Приобретение и прекращение прав на земельные участки

Перечень вещных прав, на которых земельные участки могут находиться у граждан и юридических лиц, очень разнообразен. Кроме права собственности, которое гарантируется Конституцией РФ, гражданин может обладать земельным участком па праве аренды, праве пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, безвозмездного срочного пользования и ограниченного пользования (сервитута).

С момента вступления в силу ЗК РФ, гражданам не предоставляются земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение. Эти права, возникшие у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняются и могут быть переоформлены на право собственности.

Самым важным отличием данных ограниченных вещных прав от права собственности заключается в том, что граждане-землепользователи не могут распоряжаться ими (даже посредством передачи в аренду), в то время как собственник волен совершать любые сделки со своим земельным участком. На сегодняшний день в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам и юридическим лицам земельные участки могут предоставляться либо в собственность, либо в аренду, либо в безвозмездное срочное пользование.

ЗК РФ предусматривает две процедуры предоставления земельного участка в частную собственность из государственной или муниципальной (по критерию процедуры и целевого назначения участка):

• o для строительства;
• o для целей, не связанных со строительством. Процедура предоставления земельного участка для строительства включает две разновидности:
• o с предварительным согласованием мест размещения объекта;
• o без предварительного согласования. Принципиальным различием данных процедур является субъектный состав будущих правообладателей земельных участков, порядок получения и вид их прав на земельный участок после его предоставления.

При процедуре предоставления земельного участка без предварительного согласования мест размещения объекта право собственности или право аренды земельного участка возникает исключительно по итогам торгов (кроме случаев предоставления участка для строительства в пределах застроенной территории в соответствии с договором о развитии застроенной территории), а его правообладателями становятся граждане и юридические лица.

Данный порядок включает в себя несколько разновидностей:

• o общий порядок предоставления земельных участков для строительства (кроме жилищного строительства);
• o предоставление участка в соответствии с договором о развитии застроенной территории;
• o предоставление земельных участков для жилищного строительства.

Последняя процедура содержит в качестве разновидности предоставление земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Предоставление земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объекта в собственность не производится. Данные участки передаются в аренду (для подавляющего большинства случаев), постоянное (бессрочное) пользование (для государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, центров исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий), в безвозмездное срочное пользование (например, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения).

Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» известным больше как «закон о дачной амнистии», был изменен существовавший ранее порядок переоформления прав на земельный участок.

Главная особенность этой реформы заключается в изъятии из процедуры переоформления прав на земельные участки одного звена. Если ранее граждане-землепользователи для приобретения в собственность земельного участка должны были пройти процедуру землеустройства, поставить участок на кадастровый учет, собрать иные необходимые документы, обратиться к главе муниципального образования с заявлением о приватизации, и лишь при положительном решении вопроса передать документы на государственную регистрацию права собственности, то теперь стадию решения органа местного самоуправления законодатель изъял.

Если земельный участок предоставлен гражданину до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, этот гражданин вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, когда в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем или удостоверяющем право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, па котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Для приватизации (переоформления) такого участка гражданину необходимо напрямую обращаться в орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, приложив к своему заявлению следующие документы (ст. 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним»):

• o акт о предоставлении гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
• o акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
• o выдаваемую органом местного самоуправления выписку из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
• o иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Обязательным приложением к представляемому документу является кадастровый паспорт соответствующего земельного участка. Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок осуществляется также в случае, если сведения о его площади, содержащиеся в представленных документах, не соответствуют данным кадастрового паспорта земельного участка. Истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности на земельный участок не допускается.

В соответствии со ст. 253 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества представление кадастрового паспорта земельного участка не требуется в случае, если:

• o право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке;
• o указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;
• o для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.

Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, и содержащими описание такого объекта, являются кадастровый паспорт и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 января 2015 г.

кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт его создания на участке и содержащим его описание.

Государственная регистрация прав на земельные участки и иное недвижимое имущество осуществляется в месячный срок с выдачей новому собственнику свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Прекращение права собственности па земельный участок. Согласно наиболее распространенной из них право собственности прекращается:

• o добровольно и по воле собственника;
• o по объективным причинам, независимо от воли собственника;
• o принудительно, т. е. против воли собственника. Добровольное прекращение права собственности происходит в результате следующих действий: добровольного отказа от права собственности (ст. 53 ЗК РФ); отчуждения участка в результате совершения сделки (купли-продажи, дарения, мены); добровольной ликвидации юридического лица (п. 2 ст. 61 ГК РФ).

Утрата права собственности по объективным причинам, не зависящим от воли собственника участка, происходит, например, в случае смерти собственника либо «юридической гибели» земельного участка, т. е. когда земельный участок прекращает свое юридическое существование (например, в результате изменения русла реки Волга вода размыла острой Сарпинский, и часть земель дачного кооператива ушла под воду. Таким образом, сельскохозяйственное использование этих земель прекратилось, равно как и права граждан на такие участки).

Принудительное прекращение права частной собственности на землю включает четыре группы оснований:

• o действия органов публичной власти, направленные на прекращение прав на землю добросовестного собственника земельного участка. Типичными примерами являются изъятие земельного участка за выкуп для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ) и реквизиция (ст. 51 ЗК РФ);
• o действия органов публичной власти, направленные на принудительное прекращение права собственности на земельный участок лиц, совершивших неправомерные действия — земельные правонарушения. В числе таких случае" можно назначить изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его назначением (ст. 284 ГК РФ или ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ), конфискацию (ст. 50 ЗК РФ). Так, ст. 284 и 285 ГК РФ предусматривают ряд оснований для изъятия земельного участка у собственника, например, если участок предназначен для жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет (если более длительный срок не установлен законом) либо если его использование приводит к значительному ухудшению экологической обстановки;
• o действия органов публичной власти, направленные на принудительное прекращение права собственности лица, которому данный участок не может принадлежать в силу закона. Примеров таких ситуаций можно привести много. Например, иностранному гражданину переходит по наследству земельный участок в приграничной полосе либо в силу ст. 5 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» возникает обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности;
• o обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ). Например, по договору ипотеки могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федеральных законов не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Особое место в данной подгруппе занимает принудительное прекращение прав на земельный участок в связи с банкротством. Так, согласно ст. 222 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при продаже имущества крестьянского (фермерского) хозяйства арбитражный управляющий должен выставить на продажу предприятие должника — крестьянского (фермерского) хозяйства путем проведения торгов. Преимущественное право его приобретения имеют лица, занимающиеся производством сельскохозяйственной продукции и владеющие земельными участками, непосредственно прилегающими к принадлежащему крестьянскому (фермерскому) хозяйству земельному участку. Аналогичные правила применяются и при банкротстве сельскохозяйственных организаций (п. 2 ст. 179 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).