Глобализация бизнеса на рынках недвижимости

Под глобализацией бизнеса на рынке недвижимости понимают следующие процессы и факторы, им содействующие.

1. Взаимосвязь глобальных процессов экономической и социальной интеграции и сопутствующей им деловой активности на рынках недвижимости.

Так, уникальные по масштабам современные проекты офисных комплексов реализуются в новейших центрах притока инвестиций, роста финансовой активности, в частности, в азиатско-тихоокеанском регионе. Вслед за финансовой, офисной активностью подъем переживает торговый бизнес и с ним торговая недвижимость. Здесь, в азиатско-тихоокеанском регионе на конец 1990;х годов было сосредоточено большинство так называемых городских мегапроектов. В числе лидеров — бурно развивающихся городов с крупнейшими банковскими, офисными и торговыми комплексами, наряду с традиционно известными (Токио, Сингапур, Гонконг), обозначились новые центры мирового масштаба: Шанхай, Бангкок, Бомбей, Куала-Лумпур, Мельбурн.

Другим примером глобализации процессов бизнеса на рынках недвижимости можно назвать определенную перестройку географии курортного бизнеса. В частности, можно отметить бурный рост и интернационализацию курортов (скачок развития гостиничного, ресторанного и т. п. обеспечения) в зонах наиболее стабильного климата, благоприятного для круглогодичного отдыха, как, например, в Испании и Португалии, Турции и Египте. И, в то же время, имеет место явное снижение, в связи с погодными и иными рисками (а том числе более дорогой стоимостью обслуживания), курортной активности в ранее привлекательных «национальных» зонах отдыха на побережьях Великобритании, стран Балтии, России и других стран Европы.

2. Интернационализация деятельности ведущих мировых компаний — профессиональных участников рынков недвижимости.

Этот процесс активно развивается в двух направлениях.

С одной стороны, крупные компании (занимающиеся в области недвижимости управленческим и инвестиционным консалтингом, оценкой, развитием, инвестиционным и строительным проектированием, риск-менеджментом, статистикой и анализом рынков и т. д.) распространяют свою деятельность за рамки своей страны. Это происходит, прежде всего, вместе с движением капитала их традиционных партнеров-инвесторов. Примерами могут служить известные фирмы DTZ Debenham Zadelhof и Jones Lang Wooton, которые, в частности, активны и на российском рынке.

С другой стороны, профессиональные компании в различных формах объединяют свои усилия и потенциал, в том числе:

• • организуя совместные предприятия на быстро растущих рынках недвижимости (как например, Hillier Parker и Dearie & Henderson в ЮгоВосточной Азии, создавшие в конце 90-х годов совместное предприятие Brooke Hillier Parker),
• • сливая компании, в частности, поглощая более мелкие (как например, гигант DTZ поглотил компанию Ferguson Holis, действующую в начале 90-х годов на рынках Москвы и Петербурга),
• • создавая международные — IVSC и региональные объединения, такие как: TEGoVA (Европейская ассоциация оценщиков), ONCORinternational (информационно-аналитическое обслуживание более чем на 100 рынках недвижимости во всех частях света),
• • разрабатывая и согласуя механизмы применения международных стандартов профессиональной деятельности (по оцениванию, анализу проектов, предоставлению статистической информации и др.).

Глобализация бизнеса на рынках недвижимости, безусловно, захватывает и Россию. Об этом свидетельствуют, в частности, потери регионального курортного бизнеса, а в будущем, возможно, и новые приобретения в этой сфере за счет развития своеобразного отдыха типа охоты в тайге и экстремального водного и горного туризма.

В результате важно подчеркнуть, что приток крупных иностранных инвестиций, в том числе в реальный сектор российской экономики обеспечит реальный и стабильный подъем офисного, а за ним и торгового сектора российских рынков недвижимости.

Говоря о глобализации рынков недвижимости в контексте вовлеченности в эти процессы России, необходимо еще раз подчеркнуть, что одним из важных показателей признания международным сообществом сложившегося характера российского рынка недвижимости служит регулярное включение статистики показателей арендного бизнеса на рынке недвижимости Москвы в аналитические бюллетени и периодические публикации ведущих исследовательских компаний^[1].

Обратим внимание, что упомянутое признание представляло собой длительный процесс, растянувшийся на годы, с различными сроками появления регулярных данных для каждого из секторов рынка недвижимости и со сдвигом во времени — для показателей доходности (позже) и ставок аренды (раньше), см., табл. 2.8.

Примечание

Заметим, что основные затруднения в статистических наблюдениях рынков недвижимости российских городов вызывает острая недостаточность достоверных данных о доходности (Yield). Эксперты объясняют это малым числом рыночных сделок, а также бюрократическими и иными организационными сложностями получения точной информации о проведенных сделках. В основном оценки этого показателя производят с позиций инвестиционных рисков.

В заключение следует назвать еще один тип российской недвижимости, работа с которой для федерального собственника носит ярко выраженный глобальный характер. Имеется в виду российская недвижимость за рубежом: административные и жилые здания, школы и больницы, гостиничные комплексы, технические центры, земельные участки, — и все это, в той или иной мере, практически в каждой стране мира.

Табл. 2.8. Динамика включения данных о рынках недвижимости Москвы в статистические сводки «EuroProperty» .

По предварительной оценке стоимость зарубежной российской недвижимости оценивается десятками миллиардов долларов. Сегодня изменились приоритеты и направления зарубежной активности России. Значительная доля этой недвижимости не используется по прежнему назначению. Актуальной является проблема вовлечения возможно большей части этой российской недвижимости в рыночный оборот, эффективное развитие и использование на местах. Очевидно, для этого потребуется всесторонняя аналитическая оценка российской зарубежной недвижимости, потенциала и инициатив ее коммерческого развития и использования.

• [1] См., например, данные Hillier Parker International «European Property Bulletin1996 — Mid Year Update», ежемесячник «European Property» за 1996;2006 гг. и др.