Метод капитализации прибыли

В методе капитализации прибыли искомую стоимость недвижимости оценивают подобно методу инвестиций, то есть, на основе использования алгоритма капитализации прибыли, которая (прибыль) является следствием арендного бизнеса собственника.

Отличительная особенность метода капитализации прибыли заключается в специфических способах определения стоимостных показателей аренды, формирующей искомый оценщиком чистый доход собственника.

Метод капитализации прибыли применяют для таких объектов собственности, при продаже которых требуется специальное регулирование, как, например: для объектов розничной торговли, объектов досуга, спортивных центров и другие. То есть, при использовании метода капитализации прибыли имеются в виду достаточно сложные для определения доходности объекты (в отличие от рассмотренного выше метода инвестиций, где идеи формирования и учета деталей арендных плат достаточно просты и поэтому ориентация идет на объекты-аналоги).

Так, в методе капитализации прибыли оценка стоимостных показателей аренды для объектов так называемого специального регулирования основывается на информации о получаемой арендатором прибыли, из которой только некоторая доля используется для выплаты аренды. При этом прибыль оценивают как некоторую функцию оборота минус расходы на закупки и некоторые другие, помимо арендных платежей, затраты.

Далее эту прибыль можно разделить на две части:

• • вознаграждение арендатору за его предпринимательский риск,
• • плата за недвижимость, то есть, собственно искомая величина арендной платы.

Исходным в методе капитализации прибыли является предположение, что большая часть коммерческих объектов недвижимости арендуется нанимателями, которые намерены извлекать прибыль. И именно уровень предполагаемой прибыли в основном определяет арендную плату, которую наниматель готов платить. Это положение можно прокомментировать на следующих примерах из области розничной торговли.

Примеры

• 1. Для предприятий розничной торговли характерно, что доля валовой прибыли, которая может пойти на выплату аренды, в разных случаях различна, и на нее влияют такие факторы, как: тип продаваемого товара и объем продаж, оборачиваемость товарных запасов, торговые наценки, необходимые для торговли площади и тщ. Так, ювелиру надо меньше торговых площадей, чем торговцу мясом, но он продает очень дорогие изделия, и наценка обычно очень высока. Если ювелир предполагает достаточно большой оборот, то он сможет предложить владельцу более выгодные условия по арендным платежам, чем торговец мясом. Последний же может вообще расположиться в менее престижном месте и менее дорогом помещении. А вот продавец мебели, которому нужны большие площади, выберет более удаленный от центра и, соответственно, более дешевый квартал. Таким образом, если на рынке недвижимости существует острая конкуренция, то любой из розничных торговцев может предложить свою максимальную арендную плату, которую он готов платить в зависимости от ожидаемой к получению прибыли (то есть, как некоторую долю своей прибыли). В результате арендную плату в торговле часто (как, например, в США и Великобритании) оценивают именно как определенную долю от оборота, данные о котором можно найти в статистических обзорах рынка розничной торговли.
• 2. Одной из альтернатив являются смешанные схемы. В настоящее время чаще всего наниматель платит базовую арендную плату (например, 80% от некоторого весьма высокого показателя ставки арендной платы, сложившейся на рынке) плюс заранее определенную в процентах долю от своего фактического оборота или от оборота, превышающего задаваемый уровень (это иногда называют «арендная плата с оборота»). При этом значение такой доли меняют в зависимости от вида торговли. В ряде случаев низкое значение процента может компенсироваться большим оборотом. В таких смешанных схемах владелец недвижимости принимает на себя риск участия в бизнесе арендатора и поэтому должен взвесить возможные последствия.

По данным табл. 4.1 можно проследить тенденции используемых пропорций при определении дополнительной доли арендной платы для различных секторов розничной торговли.

Табл. 4.1. Доли в процентах от оборота, выплачиваемые как дополнительная арендная плата (по данным из Scarrett D.

