной липкой полиэтиленовой лентой;

2) белой разметкой (в виде ленточки) с номером точки, приклеенной красной липкой лентой к веткам кустов или деревьев. Липкая лента должна охватывать ветку, клеиться сама на себя и двумя липкими сторонами к бумаге. Пригодно для короткого срока работ;

3) номер точки можно записать на небольшой зарубке, сделанной на сухом дереве или молодой поросли с диаметром ствола 2−3 см. Такие точки сохраняются долго. Зарубки на молодых деревьях зарастают через 1−2 года и не приносят вреда.

Писать номера рекомендуется красным карандашом, который не смывается водой (например, «Живопись») или шариковой ручкой. При прокладке хода через лес можно вдоль него на уровне плеч протянуть белую нить и номера точек расположить на ней.

1.3 Выполнение геодезических работ

Основные виды геодезических работ:

Геодезические разбивочные работы

В состав разбивочных работ входит: — построение геодезической разбивочной основы, вынос в натуру главных (основных) осей здания и проектных отметок, детальные разбивочные работы выполняемые на разных стадиях строительства от раскопки котлована до монтажа технологического оборудования.

Исполнительные съёмки

По мере возведения зданий для определения планового и высотного положения окончательно установленных конструкций выполняют комплекс геодезических работ, который называют исполнительная геодезическая съемка. Исполнительной съемке подлежат те элементы и части зданий, от правильного положения которых зависит прочность и устойчивость всего сооружения. Точность, принятая при исполнительной съемке, должна быть не ниже точности разбивочных работ.

Инженерно-геодезические изыскания

Комплекс геодезических работ по изучению и съемки ситуации и рельефа на территории предполагаемого строительства. Включает в себя: — создание планово-высотного обоснования, топографическую съемку, построение крупномасштабных планов для снятого участка, составление проекта вертикальной планировки.

Создание геодезических сетей

Создание, реконструкция, сгущение плановых и высотных геодезических сетей.

Топографо-геодезические работы

Топографические съемки различных масштабов, создание и обновление топографических карт и планов, фототопографические съемки, а также съемки подземных и надземных сооружений (Съемка инженерных коммуникаций).

Наблюдение за деформациями зданий и сооружений

Наблюдения за деформациями представляют собой комплекс геодезических измерений по результатам которых выявляют величины деформаций и причины их возникновения, также систематические наблюдения за деформациями своевременно предупреждают о возможных авариях и нарушениях эксплуатационных качеств сооружений.

Геодезические работы для земельного кадастра

Кадастровые работы включают — кадастровые съемки, межевание земель, определение площадей земельного участка, вынос в натуру и определение границ землепользования.

Фасадные съемки и построение трехмерной модели здания

Наиболее рационально при фасадных съемках использовать лазерные сканирующие системы, которые автоматизирую процессы съемок больших массивов точек и используются для детального отображения сложных фасадов зданий.

Подсчет объемов земляных масс

Комплекс геодезических работ для подсчета объёмов земляных работ.

1.4 Обработка теодолитного хода

Теодолитной называется горизонтальная (контурная) съемка местности, в результате которой может быть получен план с изображением ситуации местности (контуров и местных предметов) без рельефа. Теодолитная съемка относится к числу крупномасштабных (масштаба 1: 5000 и крупнее) и применяется в равнинной местности в условиях сложной ситуации и на застроенных территориях: в населенных пунктах, на строительных площадках, промплощадках предприятий, на тер­риториях железнодорожных узлов, аэропортов и т. п. В качестве планового съемочного обоснования при теодолитной съемке обычно используются точки теодолитных ходов.

Теодолитные ходы представляют собой системы ломаных линий, в которых горизонтальные углы измеряются техническими теодолита­ми, а длины сторон — стальными мерными лентами и рулетками либо оптическими дальномерами. По точности теодолитные ходы подразделяются на ходы точности 1: 3000, 1: 2000 и 1: 1000. Обычно теодолитные ходы не только нужны для выполнения съемки ситуации местности, но и служат геодезической основой для других видов инженерно-гео­дезических работ. Теодолитные ходы развиваются от пунктов плановых государственных геодезических сетей и сетей сгущения.

