Документальное оформление оценочной деятельности

Определение стоимости собственности в целом и стоимости предприятия (бизнеса) в частности является исследовательской работой, поэтому большое значение имеет документальное оформление этой деятельности, его соответствие требованиям законодательства. Определение основания для проведения оценки и условия ее проведения, требования к содержанию отчета даны в ст. 9 — 13 гл. II Закона об оценочной деятельности.

Основанием для проведения оценки являются:

• o договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор;
• o определение суда, арбитражного или третейского судов, а также решение уполномоченного органа о проведении оценки объекта.

Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством РФ.

Договор о проведении оценки

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения (ст. 9, 10 Закона об оценочной деятельности).

Договор должен содержать:

• 1) наименования, реквизиты и подтверждение правомочности договаривающихся сторон, в том числе:
  • o наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
  • o сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков;
  • o сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;
  • o указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или оценщиков по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством;
• 2) точное указание объекта оценки (объектов оценки), а также его (их) описание;
• 3) вид определяемой стоимости объекта оценки (способ оценки имущества);
• 4) указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки.

В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством РФ (Типовой договор об оценке объекта оценки — см. приложение 1).

На основании договора на проведение оценки или определения суда проводится оценка и составляется отчет об оценке.

Отчет об оценке

Результатом выполнения оценщиком договора являются составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке стоимости объекта или объектов, указанных в договоре.

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, отраженных в отчете.

В случае если при проведении оценки определяется не рыночная, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта.

В отчете должны быть указаны:

• o дата составления и порядковый номер отчета;
• o основание для проведения оценки;
• o место нахождения оценщика и сведения о его членстве в саморегулируемой организации оценщиков;
• o точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта;
• o стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта, обоснование их использования при проведении оценки, перечень использованных данных с указанием источников их получения, а также принятые допущения;
• o последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
• o дата определения стоимости объекта оценки;
• o перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта;
• o иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта.

Для проведения оценки отдельных видов объектов законодательством РФ могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ст. 12 Закона об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, если в судебном порядке не установлено иное.

Отчет об оценке, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, может вызвать вопросы и даже возражения заказчика. Поэтому в отчете должны быть представлены расчеты и обоснования всех применяемых подходов и методов или отказа от них на всех этапах проведения оценки.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством РФ (ст. 13 Закона об оценочной деятельности).

Отчет в общем виде состоит из шести разделов.

• 1.

  Введение

  Дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки, сроки проведенной оценки. Реквизиты, подтверждение правомочий сторон. Цели, вид стоимости и основание проведения оценки, стандарты, методология, допуски и ограничения, виды необходимой информации, источники, требования конфиденциальности, другие условия по соглашению сторон, в соответствии с действующим законодательством.

• 2. Основная (описательная) часть. Описание и характеристика экономики страны и региона, отрасли, оцениваемого предприятия и предприятий-аналогов, финансового, фондового, товарных рынков.
• 3. Финансовый анализ оцениваемого предприятия. Описание финансового состояния предприятия (бизнеса), в том числе его устойчивости, всех видов ликвидности, жизненного цикла, возможных перспектив развития. Проведение необходимых расчетов и обоснований, подтверждающих возможность использования подходов и методов оценки или аргументирующих отказ от использования некоторых из них.
• 4. Оценка стоимости предприятия. На основании имеющейся финансовой документации и проведенного финансового анализа для целей оценки составляется нормализованная финансовая документация. Производится расчет стоимости оцениваемого предприятия (бизнеса) выбранными подходами и методами. Определяется и обосновывается итоговая величина стоимости предприятия (бизнеса). Делаются выводы и предложения по выполненным расчетам и работе.
• 5. Выводы и предложения, дающие ответы на вопросы заказчика, поставленные в техническом задании па выполнение оценки стоимости объекта.
• 6. Приложение проведенных расчетов, таблицы, графики и копии необходимых документов.