Ипотечное кредитование и его особенности в России — состояние, проблемы, перспективы

• Введение
• 1. Теоретические основы ипотечного кредитования
• 1.1 Сущность ипотечного кредитования
• 1.2 Понятийный аппарат ипотечного кредитования
• 1.3 Законодательно-правовое регулирование ипотечного кредитования
• 2. Ипотека в современной России
• 2.1 Динамика развития ипотечного кредитования в современной России
• 2.2 Анализ перспектив развития ипотечного кредитования
• 3 основные направления совершенствования
• 3.1 Необходимость внесения изменений в законодательство
• 3.2 Экономико-социальная эффективность внесенных предложений
• Заключение
• Список использованной литературы

Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые обеспечивают их функционирование. Одним из таких институтов является ипотека.

Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной института ипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами, теоретическими и практическими трудностями, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.

Институт ипотеки — неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права, начиная со времен Древней Греции и Древнего Рима. Особенно же роль ипотеки возрастает тогда, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны помогает решать социальные и экономические проблемы, прежде всего в обеспечение населения жильем, в ускорении приватизации и повышения эффективности предприятий.

Поэтому активное использование ипотеки обещает большое количество выгод. Однако при становлении ипотечной системы возникает не меньшее количество проблем. Необходимыми предпосылками для успешного развития и применения ипотеки является функционально пригодные нотариальная и судебная системы, реестр государственной регистрации объектов недвижимости и сделок с ними. И, кроме этого, следует говорить о решении теоретических проблем залогового права. Так как, не решив этих проблем, невозможно полностью охарактеризовать институт ипотеки. Поэтому, при освещении проблем ипотеки и ее оформления необходимо подойти к этому вопросу комплексно, исследуя как теоретические, так и практические вопросы залогового права. Немаловажное значение также следует уделить историческому аспекту этой проблемы, прибегнуть к анализу опыта зарубежных стран. Особенно акцентировать внимание необходимо на проблемах оформления залога недвижимости, как в России, так и в других государствах. Интересен также вопрос о развитии ипотечного кредитования в нашей стране и о роли ипотечных банков в этом процессе. За пределами данного исследования останутся вопросы обращения взыскания и реализации заложенного имущества, так как требуют отдельного глубокого рассмотрения.

Под «ипотекой» понимают залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования — неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным, поскольку продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой — помогает решать социальные и экономические проблемы.

Важная роль режима налогообложения кредитно-ипотечной сделки в области оборота жилья отмечалась многими авторами теоретических исследований. Подобные исследования носят в основном экономический характер. Учитывая постоянно изменяющееся законодательство, фактически новым выступает каждый теоретический труд по данной теме. В связи с вышеизложенным нужно обратить внимание на работы С. В. Чикова («Налоговые вычеты у физических лиц при строительстве либо приобретении жилья»), А. Муранова («Ипотечный кредит и налоговые льготы»), С. С. Колобова, В. С. Колобовой («Жилищное ипотечное кредитование. Состояние и перспективы развития»), статьи О. Н. Нестеркиной, А. С. Мальцева, А. Е. Анохина, Е. Ю. Ворониной, Е. В. Глазуновой («Финансовая газета», «Налоговые известия Московского региона», «Нормативные акты для бухгалтера»).

Таким образом, целью настоящей дипломной работы является анализ особенностей развития ипотечного кредитования в современной России. Для достижения поставленной цели в работе решены следующие задачи:

1. определена сущность и основные понятия ипотечного кредитования;

2. раскрыты законодательно-нормативные основы регулирования ипотечного кредитования;

3. рассмотрены тенденции развития ипотечного кредитования в современной России;

4. разработаны рекомендации по совершенствованию современного рынка ипотечного кредитования России.

Таким образом, объектом исследования данной дипломной работы является рынок ипотечного кредитования, предметом — перспективы его развития.

1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Сущность ипотечного кредитования

Часто под термином «ипотека» подразумевают ипотечное кредитование, однако «ипотека» имеет самостоятельное значение — залог недвижимости как способ обеспечения обязательств.

В гражданском праве под способами обеспечения исполнения обязательств понимаются предусмотренные законодательством или договором специальные меры имущественного характера, стимулирующие надлежащее исполнение обязательств должниками путем установления дополнительных гарантий удовлетворения требования кредитора. ГК РФ предусматривает следующие способы обеспечения обязательств (причем этот перечень не является исчерпывающим): неустойка, поручительство, банковская гарантия, задаток, удержание из имущества должника и залог.