Property Valuation: the Five Methods. E&FN SPON, 1991)

Считается, что концепция включения в ставку арендной платы некоторой доли от объема оборота привлекательна для обеих сторон, например, на ранних стадиях развития розничной торговли, когда очень трудно определить ставки арендной платы из-за отсутствия достаточной информации о рынке. Здесь собственник недвижимости так же, как арендатор, очень заинтересован в прибыли торговца, и, возможно, он будет быстро и качественно выполнять его пожелания. Так, в 1990;е годы администрация британских железных дорог стала предлагать предпринимателям в аренду земельные участки, киоски и небольшие секции вокзальных помещений с выплатой арендной платы с оборота.

В целом сложность использования рассмотренных подходов состоит в том, чтобы на основе доступных оценщику бухгалтерских данных достоверно определить чистую прибыль предприятия, часть которой затем пойдет на арендную плату. Для этого обычно детально исследуют бухгалтерскую отчетность предприятия за три последних года. Если сравнивается несколько предприятий с похожими видами деятельности, то предпочтение при поиске информации о прибылях рекомендуется отдавать тому предприятию, у которого возрастает оборот и чистая прибыль. Оценщик должен рассматривать информацию критически, понимать, что текущие прибыли могут быть увеличены хорошим ведением дел, внедрением усовершенствований и т. п. Кроме того, финансовые показатели компании и ее прибыль во многом могут зависеть от таких субъективных факторов, как, например, личность владельца или управляющего, репутация ведущих специалистов и менеджеров по продажам.^[1]

подготавливаемого проекта, разработкой детального бизнес-плана, проведением многовариантных расчетов на базе современных программных средств^[2].

Сущность метода состоит в том, что финансовые потоки доходов и расходов суммируют по годам или иным регулярным временным периодам, как, например, кварталам. Это, собственно, и формирует поток чистых доходов. Далее с помощью алгоритмов дисконтирования чистые доходы приводят к одному моменту времени (например, к ожидаемому времени начала проекта). В целом для крупных проектов временной период анализа достаточно продолжителен, достигая 10- 12 лет.

Оценка методом приведенного чистого дохода существенно зависит от того, как предполагается использовать объект оценки. Так, например:

• • для промышленных предприятий эта оценка будет находиться в зависимости от следующих положений:
  • — какова будет предполагаемая производственная программа,
  • -сохранится или изменится номенклатура производства,
  • — намечается ли развитие (модернизация) производства,
  • — сохранятся ли традиционные рынки сбыта и сырья,
  • — предполагается ли проведение активного маркетинга и т. п.;
• • для зданий и сооружений, помещений — эта оценка будет зависеть от следующих факторов: предполагается ли реконструкция или ремонт объекта, предполагается ли в дальнейшем продажа оцениваемого объекта или сдача в аренду и т. п.;
• • для земельного участка эта оценка будет зависеть от того, что предполагается создать на оцениваемом участке, кем и как созданные объекты будут использоваться: самим ли инвестором, или они будут проданы или сданы в аренду по частям и т. д.

В основе метода приведенного чистого дохода лежит информационная технология формирования дисконтированных финансовых потоков во времени (Discount Cash Flow — DCF). Этот метод является базовым при подготовке и анализе эффективности инвестиционных проектов, бизнес-планов развития предприятия и его производственно-технологических комплексов.

Финансовый аспект анализа и оценки в методе приведенного чистого дохода состоит в формировании динамики всех действующих в проекте финансовых средств во времени. Он предполагает определение финансовых потребностей в период приобретения объекта, а также определение вариантов удовлетворения этих потребностей за счет собственных и привлеченных средств, таких как: кредиты, средства других организаций, государственные вложения, иностранные инвестиции.

Аналогичным образом для периода использования оцениваемого объекта формируют следующие данные:

• • финансовые потребности предприятия, связанные с обеспечением его функционирования и возможным развитием,
• • поступления от реализации продукции или самого объекта,
• • распределение поступающих средств в соответствии с правилами финансово-распределительной системы и с учетом финансовых обязательств, обусловленных использованием привлеченных средств на начальных этапах.

Для финансовой сбалансированности необходимо, чтобы поток поступлений финансовых средств опережал поток потребностей. Текущее значение чистых доходов не должно быть отрицательным. Если обнаруживается несбалансированность, то необходимо перепланировать финансовые потоки, например, за счет изменения динамики планируемого заимствования средств и их возврата.

