Оценка имущественного комплекса как количественный результат управления недвижимостью

Теоретическая база и область применения оценки недвижимости

Вся система эффективного управления недвижимостью подразумевает включение в этот процесс оценки в случаях, прямо указанных в Федеральном законе от 29 июля 1998 г. № 135-?3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» :

• • при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• • использовании объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
• • продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам Федерации или муниципальным образованиям;
• • переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими РФ, субъектам Федерации или муниципальным образованиям;
• • передаче объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
• • а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
• — при национализации имущества;
• — ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
• — составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
• — выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
• — проведении оценки объектов в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Оценочная деятельность — это профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Теоретической базой оценочной деятельности является основанная на общемировой практике система взаимосвязанных оценочных принципов, сгруппированных определенным образом в результате многолетнего опыта. Оценочные принципы отражают интересы сторон, имеющих отношение к объекту оценки, при совершении с ними операций или к последствиям этих операций. Данные принципы дифференцируются по четырем группам:

• • принципы, отражающие интерес собственника объекта;
• • принципы, отражающие стоимостные свойства объекта оценки;
• • принцип, отражающий свойства окружающей (рыночной) среды;
• • принципы, отражающие свойства эффективности использования объекта оценки.

Первая группа — это принципы, отражающие интерес собственника объекта.

• • Принцип полезности — объект обладает стоимостью, если он может быть полезным потенциальному владельцу.
• • Принцип замещения — максимальная стоимость объекта определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.
• • Принцип ожидания — стоимость объекта равна сумме текущих стоимостей возможных выгод, которые могут быть получены в будущем от пользования объектом.

Вторая группа — это принципы, отражающие стоимостные свойства объекта оценки.

• • Принцип остаточной продуктивности земли — стоимость земли возникает из доходности осуществляемой на ней деятельности и определяется как остаточная после вычитания из нее вновь произведенной стоимости остальных факторов производства (труда, капитала и управления).
• • Принцип вклада — добавление к объекту оценки новых элементов увеличивает его стоимость в размере превышения вновь получаемой доходности над фактическими затратами, сопутствующими этому вкладу.
• • Принцип возрастающей или убывающей отдачи — по мере добавления ресурсов к основным факторам производства темп роста чистой прибыли увеличивается до определенного момента, а затем начинается его снижение вплоть до нуля.
• • Принцип сбалансированности — любому виду производства соответствует оптимальное сочетание факторов производства, при которых достигается максимальная прибыль, а значит, и максимальная стоимость.
• • Принцип экономического разделения (соединения) имущественных прав — имущественные права следует разделять и соединять так, чтобы общая стоимость имущественного комплекса возрастала.

Рассмотрим подробнее о принципе экономического разделения (соединения) имущественных прав. Система имущественных прав в Российской Федерации позволяет разделять и отчуждать имущественные права на собственность. Возможно следующее разделение прав:

• • физическое — разделение прав на пользование воздушным пространством, поверхностным участком земли и недрами;
• • во времени — временные (различные виды аренды), будущие (право требования, наследственные и другие имущественные права), постоянные (пожизненное владение);
• • по ограничениям прав — полное право собственности, ограниченное право пользования имуществом предприятия (аренда, лицензии, право хозяйственного ведения, право оперативного управления), ограничения на использование имущества (сервитуты);
• • по объему передаваемых имущественных прав — траст, корпорация, партнерство, совместная аренда, опцион, контракт с оговоренными условиями продажи;
• • по правам кредитора вступать во владение бизнесом — закладная, залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Третья группа — это принципы, отражающие свойства окружающей (рыночной) среды.

• • Принцип зависимости — между стоимостью объекта оценки и стоимостью объектов, окружающих объект оценки, существует взаимовлияющая зависимость.
• • Принцип соответствия — стоимость объекта оценки возрастает по мере роста его соответствия особенностям окружающей среды, потребностям рынка и его влияния на окружающую среду.
• • Принцип соответствия спроса и предложения — цена объекта растет при превышении спроса над предложением, падает при превышении предложения над спросом и стабильна при соответствии спроса предложению.
• • Принцип конкуренции — капитал движется туда, где имеется большая прибыль.
• • Принцип изменения — стоимость имущественного комплекса постоянно изменяется под воздействием внутренних факторов и факторов окружающей (рыночной) среды, что обусловливает жизненный цикл имущественного комплекса.

Четвертая группа — это принцип, отражающий свойства использования объекта оценки.

• • Принцип наилучшего, наиболее эффективного использования объекта оценки. Наилучшее, наиболее эффективное использование — это:
• — юридически возможное;
• — физически осуществимое;
• — экономически выгодное;
• — максимально продуктивное использование.

Федеральным стандартом оценки № 2 определены следующие виды стоимости объекта оценки [24J:

• • рыночная стоимость;
• • инвестиционная стоимость;
• • ликвидационная стоимость;
• • кадастровая стоимость.

Рыночная стоимость объекта оценки — это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:

• — одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• — стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• — объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• — цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и отсутствие принуждения к совершению сделки в отношении чьей-либо стороны;
• — платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Инвестиционная стоимость объекта оценки определяется как стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целей использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Ликвидационная стоимость объекта оценки определяется как расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, нс соответствующих рыночным.

Кадастровая стоимость — это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Уточним понятие имущественного комплекса с правовой точки зрения. Объект права — то, на что направлены права и обязанности субъектов гражданских правоотношений. Объектами права могут быть вещи, деньги, ценные бумаги, имущественные права, работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной и исключительные права на них, нематериальные блага. Субъект права — правомочный участник гражданских правоотношений, в том числе в отношениях, связанных с собственностью. Бизнес — это предпринимательская деятельность хозяйствующего субъекта, осуществляемая с целью извлечения дохода в интересах собственника. Предпринимательской «является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Предприятием, как объектом прав, признается имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности» (ст. 132 ГК РФ).

Имущественный комплекс, согласно ст. 132 ГК РФ, во-первых, признается недвижимостью. Во-вторых, в состав имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенного для деятельности (земля, недвижимость, оборудование, а также права).

Юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, иметь обязанности, быть истцом и ответчиком в суде (ст. 48 ГК РФ).