Явное преимущество залога заключается в том, что, во-первых, договор залога имущества обеспечивает наличие и сохранность этого имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. Причем стоимость заложенного имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции; во-вторых, залог имущества должника обеспечивает кредитору-залогодержателю возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами; в-третьих, реальная опасность потерять имущество в натуре является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом.

Особенно заметно преимущество этого вида обеспечения исполнения обязательств при получении долгосрочного кредита под залог недвижимости. В принципе, долгосрочный кредит может быть обеспечен любым из имеющихся способов. Однако предоставление кредита, обеспеченного личным способом обеспечения исполнения обязательств, как правило, значительно повышает расходы должника, связанные с получением кредита, так как обычно в коммерческом обороте банковские гарантии и поручительства представляются на платной основе.

Если кредит носит долгосрочный характер и значителен по сумме, то при его предоставлении требуется такой способ обеспечения, который мог бы существовать длительное время и при этом не требовал бы от должника значительных расходов.

Залог прав не может в большинстве случаев играть роль надлежащего обеспечения долгосрочных кредитов уже потому, что такие права существуют лишь в период существования обязательств.

Залог товаров в обороте и переработке может быть использован для обеспечения исполнения обязательств из долгосрочных кредитных договоров, но является ненадежным способом, из-за того, что ценность его в значительной мере основывается на особенностях производственной ситуации в конкретный момент, которая при любых обстоятельствах не может с достаточной уверенностью прогнозироваться.

Долгосрочный кредит может быть предоставлен под залог с передачей залогодержателю заложенного имущества: драгоценных металлов и изделий из них, под залог особо надежных ценных бумаг, цена на которые отличается особой стабильностью. Однако, согласно мировой практике, в подавляющем большинстве случаев долгосрочные кредиты выдаются под залог недвижимого имущества.

Таким образом, залог недвижимого имущества должен стать наиболее приоритетным способом обеспечения исполнения обязательств и в Российском праве, для чего необходимо создать четкий механизм действия залогового правоотношения и, прежде всего, путем лаконичного законодательного закрепления этих правоотношений Согласно ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

— земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 настоящего Федерального закона;

— предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

— жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

— дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

— воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Если речь идет об ипотеке жилья, то предмет залога должен отвечать следующим требованиям: иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел (т.е. коммунальные квартиры в залог не принимаются); быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения; быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне; иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах). Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям: не находиться в аварийном состоянии; не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт; иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент; иметь металлические или железобетонные перекрытия; этажность здания не должна быть менее трех этажей.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, результаты оценки его стоимости, существо и срок исполнения обеспечиваемого ипотекой договора, а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежать государственной регистрации, с момента которой он вступает в силу. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки, в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации. прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кредитный договор, обеспечиваемый ипотекой, может быть заключен позже регистрации ипотечного договора, а право залога возникает с момента заключения кредитного договора, и заемщик ничем не рискует, если кредитный договор не будет заключен. Вследствие того, что законодательство допускает многократный последующий залог уже обремененного ипотекой имущества, следует включать соответствующее запретительное условие в каждый ипотечный договор.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом и уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

— в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

— в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо Федеральным законом, ст. 393 ГК РФ (взыскать с физического лица проценты за пользование чужими средствами сложно, так как в судебном процессе необходимо доказать, что гражданин имел возможность для погашения долга, но не возвратил имеющиеся у него средства и использовал их иначе, а таких практических наработок еще нет);

— в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

— в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, в каком они имеются к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Отчуждение заложенного имущества собственником возможно лишь с согласия банка. Банк может обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или частично. Например, при нарушении сроков внесения периодических платежей более трех раз в течение 12 месяцев. Взыскание, как правило, производится по решению суда.

Правила Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, если оно возводится на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством порядке.