По форме различают следующие виды теодолитных ходов:

1) разомкнутый ход, начало и конец которого опираются на пункты геодезического обоснования;

2) замкнутый ход (полигон) — сомкнутый многоугольник, обычно примыкающий к пункту геодезического обоснования;

3) висячий ход, один из концов которого примыкает к пункту геодезического обоснования, а второй конец остается свободным.

Форма теодолитных ходов зависит от характера снимаемой территории. Так, для съемки полосы местности при трассировании осей линейных объектов (дорог, трубопроводов, ЛЭП и т. п.) прокладывают разомкнутые ходы. При съемках населенных пунктов, строительных площадок обычно по границе участка прокладывают замкнутый ход (полигон). При необходимости внутри полигона прокладывают диагональные ходы, которые могут образовывать узловые точки.

Теодолитная съемка слагается из подготовительных, полевых и камеральных работ. Наибольший объем приходится на полевые работы, которые включают в себя рекогносцировку снимаемого участка, про­кладку теодолитных ходов и полигонов, их привязку к пунктам геодезической опорной сети и съемку ситуации.

В период камеральной подготовки выясняют необходимость съем­ки и выбирают ее масштаб, исходя из требуемой точности изображения ситуации местности. Затем подбирают и изучают имеющиеся в наличии картографические материалы (планы, карты и профили), а также географическое описание района будущей съемки. Если в районе съемки имеются пункты геодезической опорной сети, то составляют схему их расположения, а из каталогов выписывают координаты. На основе имеющихся планов и карт наиболее крупных масштабов намечают теодолитные ходы. Длины теодолитных ходов, прокладываемых между опорными геодезическими пунктами, выбираются исходя из масштаба съемки, принятой точности ходов и топографических условий местности и не должны превышать установленных величин.

Согласно намеченной схеме теодолитных ходов составляется предварительный проект полевых работ. Проект должен содержать календарный план и смету на работы, расчет необходимого количества исполнителей и транспорта, перечень необходимых приборов, оборудования и материалов. Для выполнения теодолитной съемки необходимо иметь теодолит, стальную ленту с комплектом шпилек либо оптический дальномер, рулетку, эклиметр и экер.

1.5 Определение площади ЗУ и строения расположенного на нём

При определении площадей земле­пользовании и земельных участков в зависимости от наличия геодезических данных по границам, размеров и конфигурации участков применяют следующие способы. Аналитический способ — наиболее точный, он заключается в рас­чете площади по результатам измерений линий и углов на местнос­ти или по их функциям — координатам (приращениям) по соответ­ствующим формулам. Например, площадь треугольника Р по двум сторонам S1 и S2 и углу между ними в вычисляют по формуле: Р = Ѕ (S1. S2 sin в), а площадь многоугольника — по координатам вершин по фор­муле: Р= ½ У Xi (Уi+1 — Уi-1) = ½ У Уi (Хi-1 — Хi+1) = l/2 (У Хi Уi+1 — У Хi Уi-1).

Вычисления проводят минимум двумя способами с целью проверки правильности вычислений. Для сокращения вычислений площадей участков до 200 га координаты точек округляют до 0,1 м, а более 200 га — до 1 м. Вычисление площадей крупных землепользований рекомендуется проводить частями, разбивая его на полигоны. Элементы отдельных геометрических фигур измеряются с помощью измерителя и мерной линейки. По ним вычисляются площади, сумма которых даст общую площадь участка. Площади участков с большим числом вершин вычисляют на ЭВМ. Вычисление полигона по методу Савича состоит в наложении на план землепользования сетки квадратов и подсчете площадей полных и неполных квадратов. Неполные квадраты объединяют в группы по 2−4 для сокращения числа установок планиметра. Для каждой группы квадратов определяют свою цену деления планиметра до пятого десятичного знака. Расхождение площади землевладения по данным контрольного вычисления с площадью, записанной в земельно-кадастровых документах, не должно превышать площади, вычисленной по формуле ѓ= 0,03*10−3МvР, где М — знаменатель численного масштаба, Р — площадь землевладения.

Графический способ применяют для определения площадей участков, изображенных на планах (картах), при этом весь учас­ток делят, как правило, на треугольники, близкие к равносто­ронним. Площадь каждого из них вычисляют по высоте и основанию, измеренным на плане. Для контроля и повышения точности площадь каждого треугольника находят дважды по разным осно­ваниям и высотам, а за окончательное значение принимают среднее.

