Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. 
Общее собрание данных собственников

Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

• 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
• 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, Р1нос обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
• 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностью собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой н спортом и подобных мероприятий;
• 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
• 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживании, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ).
• 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
• 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
• 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
• 5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
• 6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством (ч. 6 введена Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ).
• 1. В комментируемой статье речь идет о многоквартирных жилых домах, т. е. о домах, состоящих из двух и более квартир (многие из этих жилых домов являются и «многоэтажными»).Указанное понятие впервые введено в ГК РФ (ст. 289 — 291). Кроме того, необходимо иметь в виду, что в целом данная глава базируется на нормах гл. 18 ГК РФ (ст. 288 — 293) и ранее действовавшего Федерального закона от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (в ред. от 21.03.2002)', в частности его гл. II (ст. 5 — 19). Федеральный закон утратил силу в связи с введением в действие ЖК РФ, т. е. с 1 марта 2005 г. (см. Вводный закон).

2. В комментируемой статье говорится о помещениях. В первую очередь подразумеваются жилые помещения в виде отдельных квартир. Особенности для коммунальных квартир установлены в ст. 41 и 42 ЖК РФ.

Помещения могут быть жилыми и нежилыми (о жилых помещениях и их видах см. коммент. к ст. 15 и 16).

Собственниками помещений (жилых и нежилых) могут быть граждане, юридические лица (организации) и другие лица (см. коммент. к ч. 2 ст. 4 и ст. 30).

3. В ч. 1 комментируемой статьи указан перечень имущества, которое относится к «общему», т. е. находится в долевой собственности всех собственников. Это имущество находится в основном за пределами квартир многоквартирного дома: коридоры, технические этажи и др., крыши, инженерные коммуникации и иное оборудование, а также земельные участки. Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ «О внесении изменений в «Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» 2 ч. 1 данной статьи изложена в новой редакции — уточнены структура и перечень имущества, которое может принадлежать собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Например, теперь в составе общего имущества указаны помещения, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в многоквартирном доме.

Необходимо иметь в виду, что соответствующие нормы, касающиеся общей собственности, содержатся в гл. 16 ГК РФ (ст. 244 —259). Понятие и основания возникновения общей собственности определены ст. 244 ГК РФ. Указанной статьей установлено следующее:

• 1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
• 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
• 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
• 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц" .

Данные вопросы разъяснены в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (в ред. от 06.02.2007 № б)1.

Следует также обратить внимание, что относительно земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, ст. 16 Вводного закона предусмотрены конкретные нормы, которые, в частности, закрепляют переход их в собственность (на безвозмездной основе) собственников помещений в многоквартирном доме (см. Вводный закон и коммент. к нему).

• 6. В ч. 1 комментируемой статьи делается ссылка на земельное и градостроительное законодательство. Основу названных отраслей законодательства составляют ЗК РФ и Градостроительный кодекс РФ.
• 7. В ч. 2 —5 комментируемой статьи содержатся нормы, касающиеся режима использования общего имущества многоквартирного дома. Установлено, что:
  • — право собственности общим имуществом осуществляется в соответствии с нормами ЖК РФ и ГК РФ (ч. 2);
  • — уменьшение размера этого имущества возможно только с согласия собственников помещений в доме путем его реконструкции (ч. 3);
  • — по решению общего собрания собственников помещений часть общего имущества может быть передана в пользование иным лицам (ч. 4);
  • — земельный участок, на котором расположен жилой дом, может быть передан в ограниченное пользование другим лицам (ч. 5).
• 8. Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 30.11.2011)1 данная статья дополнена ч. 6, которая предусматривает сохранение права собственности собственниками помещений в многоквартирном доме на земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и др. в случае утраты жилого дома в натуре, например в случае его разрушения. В таких случаях указанные собственники по совместному соглашению определяют дальнейшую судьбу этого имущества, руководствуясь гражданским законодательством, в частности ст. 246 и 247 ГК РФ.