Выделение залога недвижимости в отдельную категорию, получившую название «ипотека», обусловлено особенностями недвижимой собственности. Преимущества недвижимости в качестве объекта залога относительно других объектов залогового обеспечения следующие:

— стоимость заложенной недвижимости может возрастать пропорционально уровню инфляции;

— реальная опасность потерять имущество (особенно жилье при жилищном ипотечном кредитовании) является хорошим стимулом для исполнения должником своих обязательств;

— возможность использования в качестве залога, если кредит носит долгосрочный характер и значителен по сумме, так как недвижимость долговечна и ее стоимость высока;

— увеличение стоимости недвижимости может с достаточной достоверностью прогнозироваться, что невозможно при использовании в качестве залога, например, товаров народного потребления.

Долгосрочный кредит может быть предоставлен под залог с передачей залогодержателю заложенного имущества: драгоценных металлов и изделий из них, под залог особо надежных ценных бумаг, цена на которые отличается особой стабильностью. Однако в мировой практике подавляющее большинство долгосрочных кредитов выдаются под залог недвижимого имущества. Ипотека может стать наиболее приоритетным способом обеспечения исполнения обязательств и в России.

Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.

Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для инвестирования или использования в коммерческой деятельности.

Вторичный рынок охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала — обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов.

Получение ипотечного кредита связано с необходимостью выполнять обязательства по кредитному договору. Поэтому до получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать:

— достаточно ли денежных средств для внесения первоначального взноса за квартиру и на покрытие расходов, связанных с совершением сделки по купле-продаже квартиры (нотариальное удостоверение договора, плата за регистрацию договора в Государственном реестре), заключение договоров страхования;

— останутся ли средства на поддержание необходимого уровня жизни после осуществления периодических выплат по кредитному договору;

— не ожидается ли падение доходов в течение периода кредитования, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекращения имеющейся, с оплатой не ниже прежней;

— имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних 2-х лет и каковы причины увольнения и перерывы в работе, и своевременно ли выполняются текущие обязательства, связанные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, электроэнергии (проверяется банком);

— имеются ли активы в виде движимого или недвижимого имущества (автомобили, гараж, дача, другая квартира), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения.

Основная проблема ипотечного кредитования — недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосрочных средств являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения подорвано доверие к банкам вообще и к коммерческим — особенно. Финансово-экономический кризис 1998 г. привел к существенному уменьшению реальных доходов населения, обесцениванию сбережений, оттоку частных вкладов в сбербанк. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика, исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциальных заемщиков не высоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам. Продуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реальные доходы из «тени». Но налоговое законодательство не может быстро изменяться.

Оценка предмета ипотеки проводится в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в РФ» по соглашению залогодателя с залогодержателем. В данной главе кратко изложены основы оценки рыночной стоимости недвижимости.

1.2 Понятийный аппарат ипотечного кредитования

Ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога, и в связи с этим формулировка договора ипотеки в п. 1 по существу является идентичной формулировке договора залога, данной в ст. 334 ГК. Ипотека представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом. Ипотека как разновидность залога является дополнительным (акцессорным) обязательством. Акцессорный характер проявляется в том, что залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, кредитного договора, договора купли-продажи и иных договоров. Мнимое требование не может обеспечиваться залогом. Если по договору займа, обеспеченному залогом, не последовало передачи средств должнику, то не возникает и реальное требование кредитора к должнику.

Преимущественное перед другими кредиторами право залогодержателя означает, что если залогодатель является должником по двум или более обязательствам и не исполнил их, то за счет заложенного имущества удовлетворяются прежде всего интересы кредитора-залогодержателя. Лишь в случаях, предусмотренных законом, залогодержатель не пользуется преимуществом. Так, при ликвидации юридического лица требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом, удовлетворяются в третью очередь (после требований граждан о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, расчетов с работниками ликвидируемого юридического лица и выплаты авторского вознаграждения (п. 1 ст. 64 ГК Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. Федерального закона от26.06.2007 № 118-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, № 32, ст. 3301.)).

Субъектами ипотечного правоотношения являются залогодатель, то есть лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодержатель — лицо, принявшее это имущество в залог. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо). Такое лицо заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом (залогодателем) и должником по основному обязательству не являются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором может быть предусмотрено право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо — залогодатель в случае обращения взыскания на заложенное имущество вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении.

Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью. При этом не обязательно речь идет о непосредственном соприкосновении с заложенной вещью (например, залогодатель может временно уезжать из заложенной квартиры, оставаясь ее владельцем). Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение и пользование третьему лицу (по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т. д.), то считается, что оно оставлено у залогодателя (п. 3 ст. 338 ГК). Под пользованием понимается извлечение полезных свойств из вещи. Залогодатель как собственник может осуществлять указанные выше правомочия, однако он лишен третьего правомочия — права распоряжения.