К графическому способу относят применяемый ныне прием определения площади участка по координатам поворотных точек, снятым графически с плана при помощи цифрователя (дигитайзера) или определенным фотограмметрическим спосо­бом. Большинство цифрователей по способу координирования данных принадлежит к следящим (обводным), то есть отслежи­вается линия (граница участка) и координируются ее точки через определенный интервал. Считанную преобразователем и запи­санную на компьютере геодезическую информацию используют для вычисления площади участка, определения протяженности границ и других измерений в зависимости от заранее составлен­ной программы для ЭВМ.

У цифрователей отсутствуют механические счетные устройст­ва, что обеспечивает высокую точность измерения независимо от качества поверхности планов (карт). Кроме того, исключаются отсчеты при измерениях, вычислительная обработка и подготов­ка результатов измерений к обработке на ЭВМ, что значительно повышает производительность труда, а увеличение числа точек контура с измеренными графическими координатами повышает точность вычисления площади этим способом и приближает его к аналитическому.

Для вычисления площадей по плану или карте используется и палетка, как сеточная, так и точечная.

При механическом способе на плане (карте) площади участков определяют планиметром. Для этого его предварительно испыты­вают, проверяют и устанавливают цену деления.

До сих пор в некоторых случаях при вычислении площадей объектов сложной конфигурации используют и весовой метод, когда соответствующие контура бумажной карты вырезаются и взвешиваются. Площадь каждого контура определяется умножением его веса на общую площадь участка и делением на суммарный вес всех контуров.

Площадь земельного участка Рвыч, вычисленную одним из перечисленных способов, сравнивают с площадью, записанной в правовом документе Рдок, то есть ДР=Рвыч — Рдок, которую сравнивают с допустимой погрешностью площади. Если она меньше допустимой погрешности, то за окончательное значение при­нимают площадь, указанную в правовом документе (государственном акте на право собственности или бессрочного владения, удостоверении на право временного пользования, до­говоре купли-продажи). Если ДР больше допустимой погрешности, то материалы установления (восстановления) границ земель направляют в соответствующий Совет для внесения изменений в правовой документ.

1.6 Подготовка межевого плана (графическая часть)

Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемом земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или участках.

Требования к подготовке межевого плана установлены приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» .

В межевом плане указываются сведения об образуемых земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей земельного участка, новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений земельного участка или земельных участков.

В графической части межевого плана (подготовка межевого плана) воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемые участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.

1.7 Подготовка извещений для проведения согласования границ земельного участка

В процессе подготовки межевого плана образуемого земельного участка выполняется согласование местоположения его границ. В соответствии с п. 3 ст.39 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:

собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);

пожизненного наследуемого владения;

постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование);

аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).

В определенных случаях местоположение границ образуемого земельного участка необходимо будет согласовывать не только с гражданами и юридическими лицами — обладателями тех или иных прав на земельные участки, но и с самим г. Москвой в лице уполномоченного органа власти. Такие ситуации, в частности, возможны, когда смежный земельный участок является собственностью г. Москвы или находится в неразграниченной государственной собственности и не предоставлен гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование.

В соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы от 30.10.2007 № 949-ПП таким уполномоченным органом в г. Москве является Департамент земельных ресурсов и его территориальные управления в административных округах.

Согласно п. 7 ст.39 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» согласование местоположения границ земельных участков по выбору кадастрового инженера проводится следующими способами:

проведения собрания заинтересованных лиц;

согласования в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом.

Согласование местоположения границ с заинтересованным лицом в индивидуальном порядке не всегда является возможным. В частности, нередки случаи, когда не известен владелец смежного участка либо его местонахождение.

В подобных случаях наиболее приемлемым является согласование местоположения границ посредством проведения собрания заинтересованных лиц.

Заинтересованные лица могут быть извещены о проведении собрания о согласовании местоположения границ следующими способами:

вручением извещения заинтересованным лицам или их представителям под расписку;

направление извещения по почтовым адресам заинтересованных лиц посредством почтового отправления с уведомлением о вручении (при наличии таких сведений в государственном кадастре недвижимости);

направление извещения по адресам электронной почты заинтересованных лиц (при наличии таких сведений в государственном кадастре недвижимости);

опубликование извещения в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации соответствующего муниципального образования.

