Общая модель рынка недвижимости как часть инвестиционного рынка

В самом общем виде рынок недвижимости можно определить как систему экономических и правовых отношений, возникающих на основе взаимодействия товарного и денежного обращения.

Рынки финансов и недвижимости тесно связаны между собой. С одной стороны, недвижимость — наиболее надежный и эффективный объект инвестиций, а с другой — служит важным источником пополнения бюджета, например, при продаже (приватизации) или сдаче в аренду государственных и муниципальных предприятий, зданий и сооружений.

Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей. Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит. Поэтому во многих странах мира покупку домов и других объектов финансируют в основном за счет заемных средств. Доходность инвестиций в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:

• o прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при перепродаже;
• o текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;
• o дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место).

Например, инвестор купил офисное помещение за счет кредита в 400 тыс. руб., по которому он должен ежегодно выплачивать 80 тыс. руб. в счет погашения основного долга и процентов. В течение пяти лет он получал арендную плату по 40 тыс. руб. в год и затем продал офис за 500 тыс. руб. Его прибыль за пять лет составила от продажи 100 тыс. руб., или 25% (100: 400 х х 100%), и в виде арендной платы 200 тыс. руб. (40×5), или 50% на авансированный капитал. Совокупная доходность (без учета реинвестирования) составила уже 75% [(200 + 100): 400×100%]. Кроме экономической доходности вложения в недвижимость дают и положительный социальный эффект в виде улучшения условий жизни и быта людей, увеличения количества собственников, стабилизации в обществе и др. (схема 11.1).

Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особенности:

• o долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала;
• o невысокая ликвидность — продажа и покупка объекта занимают много времени и средств;

Схема II. 1. Показатели эффективности инвестиций в недвижимость

• o потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок;
• o необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок;
• o потребность в профессиональном управлении недвижимостью и значительных затратах по ее обслуживанию;
• o относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемых самим объектом инвестирования;
• o многообразие источников инвестирования (схема II.2). Капитальные вложения в недвижимость — это инвестирование

в реальные активы: освоение земельных участков, добычу полезных ископаемых, разработку лесных ресурсов, строительство зданий и сооружений различного назначения. Они осуществляются в предпринимательской форме — в виде прямых и портфельных инвестиций. Прямые инвестиции означают вложения капитала непосредственно в строящиеся, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания, сооружения, водные и другие объекты. Портфельные инвестиции — это приобретение акций, облигаций, долей, паев предприятий у других участников инвестиционного.

Схема II.2. Источники финансирования инвестиций в недвижимость

процесса, т. е. вложения не в саму недвижимость, а в выпущенные под ее обеспечение ценные бумаги.

Основным источником государственных инвестиций в недвижимость является национальный доход страны, который составляет часть валового внутреннего продукта (ВВП):