В п. 2 статьи 1 Закона «Об ипотеке» говорится о тех ситуациях, когда ипотека возникает не из договора, а в силу закона. Правила о залоге, возникающие в силу договора, соответственно применяются к ипотеке, возникающей в силу федерального закона. Так, в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество. Залог в силу закона имеет место в тех случаях, когда товар продается в кредит или в рассрочку (до его полной оплаты он находится в залоге у продавца). Наконец, независимо от того, есть ли соответствующее условие в договоре ипотечного кредитования в соответствии с п. 1 ст. 77 настоящего Федерального закона, жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации, считаются заложенными с момента государственной регистрации. Во всех указанных случаях применяются правила о залоге, возникающем в силу договора ипотеки.

Закон об ипотеке не отменяет соответствующих норм ГК, посвященных залогу, самого Закона о залоге, подзаконных актов, регулирующих в той или иной степени залоговые правоотношения в нашей стране. Вместе с тем нормы Закона об ипотеке имеют преимущество по сравнению с нормами других правовых актов, в том числе и Гражданского кодекса. Так, в абз. 1 п. 2 ст. 79 Закона «Об ипотеке» отмечается, что со дня введения в действие Закона РФ «Об ипотеке» нормы Закона РФ «О залоге» подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону «Об ипотеке» .

Аналогичным образом решается вопрос о соотношении Закона «Об ипотеке», Гражданского кодекса и других правовых актов. Во втором абзаце этой же статьи указано, что они применяются в части, не противоречащей Закону «Об ипотеке» .

Таким образом, правоприменитель сам должен решить вопрос о наличии противоречий между указанными правовыми актами, что создает определенные сложности на практике.

Правовой режим отдельных видов ипотеки неразрывно связан с другими федеральными законами и прежде всего с новым Земельным кодексом.

Следует отметить, что указанное положение комментируемого пункта противоречит правилу, содержащемуся в п. 2 ст. 3 ГК РФ, в соответствии с которым нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.

П. 4 статьи 1 допускает возможность ограничения или вообще запрета ипотеки указанных в нем объектов недвижимости соответствующими федеральными законами. Нельзя не обратить внимания на его противоречие статье 334 ГК, в которой сказано, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества регулируется Законом об ипотеке. Никаких других ограничений указанной статьей не предусмотрено.

В статье 2 приводится примерный перечень договоров, обеспечиваемых ипотекой. Наиболее распространенным из них является кредитный договор. Общим признаком для всех этих договоров является то, что обеспечиваемое требование должно носить денежный характер. Это значит, что ипотекой не могут обеспечиваться обязательства по выполнению работ, оказанию услуг и т. д. Ипотекой может обеспечиваться исполнение и внедоговорных обязательств, в частности обязательства вследствие причинения вреда.

Первая часть статьи предоставляет возможность устанавливать в иных федеральных законах запрет на обеспечение исполнения обязательства залогом недвижимости, что вряд ли можно считать правомерным.

Ипотечное правоотношение (как и любое залоговое) является акцессорным (дополнительным), то есть может существовать, только пока существует обеспечиваемое (основное) обязательство. При этом прекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращение основного правоотношения.

Договор об ипотеке может быть самостоятельным, то есть отдельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство. Соответствующее положение об ипотеке в качестве средства обеспечения может также содержаться в основном договоре.

Основы регулирования бухгалтерского учета в Российской Федерации установлены Федеральным законом от 21.11.1996 N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете Федеральный закон Российской Федерации от 21.11.1996 № 129-ФЗ „О бухгалтерском учете“ (в ред. Федерального закона от 03.11.2006 № 183-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 25.11.1996, № 48, ст. 5369.». В соответствии со статьей 1 Закона объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе их деятельности.

Таким образом, законодательство Российской Федерации о бухгалтерском учете включает в себя, прежде всего Федеральный закон РФ от 21 ноября 1996 г. «О бухгалтерском учете» с последующими изменениями и дополнениями, а также принятые на его основе подзаконные акты и, в частности, Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ), утвержденное Приказом Минфина РФ от 3 сентября 1997 г. N 65н, и Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденные Приказом Минфина РФ от 20 июля 1998 г. N 33н, Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденное Приказом Минфина РФ от 29 июля 1998 г. N 34н.