Следует отметить, что опубликование извещения допускается в строго определенных случаях, а именно:

в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о почтовом адресе любого из заинтересованных лиц или получено извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления, с отметкой о невозможности его вручения;

смежный земельный участок расположен в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и относится к имуществу общего пользования, либо входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более чем пяти лиц, либо входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Изданным 24.11.2008 Приказом Минэкономразвития России № 412 утверждены примерные формы извещений о проведении собрания заинтересованных лиц о согласовании местоположения границ земельного участка как для вручения заинтересованным лицам либо направления почтовым отправлением, так и для опубликования.

Указанное извещение должно быть вручено, направлено или опубликовано в срок не позднее чем за тридцать дней до дня проведения собрания о согласовании местоположения границ земельного участка. Следует отметить, что согласно п. 10 ст.39 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» заинтересованное лицо, отказавшееся принять извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, считается надлежащим образом извещенным о проведении такого собрания.

1.8 Подготовка межевого плана (текстовая часть)

В текстовой части подготовки межевого плана указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, а также в установленном частью 1 статьи 39 Федерального закона от 24.07.2009 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сведения о согласовании местоположения границ земельных участков в форме акта согласования местоположения таких границ (далее — акт согласования местоположения границ).

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов.

Порядок установления характерных точек границ земельного участка, порядок определения их координат, а также требования к точности определения таких координат устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в право устанавливающем документе на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам. Если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории или иного предусмотренного федеральным законом документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа.

Межевой план заверяется подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план.

Можно выделить следующие типичные случаи подготовки межевого плана:

по образованию земельных участков в результате объединения;

по образованию земельных участков в результате раздела, когда все земельные участки образуемые;

по образованию земельных участков из земель;

по образованию земельных участков в результате выдела;

по образованию земельных участков в результате раздела с измененным земельным участком;

по образованию земельных участков в результате перераспределения;

по образованию частей земельного участка;

по уточнению сведений государственного кадастра недвижимости о местоположении границ и (или) площади земельного участка.

1.9 Подготовка кадастрового паспорта на объект недвижимости

Кадастровый паспорт — выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая необходимые для государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости. Необходимость получения собственниками помещений кадастрового паспорта при регистрационных действиях определена Законом о государственном кадастре недвижимости. Кадастровый паспорт — один из элементов формирующейся современной системы учёта объектов недвижимости в РФ, на сегодняшний день требующийся для регистрации прав. Кадастровый паспорт не нужен для регистрации права. Необходимые сведения запрашиваются в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Выписка государственного кадастра недвижимого имущества, которая содержит необходимые данные про объект недвижимости для регистрации прав на объект недвижимости и сделок с ним, называется кадастровым паспортом. Закон про государственный кадастр недвижимого имущества определяет необходимость получения владельцев недвижимости кадастрового паспорта при действиях регистрации. Таким образом, кадастровый паспорт становится одним из элементов современной системы учета объектов недвижимого имущества, необходимой для правовой регистрации, которая находится в стадии формирования. Вообще, для регистрации права кадастровый паспорт не нужен, а необходимые сведения можно запросить в порядке информационного взаимодействия между ведомствами.

1.10 Подготовка кадастрового паспорта на строение сооружения.

Кадастровый паспорт на строение — это документ, который позволяет зарегистрировать право собственности на постройку, расположенную в черте населенного пункта. Выдачей кадастрового паспорта занимается Бюро Технической Инвентаризации. Процедура оформления документа достаточно проста. Изначально специалисты БТИ выезжают на место для детального осмотра объекта, после этого производится определение всех данных строения, включая:

Метраж.

Материал, из которого построено здание.

Высота здания.

Координаты местности, на которой расположено строение.

Обременения объекта.

Кадастровая стоимость.

Вид разрешенного использования.

Имя правообладателя и др.

Стоимость оформления кадастрового плана в каждом случае индивидуальна и в наибольшей степени зависит от расположения объекта. В каждом регионе предусмотрены собственные расценки на услуги данного типа.