Экономический аспект анализа и оценки предполагает соизмерение затрат и поступлений и формирование на этой основе сравнительных оценок экономической эффективности. В качестве сравнительных оценок экономической эффективности обычно используют следующие критерии:

• • чистая приведенная стоимость, чистый приведенный доход (это важнейший показатель эффективности — отсюда и название метода),
• • внутренняя норма рентабельности,
• • срок окупаемости,
• • коэффициенты прибыльности и рентабельности.

Примечания:

• 1) В англоязычной литературе показатель чистой приведенной стоимости известен как NPVNet Present Value. Отметим при этом, что чистая приведенная стоимость может определяться как по всей программе, так и для каждого отдельного инвестора. Если результаты положительны, это означает, что эффективность затрат участников в данном случае выше, чем принятый в оценочных расчетах коэффициент дисконтирования.
• 2) Для определения эффективности собственных затрат, затрат проекта развития рассчитывается показатель внутренней нормы рентабельности. Под внутренней нормой рентабельности (или в англоязычной литературе IRR — Internal Rate Return) понимается такое значение коэффициента дисконтирования, при котором чистая приведенная стоимость за весь период оценки равна нулю. Если она выше банковского процента, то это означает, что вложение средств в анализируемую программу дает лучший результат, чем вложение этих же средств в банковские депозиты. Высокая внутренняя норма рентабельности (выше, чем банковский процент) дает банку-кредитору определенную уверенность в способностях заемщика погашать предоставленный для проекта кредит.
• 3) Построение суммарного графика чистых финансовых результатов (в том числе, с накоплением) позволяет определить срок окупаемости затраченных средств как тот момент времени, когда суммарный результат становится равным нулю.

Экономический анализ проводят как по проекту в целом, так и с позиции всех участвующих сторон: собственно предприятия, инвестора, бюджета и других возможных участников проекта.

Например, экономическая оценка с позиции инвестора определяется на основе сравнения его затрат на реализацию программы и средств, остающихся в его распоряжении при использовании объекта. При этом собственные затраты инвестора могут быть уменьшены за счет привлеченных средств. Однако при этом уменьшаются и поступления в соответствии с взятыми им обязательствами. Таким образом, видно, что экономическая оценка с позиции инвестора зависит не только от объекта и программы его развития, но и от выбора инвестором источников финансирования, пропорций и условий возврата заемных средств.

• [1] Комбинированные методы В данный раздел включены методы, в основе которых работа с доходными факторами, учет прибыли при коммерческом использованииоцениваемого объекта и использование алгоритма капитализацииэтой прибыли. При этом комбинированные методы характеризуются, наряду с ориентацией на доходный подход, использованием иных, втом числе, ранее рассмотренных подходов и методов: нормативных, затратных и сравнения. Метод приведенного чистого дохода Метод приведенного чистого дохода является развитием методакапитализации прибыли. Принципиальным для него является учет динамики процессов формирования прибыли, когда ее величина не считается неизменной, а зависит, например, от меняющихся экономических условий (положения на рынке, налоговых схем, темпов инфляции, условий кредитования), выбора производственной программы и параметров проекта развития. Важной характеристикой метода являетсяработа с полным набором данных о доходах и затратах, которые должны рассматриваться в динамике. Таким образом, применение методасопряжено с тщательной подготовкой и комплексным обоснованием
• [2] «Коссов В.8., Липсиц И. В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анапиза.М.:Изд. БЕК, 1996.-304 с. Коссов В. В. бизнес-план: обоснование решений. — М.: ГУ-ВШЭ, 2002. 272 с. Цвиркун А., Акинфиев В. Анализ инвестиций и бизнес-план: методы и инструментальные средства. — М.: Изд. «Ось-89», 2002. — 288 с. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (2-я редакция) / М-во экон. РФ, M-во фин. РФ, ГК по стр-ву, архит. и жил. политике.- М.: ОАО НПО Изд-во «Экономика», 2000