Основополагающим принципом бухгалтерского учета является его обязательность для всех юридических лиц, независимо от их организационно-правовой формы и формы собственности, которые должны вести учет своего имущества, а также всех хозяйственных операций по установленным правилам. Бухгалтерский учет ведется с момента регистрации юридического лица и до его прекращения (реорганизации или ликвидации). Учету подлежат все виды имущества без каких-либо пропусков или изъятий. Осуществляется бухгалтерский учет с помощью метода двойной записи на взаимосвязанных счетах бухгалтерского учета. Суть этого метода состоит во взаимосвязанном отражении каждой совершенной операции на двух счетах бухгалтерского учета: дебете одного счета и кредита другого.

Требование, обеспечиваемое ипотекой, должно носить денежный характер и при этом условия об ипотеке могут быть включены непосредственно в договор, из которого возникает обеспеченное залогом обязательство. К примеру, в договоре банковского кредита указывается, что обеспечение своевременного возврата основной суммы долга и процентов по нему гарантируется ипотекой.

Требования, обеспеченные ипотекой, законодатель подразделил на основную сумму долга и дополнительные суммы, причитающиеся залогодержателю. Ипотека может обеспечивать выплату как всей суммы основного долга, так и ее части.

Законодатель установил особые правила для обеспеченных ипотекой требований, вытекающих из договора займа и кредитного договора. Эти правила заключаются в том, что ипотека обеспечивает не только сумму основного долга, но и проценты, причитающиеся за пользование кредитом или заемными средствами. Причем если для кредитного договора, который всегда является возмездным, никаких оговорок не сделано, то в отношении договора займа установлено, что речь идет только о тех договорах займа, которые заключены с условием выплаты процентов. Это обусловлено тем, что в соответствии с п. 3 ст. 809 ГК РФ договор займа может быть при определенных условиях беспроцентным.

Под упомянутой в п. 1 статьи 3 неустойкой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Под полным возмещением убытков понимается возмещение всех видов убытков, предусмотренных ст. 15 ГК. К ним, в частности, относятся расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Правила о процентах за пользование чужими денежными средствами в ГК РФ выглядят следующим образом. Во-первых, статья 395 ГК названа «Ответственность за неисполнение денежного обязательства» и помещена в главе 25 ГК «Ответственность за нарушение обязательств». Во-вторых, ответственность эта заключается в необходимости уплатить проценты на сумму денежных средств, причитающихся кредитору и находящихся у должника. В-третьих, непосредственным основанием для уплаты процентов является «пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица». В-четвертых, величина этих процентов определяется существующей в месте жительства (месте нахождения) кредитора «учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части» (в настоящее время такой учетной ставкой является ставка рефинансирования, то есть та ставка, по которой Центральный банк РФ выдает кредиты коммерческим банкам). В-пятых, суду предоставлено право удовлетворить требования кредитора исходя из ставки процента на день предъявления иска или вынесения решения. В-шестых, размер процентов может быть изменен соглашением сторон или законом. В-седьмых, уплата процентов не лишает кредитора права требовать возмещения понесенных убытков сверх суммы уплаченных процентов. И, наконец, в-восьмых, проценты взимаются по день уплаты суммы основных (чужих) средств кредитору, если более короткий срок не установлен законами, иными правовыми актами или договором.

Судебные издержки включают в себя государственную пошлину, расходы на адвокатов, а также суммы, подлежащие выплате за проведение экспертизы, услуги переводчиков и т. д. Иные издержки включают нотариальную пошлину за удостоверение соглашения об ипотеке.

Расходы по реализации заложенного имущества могут включать расходы по организации торгов, расходы на оповещение потенциальных участников торгов и расходы на охрану заложенного имущества в предпродажный период.

В пункте 2 статьи 3 частично воспроизводятся положения статьи 337 ГК, закрепившей, что, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, который оно имеет к моменту удовлетворения. Однако эта норма носит диспозитивный характер, и в договоре ипотеки стороны могут установить более ранний момент времени, на который определяется объем требований кредитора за счет стоимости заложенного имущества.