Кадастровый паспорт на строение представляет собой документ, без которого сложно:

оформить право на здание;

зарегистрировать сделку с недвижимостью;

оформить дарение объекта недвижимости;

проведения капитального ремонта здания;

открыть наследственное дело; получить точные сведения о характеристиках объекта.

Кадастровый паспорт представляет собой документ с выписками установленной формы из реестра государственного кадастра недвижимости.

Для оформления кадастрового паспорта нужно предоставить ряд документов, среди которых:

Копия правоустанавливающего документа, то есть официальная бумага, подтверждающая право заявителя на рассматриваемый объект недвижимости.

Копия доверенности, если владелец занимается оформлением кадастрового плана через доверенное лицо.

При оформлении кадастрового паспорта на здание и сооружение в нем отражаются как общие сведения объекта (адрес, местонахождение) так и подробный графический план.

Кадастровый паспорт на здание и сооружение оформляется:

1. при первичной постановке на учет здания (сооружения);

2. по имеющимся сведениям в БТИ и Государственного кадастра недвижимости;

3. при внесении изменений, в соответствие с проектной документацией;

4. после проведения обследования объекта и инвентаризации всех внесенных изменений.

1.11 Заключение кадастрового инженера

В процессе межевания и кадастрового учета земельного участка значение имеет грамотное и правильное сопоставление такого важного документа, как заключение кадастрового инженера. Оно включается в текстовую часть межевого плана того или иного земельного участка.

На данный момент существуют некоторые определенные требования, касающиеся подготовки межевого плана, в частности такого раздела, как «заключение кадастрового инженера». Данный документ должен быть включен в состав межевого плана в определенных случаях:

если в процессе кадастровых работ были выявлены некоторые несоответствия в сведениях о местоположении границ, которые были установлены немного ранее. Это касается, как правило, смежных земельных участков, границ разных муниципальных образований, а также некоторых населенных пунктов строго их фактическому местоположению.

Заключение

кадастрового инженера потребуется в ситуации, если данные конструкции являются препятствием для постановки образуемых участков на кадастровый учет, а также для кадастрового изменения в отношении уже существующих участков;

если в результате определенных кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка;

в некоторых иных ситуациях, если по усмотрению лица, который выполняет те или иные работы, есть необходимость дополнительным образом обосновать ранее полученные результаты кадастровых рабочих процессов, например, может понадобиться обосновать размеры образуемых земельных участков.

Стоит обратить внимание, что заключение кадастрового инженера оформить самостоятельно довольно непросто. На данный момент есть немало компаний, который оказывают услуги такого плана. За приемлемую плату можно получить квалифицированную помощь специалистов, которые возьмут на себя оформление всех необходимых бумаг и посещение специалистов. Наша компания является одной из таких организаций. Клиент, обратившийся за помощью, получит заключение кадастрового инженера максимально быстро.

Кадастровый инженер оформляет данный документ в виде связного текста. В ситуации, если в процессе кадастровых работ были выявлены некоторые ошибки, такие как разрывы, пересечения и несовпадения, если в непосредственной близости находятся границы населенных пунктов, в разделе такого документа, как заключение кадастрового инженера, приводятся соответствующие предложения специалиста, которые касаются их устранения. Также в обязательном порядке должны быть указаны результаты всех необходимых измерений.

Серьезность данного документа достаточно высока, потому важно обращать внимание на то, какого профессионального уровня тот или иной инженер. При сотрудничестве с нами можно быть уверенными в том, что все будет выполнено грамотно и в дальнейшем не возникнет никаких особых проблем. Полученное с нашей помощью заключение будет выполнено в полном соответствии со всеми требованиями к такому процессу, как подготовка межевого плана, что очень важно, так как именно от этого прямо зависит осуществление кадастрового учета того или иного земельного участка. В случае возникновения спора о границах территории правильно составленное заключение кадастрового инженера может быть использовано в качестве доказательства.

Раздел 2

2.1 Описание объекта недвижимости

Недвижимость — в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Основные родовые признаки:

1. стационарность:

связь с земной поверхностью;

невозможность перемещения в пространстве.

2. материальность:

натурально-вещественная форма;

стоимостная форма

3. долговечность

Функциональные признаки:

1. производственные объекты — участвуют в создании продукции, оказании услуг;

2. непроизводственные объекты — обеспечивают условия для проживания и обслуживания людей.