В пункте третьем говорится о тех случаях, когда в договоре ипотеки заранее оговаривается та твердая сумма, которая будет выплачена из стоимости заложенного имущества. Однако и в этом случае помимо этой твердой суммы будут возмещаться судебные издержки и иные издержки, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество, а также расходы по реализации заложенного имущества и дополнительные расходы залогодержателя (расходы на сохранение заложенного имущества, содержание, охрану, погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам).

Предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество. К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Однако не все земельные участки могут быть предметом ипотеки: в комментируемом пункте делается отсылка к ст. 63 Закона об ипотеке, исключившей ипотеку земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, не допускается ипотека в соответствии с указанной статьей части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Особый объект ипотеки — предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ). Он представлен не отдельной вещью или их совокупностью, а включает, кроме того, связанные с его деятельностью права, требования и долги, некоторые исключительные права (на результаты интеллектуальной деятельности и товарные знаки). В целом предприятие в этом качестве рассматривается как объект недвижимости.

В комментируемом пункте говорится о том, что предметом ипотеки могут быть как жилые помещения (жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир), так и помещения, предназначенные для временного, а не постоянного нахождения (дачи, садовые домики и т. д.). Однако ипотека жилых помещений осуществляется по особым правилам. Сюда же относятся и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах).

Вместе с тем Закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т. д.). Указанные объекты также перечислены в комментируемом пункте в качестве подлежащих ипотеке.

Действующее законодательство не содержит легального разграничения между зданиями и сооружениями. Однако обычно понимается, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, тогда как в сооружениях люди находятся временно и используются они для технических целей. В комментируемом пункте подчеркивается, что здания и сооружения могут быть предметом ипотеки только с соблюдением правил статьи 69 Закона об ипотеке, установившей, что ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Правила Закона об ипотеке должны применяться и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества (в настоящее время объекты незавершенного строительства прямо признаны законодательством недвижимым имуществом), которое возводится на земельном участке, отведенном на строительство в установленном законодательством РФ порядке. Последнее означает, что земельный участок предоставлялся с целью строительства и что были получены все необходимые разрешения на строительство со стороны соответствующих государственных органов. Это положение, в частности, делает возможным обеспечение кредитных договоров, заключаемых в целях финансирования строительства каких-либо объектов путем передачи в ипотеку указанных объектов, а также договоров банковской ссуды под индивидуальное жилищное строительство.

Следует обратить внимание на слова «в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации». Известно, что земельные участки могут отводиться необязательно для строительства (например, для сельскохозяйственного производства). Поэтому если владелец такого участка начнет на нем строительство, что будет нарушением законодательства, то заложить объект незавершенного строительства будет невозможно.

Применение правил Закона об ипотеке к незавершенному строительству ограничено ст. 69 указанного Закона, установившей, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю прав аренды этого участка или его соответствующей части.

Вещи, в том числе недвижимые, могут классифицироваться на главную вещь и принадлежность. Суть этого деления состоит в том, что общее хозяйственное назначение двух или нескольких вещей может связывать их таким образом, что значимость каждой является неодинаковой: одна является зависимой от другой и не может существовать самостоятельно, тогда как другая имеет самостоятельное значение. Вещи, между которыми существует подобного рода связь, называются главной вещью и принадлежностью.

Юридическое значение такого деления состоит в том, что по общему правилу принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ). Указанное правило распространяется и на ипотеку, когда вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями. Так, при залоге жилого дома, расположенного на определенном земельном участке, считаются заложенными также вспомогательные помещения, расположенные на этом земельном участке (гаражи, сараи и т. д.).

В пункте 4 статьи 3 говорится о классификации недвижимых вещей на делимые и неделимые. По признаку делимости вещи делятся на делимые (те, которые поддаются делению в натуре на отдельные части без ущерба для их назначения) и неделимые, которые в результате деления уже не могут служить по первоначальному назначению. Юридическое значение этой классификации состоит в том, что часть неделимого недвижимого имущества по общему правилу не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Следует отметить, что отдельные разновидности недвижимых вещей могут быть как делимыми, как и неделимыми. Например, жилое помещение по общему правилу является неделимым, однако при определенных условиях оно может быть разделено (например, если возможно обеспечить отдельный вход в жилое помещение).

В п. 4 комментируемой статьи установлено общее правило, согласно которому часть неделимой вещи не может быть предметом ипотеки.

5. Предметом договора ипотеки могут быть не только вещи, но и имущественные права, в частности право аренды недвижимого имущества. Отдельные изъятия могут устанавливаться федеральными законами, однако до настоящего времени таких изъятий не установлено. Примером противоречия договора аренды недвижимости существу арендных отношений могла бы служить ситуация, когда в качестве залогодержателя выступил бы собственник арендованного имущества.

1.3 Законодательно-правовое регулирование ипотечного кредитования

Полноценное развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в современной России нуждается в эффективных стимулирующих средствах. Сказанное относится как к правовым, так и к экономическим стимуляторам. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 № 28 „О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации“ (в ред. Постановления Правительства от 08.05.2002 № 302) // Собрание законодательства РФ, 17.01.2000, № 3, ст. 278.» определило ряд важнейших направлений, по которым должна проводиться работа в данной сфере. Среди других приоритетов в развитии системы было названо налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов. Необходимо отметить, что именно налоговое регулирование наиболее полно сочетает в себе правовые и экономические рычаги воздействия на ипотечное жилищное кредитование.

Как известно, сегодняшний Налоговый кодекс РФ (часть вторая) действует в редакции Федерального закона N 75-ФЗ от 19 мая 2007 г Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (в ред. Федерального закона от 16.05.2007 № 75-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 07.08.2000, № 32, ст. 3340.

Ранее пунктом 1 статьи 220 НК РФ были установлены следующие имущественные налоговые вычеты:

— в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей… При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более… в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества…;

— в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.

Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 1 млн руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.

Таким образом, данная статья НК РФ была сформулирована ФЗ N 110-ФЗ от 7 июля 2003 г Федеральный закон Российской Федерации от 07.07.2003 № 110-ФЗ «О внесении изменений в статьи 219 и 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» // Российская газета, № 132, 09.07.2003. Сегодня статья действует в редакции Федерального закона N 112-ФЗ от 20 августа 2004 г Федеральный закон Российской Федерации от 20.08.2004 № 112-ФЗ «О внесении изменений в статьи 220 и 224 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 23.08.2004, № 34, ст. 3527. Нетрудно отметить, что актуальная формулировка сделала режим приобретения жилья через систему долгосрочного ипотечного жилищного кредитования более льготным по сравнению с ранее действовавшим налоговым законом. Так, с 2000 г. «потолок» имущественного налогового вычета был поднят с 600 тыс. руб. до 1 млн руб. для граждан, приобретающих жилье. Кроме того, была расширена база имущественного налогового вычета путем распространения имущественного налогового вычета на целевые займы, полученные от кредитных и иных организаций Российской Федерации (ранее речь шла исключительно о российских банках).

Изменения в статью 220 НК РФ, внесенные ФЗ N 112-ФЗ, вступили в силу с 1 января 2005 г. и сделали режим налогообложения ипотечного кредита более привлекательным. Усовершенствована структура предоставления имущественного налогового вычета при приобретении жилья, а также изменены условия предоставления такого вычета при продаже жилого помещения. Основные принципы работы в этом направлении были установлены упомянутым Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. Была определена необходимость увеличения заинтересованности и стимулирования вовлечения продавцов и покупателей жилья в активные операции по обороту жилья на ипотечном рынке. Сейчас мы видим, как законодатель проводит данные принципы в жизнь. В редакции ФЗ от 20 августа 2004 г. срок владения жильем при его продаже для получения имущественного налогового вычета в размере максимально 1 млн руб. снижен с 5 до 3 лет. В случае же владения жильем более 3 лет подобный вычет может быть предоставлен в сумме, вырученной от продажи жилья. Исключение в данном случае предусмотрено лишь для лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью, связанной с реализацией жилья. Несомненно, указанные нововведения должны увеличить интерес к операциям с жильем на ипотечном рынке как у продавцов, так и у покупателей.

Однако в то же время статья 222 НК РФ дает субъектам РФ право на установление самостоятельного размера вычета «с учетом региональных особенностей» в пределах размеров, установленных федеральным законодательством. Вряд ли это позитивно скажется на развитии системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в регионах.