Частные признаки:

1. разнородность;

2. уникальность;

3. неповторимость.

2.2 Определение кадастровой стоимости земельного участка

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, которая должна проводиться не реже одного раза в 5 лет.

Управление Росреестра в соответствующем субъекте Российской Федерации готовит списки (перечни) всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащих кадастровой оценке.

После составления списков (перечней) земельных участков производится собственно их кадастровая оценка.

В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду функционального использования.

Все земельные участки в составе земель населенных пунктов в соответствии с действующим законодательством разделены на 17 видов разрешенного использования.

В составе населенного пункта все земли делятся на административно-территориальные единицы (для Москвы — это административные округа), а в составе таких единиц выделяются соответствующие кадастровые кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей территориальной единицы (например, в Центральном административном округе г. Москвы выделено 305 кадастровых кварталов).

Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра.

Данный показатель определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования. То есть, применительно к землям населенных пунктов, удельная кадастровая стоимость определяется для 17 допустимых видов разрешенного использования применительно к каждому кадастровому кварталу.

Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.

При этом, если земельному участку установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше.

Из изложенного выше следует, что основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются:

его вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке;

размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу.

Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления (распоряжения о предоставлении земельё договоры аренды и купли-продажи, акты выбора земельного участка и др.). Вместе с тем, отнесение земельного участка указанными актами к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам.

В случае если на земельном участке существуют возведенные в установленном порядке объекты недвижимости, то разрешенное использование Земельного участка должно соответствовать функциональному назначению данного объекта.

Функциональное назначение объекта в свою очередь определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию.

Так, например, если на земельном участке расположено здание, в техническом паспорте которого указано функциональное назначение «Офис», то участок будет отнесен к группе № 7 — Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.

При этом, если на земельном участке одновременно находятся офисные и производственные объекты, то участку может быть установлено одновременно два вида разрешенного использования: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения», и «для размещения производственных и административных зданий» .

В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил. Например, если вновь формируемый земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне, то вид разрешенного использования «для жилищного строительства» ему установлен быть не может.

Необходимо отметить, что после принятия Правил землепользования и застройки (которые приняты в ряде городов, в том числе в Санкт-Петербурге и Сочи, и должны быть приняты по всей стране не позднее 01.01.2013), правила определения вида разрешенного использования по незастроенным земельным участкам несколько изменяться.

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в следующем порядке:

субъектом Федерации принимается решение о проведении кадастровой оценки земель. Кадастровая оценка должна носить всеобщий характер, то есть оценке подлежат все земельные участки на территории субъекта Федерации;

территориальным органом Росреестра по соответствующему субъекту Федерации составляются списки земельных участков, подлежащих оценке, в котором отражаются такие его характеристики, как место расположения, площадь, наличие на участке объектов недвижимости и их назначение;

привлекаемая Росреестром оценочная организация определяет удельный показатель кадастровой стоимости в отношении каждого квартала и в разрезе каждого из допустимых видов разрешенного использования на основании информации о среднерыночной стоимости земельных участков соответствующего вида использования в конкретном квартале, а также на основании средних рыночных показателей стоимости объектов недвижимого имущества, расположенных на участках. Иными словами, удельный показатель кадастровой стоимости в силу действующего законодательства позиционируется как усредненный показатель рыночной стоимости 1 кв. м. земельного участка с конкретным видом разрешенного использования.

результаты кадастровой оценки земель утверждаются нормативным актом субъекта Федерации;

после утверждения результатов кадастровой оценки соответствующие сведения в отношении каждого земельного участка вносятся в систему кадастрового учета.

2.3 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости (ЗУ) доходным подходом

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

принцип наиболее эффективного использования;

принцип ожидания;

принцип спроса и предложения;

принцип замещения.

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка.

Капитализация представляет собой деление дохода от использования земельного участка на соответствующий коэффициент капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Доходный подход включает три метода:

метод капитализации дохода (земельной ренты);

метод остатка (техника остатка для земельного участка);

метод предполагаемого использования.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой математики. Тем не менее, математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.

При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит в том, что потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях); то же самое относится и к учету налогообложения.

2.4 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости (здания, строения) сравнительным подходом

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.

Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.