Однако размеры имущественного налогового вычета все-таки представляются достаточно прозрачными и понятными правоприменителю, поскольку выражены в твердых цифрах. Сложнее обстоит дело со структурой самого имущественного налогового вычета. Не совсем четкая формулировка статьи 220 НК РФ в этом отношении нередко дает повод правоприменителю для сомнений в возможности включения определенных расходов приобретателей жилья в состав вычета. Так, можно услышать, что нет оснований относить к имущественному налоговому вычету суммы, израсходованные налогоплательщиком на погашение самих ипотечных кредитов или займов, так как закон прямо не предусматривает такой возможности. Данная точка зрения представляется неверной, поскольку толкование статьи 220 НК РФ и сами принципы построения налогового закона говорят нам о необходимости вычета подтвержденных расходов из налогооблагаемой базы. Погашение ипотечных кредитов и займов, безусловно, должно быть отнесено к фактическим расходам лица на приобретение жилья. Однако видится необходимым уточнить порядок предоставления имущественного налогового вычета при приобретении жилья (квартиры) с помощью кредита (целевого займа). Подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ установлено, что имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на приобретение на территории РФ жилья (квартиры). Возникает вопрос, когда именно можно говорить о том, что налогоплательщик понес на указанные выше цели фактические расходы. Наиболее распространенная и поддерживаемая сегодня государством схема получения ипотечного кредита в российской кредитной организации на приобретение жилья (квартиры) подразумевает первоначально внесение налогоплательщиком части суммы за приобретаемое жилье (как правило, 25 — 35%) и предоставление кредитной организацией оставшейся части стоимости жилья в виде кредита. В данном случае налогоплательщик первоначально будет нести фактические расходы на приобретение жилья только в части внесенной непосредственно им суммы, несмотря на то что как покупатель по договору купли-продажи он уплачивает продавцу жилья полную его стоимость. Объясняется это тем, что изначально налогоплательщик несет фактические расходы лишь в сумме внесенных им средств. Оставшаяся же часть фактически уплачивается кредитующей организацией. Именно первоначально внесенную налогоплательщиком сумму последний вправе заявить в налоговые органы для предоставления имущественного налогового вычета.

В дальнейшем налогоплательщик будет нести фактические расходы на приобретение жилья путем погашения суммы кредита кредитной организации и процентов по данному кредиту. Таким образом, налогоплательщик сможет обращаться в налоговые органы с заявлением о получении имущественного налогового вычета, предоставляя последним приходные кассовые ордера кредитной организации, подтверждающие погашение налогоплательщиком части суммы кредита и процентов по нему.

В связи с вышеизложенным возникает справедливый вопрос о возможности отнесения суммы процентов, уплачиваемых по договорам целевого займа на приобретение жилья, к фактическим расходам лица на такое приобретение и, значит, получения имущественного налогового вычета по этим суммам. До 1 января 2005 г. данный вопрос решался не в пользу налогоплательщика. Но уже с 1 января 2005 г. положение изменилось. ФЗ N 112-ФЗ от 20 августа 2004 г. в полном соответствии, на наш взгляд, с принципами Постановления РФ N 28 от 11 января 2000 г. (имеется в виду, безусловно, материальный момент, а не юридическая сила указанных актов) установил возможность отнесения этих расходов к имущественному налоговому вычету по подпункту 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ.

Изменения в налоговом законе затронули также и содержание термина «фактические расходы» налогоплательщика на приобретение жилья. Сюда включены расходы на приобретение жилого дома, квартиры (или прав), в том числе незавершенных строительством, расходы на приобретение отделочных материалов и отделку, расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации. Уточнение этих параметров имеет большое значение для определения структуры имущественного налогового вычета и его подтверждения.

Интересна позиция законодателя в вопросе о расходах на отделку приобретенного жилого дома или квартиры. Включение этих расходов в состав вычета возможно только в случае, если в договоре о приобретении указаны незавершенные строительством квартира или дом без отделки. Здесь правоприменителю будет все ясно. Однако упоминания о расходах на приобретение отделочных материалов в свете изложенного мы не находим. В договоре может не содержаться условия о покупке незавершенного строительством жилья без отделки, а такое жилье приобретено, и понесены расходы на приобретение отделочных материалов. Видимо, законодатель напрямую связывает приобретение отделочных материалов и цель этого приобретения — отделку. Вероятно также, что в данном случае налоговые органы могут отказать в отнесении этих расходов к имущественному налоговому вычету по подпункту 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ. В связи с этим на данном этапе представляется необходимым четко формулировать договор купли-продажи незавершенного строительством жилья с обязательным включением в него условия об отсутствии отделки приобретаемого жилья.